党中央、国务院一再强调一定要保持房地产市场稳定健康发展，也就是说不仅要控制房地产价格过快上涨，同时也要防止其过快下滑，避免不正常暴涨暴跌。那么，目前房地产价格下跌到底正常还是不正常？政府该不该救市？救市会不会又导致价格虚高？笔者认为调控住房价格，离不开强有力的而且是运用正确的税收政策。

“投机炒作”是住房价格暴涨暴跌的“罪魁祸首”

经济的快速发展、农村人口尤其是发财致富的人口向大城市的转移等，导致北京、上海这样的国际大都市的住房消费需求增长，价格上涨在所难免。但是，还有一个不争的事实就是：越来越多的有钱人发现住房上涨的趋势后，纷纷囤积大量房源待价而沽，造成住房需求非正常过快增长，形成虚假的供不应求的局面，进一步推动住房价格飙升。最著名的“温州炒房团”在各大城市炒房就是典型。

权威部门的一个统计资料显示：1998年到2006年的9年时间里，住宅投资年均增长27.4%，即住宅供给增长速度是27%左右，而我们的城市人口增长速度只有3%，所以住宅应该已经是供给大于需求了。

但是住房却被一些有钱人大量囤积，表面上是供给不足，实际上是投机炒作。前两年还有开发商所谓“捂盘惜售”的怪现象，即开发商也加入了投机炒作的行列。另据搜狐和新浪房地产频道发布的北京市可出售的二手房数据显示，北京房屋实际存量已经很大，如果再加上新开楼盘房屋数量，北京可交易的房屋实际上数目惊人，如果正常交易，可能供大于求而不是供不应求。

那么，在目前住房价格出现下跌的趋势下，是不是就没有投机炒作了呢？回答是否定的。因为价格不再上涨甚至下跌后，投机炒作的人一旦卖出囤积的住房，就等于亏损，所以宁愿继续死守。

而如此大量的被囤积的住房如果不及早挤出来，不但大量住房空置资源浪费，而且市场供求关系难以正常，大量的炒作将使住房价格永远难以趋稳，最终的后果是不堪设想的：价格膨胀到一定程度必然因泡沫破灭而导致下滑甚至暴跌，等时机成熟时(比如政府救市)这些投机炒作者又会进行大量炒作导致房价再次暴涨……如此反复，房地产市场将陷入暴涨暴跌的震荡不安中，罪魁祸首其实就是破坏了正常供求关系的投机炒作。

开征“保有环节的税收”是抑制投机炒作的“治本之策”

既然房地产市场震荡不安的罪魁祸首就是投机炒作，那么政府必须想办法赶走投机炒作，然后才能使住房供求关系正常化，房地产业才能走入健康发展的轨道上来。要赶走投机炒作，强有力的税收政策应该是其中最有效的经济手段之一。

以前政府虽然也采取了多项税收调控手段，但收效不佳，原因是这些税收都是局限于交易环节一次性征收的，可以全部计算到价格上转嫁给买方。因此，这种税收调控措施不但赶不走投机炒作，反而推动住房价格的进一步上涨。

囤积住房的零成本和房价上涨的心理预期，使人们认为囤积住房只会增值不会亏损。尤其是北京这样的大城市的住房市场前景几乎为所有人所看好，增值稳定安全且保有成本为零。这两个因素的同时存在，诱惑着所有手中稍微有点钱的人趋之若鹜，少者囤积几套多者囤积十几套或几十套。因此税收政策的实施必须要改变目前囤积住房零成本的现状，即让囤积住房的人付出较重成本，至少要抵消掉他的预期收益，才能真正赶走投机炒作的人。