其实，第二套房贷款的政策在制定之初就有很多值得商榷之处。抑制炒房为什么要定在第二套而不是第三套以上呢？炒作者不可能只购买两套房吧？第二套房产购买、进户、装修、搬家之后购房人才可能考虑处理（出售或者出租）第一套房产，而政策此时对购房人的首付款比例、贷款利率等条件要求都有较大程度的提高，而第一套房购买不足五年的购房人，其增加的成本就更加使得收入不丰的普通市民望而却步了。另外，90平方米以下一刀切的标准在哈尔滨这样的北方城市里连两室一厅明厅的住宅都要超标，那么普通市民改善居住条件的梦可能还要多做几年了!

所以，仅就目前已经出台的调控政策而言，对激活房地产市场是会有一定作用的，但由于其着力点的偏差，其作用可能远没有政策制定者想象的那样大。

不要过多的着眼于均价

人们一谈论起房地产的价格问题，往往会说：某某城市某月均价上涨或者下落了多少。但我认为均价的涨落无法说明好多问题。

比方说，上个月哈尔滨市共有三、四个高档楼盘开盘，其相对较高的售价势必引起统计数字中全市商品房均价的上升，但这并不意味着我们这个城市的住房价格上升了；而同样，处于这座城市房价低谷的利民开发区如果同时几家普通住宅楼盘开盘所带来的均价回落也绝对不能说明这个城市的住房价格开始下降。

把化解商品房的高价位寄托于政府加大保障性住房建设力度是一种错误的想法。政府多建一些保障性住房是一个完全正确的举措，可以真正地做到使“居者有其屋”，让我们的社会变得更加和谐、稳定。但具备资格享受这一惠民政策的那一部分市民，原本就不属于购买商品房的目标客户群体，指望让他们为您购买商品房拉低房屋价格那根本就是不现实的。

高端住宅的建设以及价格高企必定会带来整个城市住房均价的上升，但那又与普通市民有何干系？你的高端产品卖一万元一平方米我买不起，卖两万元一平方米我还是买不起；你涨价时我不会买，你打折时我还不可能买。因此我认为高端住宅价格的涨落与社会民生问题毫不相干。

所以我们不要过多的着眼于均价，而应该把注意力放在普通商品住宅的价格走势上，看一看我们广大的普通城市居民为改善自己的居住坏境需要支付多高的成本。只有这部分人群具备了持续支付的能力，才能使我们的商品房市场沿着健康、可持续发展的道路稳步前行。

有关区位价格因素的探讨

近来有些业内的青年朋友问我：我们哈尔滨市为什么不向北京那样按照环城路来划分城市房地产的区位价格呢？

关于这个问题的答案，我认为应该基于这样的原因：老北京市的城区是一个比较规则的图形，整个城市向外发展的过程也是依赖于不断扩大的环城公路的发展逐步实现的，每一条环城公路建成时其周边配套水平也大体相近，因而其房地产的价格可以参照其区位因档次不同而上下浮动。而哈尔滨市的早期城市规划则是依据中东铁路建设和自然地势将老城区划分为道里、道外、南岗等中心城区，这里原本就是一个不规则的图形，而且城市早期建成的内、外两条环路之间的距离又于接近，原来的平房区和新划为城区的呼兰、阿城两区又都被划在四环路之外，所以按照环城公路的先后来划定商品房价格区位是与哈尔滨市城市发展的现状不吻合的。

我们哈尔滨市目前的一些在售楼盘当中：位于一、二环路之间比较靠近一环路的道外区的上和城、沃华水岸等楼盘的销售价格远远低于二环以外三环以内南岗区的恒祥首府、福顺•尚都、松北区的世茂•香堤雅、香坊区的南郡新城等楼盘，也低于三环以外四环以内松北区的保利•颐和家园、绿地•岛屿墅等项目，更何况位于哈尔滨市商品房价格制高点的哈公馆、观江国际、东升江畔等楼盘都处于二环路以外位置，就足以说明这一点。