降低住房交易税费，调低个人首次购买普通住房的贷款利率和最低首付比例，一系列旨在激活楼市的地产新政的出台，能否真正刺激市场，盘活楼市？自11月1日开始，房产新政正式开始实施，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；个人买卖住房暂免征收印花税，同时免土地增值税，个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27个百分点。居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，最低首付比例调为20%。伴随房产新政的全面实施，更多的地方政府也加入了“救市”行列，相继出台了地方救市措施。但是目前从媒体报道以及相关机构发布的数据信息来看，各地楼市成交量并没有显著回升，居民购房的观望氛围依然很重。例如“我爱我家”的检测数据显示，新政颁布后4天比新政颁布前4天，二手房的交易量减少了1/4，一手房的销售也继续下滑。日前开展的一项网调查中，针对“国家开始大规模救市行动，你会持续观望吗”的问题，总共有6436人参加了投票，其中5757人(近9成)的网民选择了“会”；选择“不会”、“不清楚”的分别占7.83%和2.68%。为什么会出现这样的现象？笔者认为有以下几个原因：

第一，降低置业门槛并不能从根本上解决高房价压力。此次房产新政所采取的调低房产交易税收，降低最低首付比例以及央行连续下调利率等措施是国务院“支持居民购房”要求的政策具体化。但是正如其宗旨一样，这些措施也只是降低了居民置业买房的门槛，能起到“支持居民购房”的作用而已。因为房地产市场持续低迷的根本原因在于购房者支付能力与高房价的严重不对等。首付比例的下调，不会降低整个房价总额，买房置业也绝不只是首付那么简单，首付仅仅是置业的第一步，房价没有实质性的降价，居民仍然面对总房价过高的压力，房贷压力依然存在，并没有得到根本性的减负。面对高额房价，利息减税也只是杯水车薪。具体到各地方政府的救市措施，包括给予一定的购房补贴等，这些措施面对高额房价而言，也只不过是隔靴搔痒，不能从根本上解决老百姓买房难的压力。正如西安某网站进行相关调查，在问及“在政策影响下您是否有购房意向”时，67%的网友选择“现在不会买房”。甚至有网友说“新政对我们买房基本没什么影响，还是关心房价，房价跌了就买！”(华商网10月24日报道)

第二，房地产市场预期已经发生根本性变化。任何市场中，买卖双方的心理预期都对市场走势起着非常重要的作用，房地产市场也不例外。从2007年下半年开始，随着宏观调控力度的加强，深圳、广州等地房价相继出现降幅，时至今日，房地产市场持续低迷以及房价出现调整的现象已经蔓延一二线城市。这些情形无疑让“房价只涨不跌”的预言完全破灭。而且面对当前由于美国次贷危机带来的全球金融风波，面对我国当前远远高出国际惯例的房价收入比值，所有理性的社会人都得重新衡量房地产的价值。如果说2007年以前的房地产市场预期是“房价会不断上涨”，那么现在已经被“房价会回归理性”的市场预期取代。“有涨必有跌”的一般市场规律再次回归到购房人的心中。在这种情况下，“买涨不买跌”自然成为买方的普遍心理。从一些媒体调查中也能看出，目前，很多有置业需求的居民都表示预期房价还会再降，想再等等看。而且当前从中央到地方政府的大规模救市行动，在一定程度上也对这种市场预期起到了推波助澜的作用。所谓救市，一个“救”字就泄漏了所有的秘密。什么样的市场需要救，2003-2007年期间的房地产市场绝不会用到这个词。既然要“救”就是因为当前市场确实存在问题，存在不断低迷萎缩的可能。因此，买方自然会选择继续观望。

第三，房产新政中的房贷细则尚未落地。除了上述两个主要原因之外，房贷细则迟迟未能出台，也是造成房产交易不升反降的原因之一。从媒体报道可以看出，有些潜在的买房者，为了能充分享受到此次新政的实惠，推迟了签约交易时间，静等房贷等细则完全出台。但是各大银行尚未给予明确的方案，这也在一定程度上造成了一些潜在买家的观望。

通过上述分析可以看出，虽然造成当前市场状况的原因包含多个方面，但是其主要原因也是根本原因仍然在于房价仍然严重脱离居民的实际支付能力。因此，如果不解决这个根本矛盾，笔者认为，无论是减免税收，还是降低贷款利息，哪怕就是零首付，房地产市场的成交量仍然不会有根本性转变。房产新政未出台前，各大地产商及其代言人都在纷纷呼吁政府救市，现在房产新政已经纷纷落地，但是市场依然低迷。因此，房地产开发商也应该从当前的这种状况中明白一个道理：政府的救市措施仅能从交易层面为买卖双方提供更多地便利条件，但是仅仅政府让利于民是不够的，要想提高市场成交量，关键还在于开发商让利于民，开发商降低房价，只有当房地产市场价格调整到消费者有购买支付能力水平上来，他们才能进入房地产市场，房地产销售也才能有根本性的增加，否则房地产开发商的严冬只能越来越冷。