形势：全国楼市期盼新政效果

一叶落而知秋。今年的“金九银十”已宣告结束，但房产交易行情与往年同期比相去甚远。不过，这个不旺的传统旺季却成就了产业政策的一次转折，冬天到来的中国楼市面临着新的考验。

观望中交易惨淡

中国指数研究院的数据显示，10月北京、上海、天津、南京、苏州、杭州、深圳、武汉、广州、重庆和成都11个主要城市的楼市交易量和销售收入同比分别下降了34%和41%。以上海为例，“金九银十”期间新建商品住宅成交量却连续两个月均未能突破50万平方米，在年内各月度中仅仅高于春节期间的2月份，89.43万平方米的总成交量同比下降76%。“对降价以及政策的等待，是造成今年‘金九银十’成交惨淡的主要原因，而10月下半月开始挤牙膏式的出台政策，反而加重了市场的观望情绪。从各项数据可以看到，如果没有操作细则的配合，新政效应无法在地方发挥出来。上海楼市是在普通住房新标准明确后才出现明显的恢复，而不少城市还没有地方措施，各家银行的房贷细则也并不周全。”易居中国分析师傅琦认为。

开发商压力陡增

滞销也使得开发商手中存货积聚、压力陡增。根据有关数据统计，今年三季报中沪深两市78%的上市公司库存超过去年同期，存货增长最多的行业便是房地产，86家A股非ST房地产上市公司第三季度末的存货合计达4015.2亿元。有关计算显示，这些存货平均需要近2年才能消化掉。

开发商也因此调整发展策略。如销售面积和销售额在“银十”出现双降的万科，当月也没有再增加新的项目。在三季报中，万科还决定在中期下调开、竣工面积的基础上再调减开工面积约110万平方米，近期其在深圳、上海、北京等地都传出了项目停工的消息。

对“救市”谨慎乐观

房产新政的出台为冬日里的楼市带来了些许暖意。然而，在业内看来，楼市低位盘整的格局并未改变，对新政所能带来的积极影响也持谨慎乐观的态度。

华燕市场研究中心总监冯伟表示，“救市”应是阶段性的行为。“救市效果如不明显，下一阶段可能会为开发商松绑，避免开发商对银行金融体系的冲击；如果这样做还是没有效果，那么第三轮就是鼓励投资需求，为第二套房松绑，但这会滋长房地产泡沫，所以国家政策出台需要慎重。”

不过，易居中国分析师傅琦称：“不少人认为住房保障将分流商品房市场的需求，由此会引发房价下降，但保障性住房的需求与商品住宅的需求并没有交集。此次的宏观经济政策重大调整中，政府希望通过改善居民生活来拉动投资。寄希望于通过住房保障降低房价，恐怕是对政府住房保障工作意义的一种误读。”