另一方面，历史经验表明，国有企业获得经济适用房和其它安居工程项目开发权的可能性更大。《经济适用住房管理办理》中明确规定：“经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。在经济适用住房建设中，应注重发挥国有大型骨干建筑企业的积极作用。”

由于此前经济适用房占住宅市场供应量的不足一成，所以这两个市场之间相互的影响非常小，而未来三年可能占到三成左右，再加上商品住房出现滞销，空置率快速上升（今年10月全国商品住房空置面积1.33亿平方米，按长增长13.1%。），大量经济适用房的推出必将分流现存及今后一阶段的自住需求。那些以普通住宅开发为主业的的企业，特别是民营企业，必须正视这一市场的重大变化。

开发企业必须清醒地认识到这一点。值得关注的是，中央政府在出台相关政策的同时，也开始要求开发商主动调整以适应当前市场形势。住房与城乡建设部部长姜伟新近日在一次电视电话会议上表示：“对于当前的房地产市场，要认真落实差别化的税收信贷政策，鼓励和支持合理的住房消费。同时还要积极引导房地产开发企业主动应对市场变化，合理调整价格，促进交易活跃。”姜伟新也对房地产开发企业提出了要求，这在政府层面近期尚属首次。

今年以来，全国房地产市场的低迷，既受外部宏观经济下行因素的影响，也是行业内部周期性的客观要求，在此形势下，开发企业优胜劣汰实属必然。我们认为，在9000亿投资计划的政策外力影响下，开发企业洗牌的速度加快，而且调整的结构也在发生变化。那些更容易获得安居工程开发权的企业，特别是国有企业将有更大的机会生存下来，而那些缺乏资金、粗放经营的企业，尤其是中小企业，他们面对的局面将更加严峻，所谓的“过冬”也将更加漫长和严酷。

五、9000亿投资计划在落实中要确保好事做好

中国“4万亿投资计划”力度之大，已引起国际社会的强烈关注，因为这些投资今后两年将明显拉动GDP增长。同样，9000亿保障性安居计划如果能很好的得到落实，则对未来三年中国住宅市场的供应结构、住房价格、住房保障产生重大影响。从住房与城乡建设部公布的信息看，目前9000亿的三年规划的指标已经分解落实到各地。

然而，我们认为，在具体实施中，这一宏大的投资计划还存在一些问题和阻力。其中最关主要的问题是，巨量资金源自何处？投资的综合效益是否会显现？1998年应对亚洲金融危机时，中央主要通过发行国债来融资，这些资金来源是切实可控的，但目前的9000亿投资计划，实际上是由中央、地方、社会共同筹措。中央财力有限，而且侧重廉租房建设，今年前三季度，各地廉租房建设已投入资金180亿元，中央财政专项补助资金只有68亿元。未来3年，计划通过廉租房解决747万户低收入家庭的住房困难，总投入约2150亿元。

这就意味着，地方政府必须在廉租房建设中出任主要出资人。那么，地方政府能否出色的完成任务，取决于两点：一是投资意愿，二是财政情况。如果地方政府既有投资意愿，又有资金支持，则完成任务基本不存在问题。我们知道，去年“国24号文”的出台，迫使地方政府加大住房保障力度，而且去年楼市繁荣，地方财政收入充裕，政府有意愿、有能力推进住房保障，所以今年6月前后各地出台的《2008-2012年住房建设规划》中，都对廉租房和经济适用房，甚至限价房予以重墨。然而，短短一年时间，楼市风云突变，由去年的繁荣转为今年低迷，各地纷现土地流标、房屋成交量萎缩的状况。可想而知，对房地产过度依赖的地方财政，想要按中央的部署拿钱出来大兴安居工程，必定捉襟见肘，投资意愿亦随之降低。

廉租房基本上依靠政府投资，6000亿经济适用房的投资计划，基本可以通过社会投资解决，因为经济适用房是成本价加微利销售，企业有一定的投资回报，愿意进行投资。可是，经济适用房的用地是免费划拨的，相关税费是减免的，大规模建设经济适用房，政府将由此而减少土地和税费收益，穷日子当前，地方政府还是会反复考量其中的利弊得失。

可见，9000亿保障性安居工程投资计划是一项力度很大的政策，但在具体落实中还存在相当程度的不确定性。政府应在提出任务目标后，加紧制定相关的落实细则与工作流程，由建设部门总控全局，投资计划要落在实处，要求地方政府提出明确的规划以及落实措施，落实责任，避免政策的随意性和出现“虎头蛇尾”现象，确保好事做好。