一年一度的中央经济工作会议昨日召开,在国际金融危机肆虐和国内经济急剧下滑的大背景下,“保增长、促发展”成了宏观经济的目标,从当前的宏观大局看,内需市场的扩张需要重新启动房地产市场。已经没有悬念。但在房地产市场低迷的当下,围绕“救不救”、“怎么救”,各方争论不休,莫衷一是。

事实上,地方政府“救市”行动早在9月就已经展开,各地救市措施包括财政补贴购房者,调整国家政策中关于户型比例的政策,降低税费,降低借贷门槛等等。最新的“地方先行”救市措施是12月4日重庆宣布即将实施的“购房退税”政策。根据该政策,购房可获个人所得税退款,按个税级差,预计高收入群体将成为主要受益者。

有了“地方先行”,当然就隐含了对“中央跟进”的期待,在12月1日举行的“第十届住交会”上,开发商与一干专家学者一致呼吁“暖冬行动”来得更猛烈些。中国房协表示,曾向国家发改委献策,把一些地方采取的好经验纳入到全国统一政策范围之内。在各种压力下,中央政府也的确作出了诸如放松信贷等刺激房地产消费的决定,但除此之外,中央政府始终不放松对居民购买第二套住房的限制措施,推出在三年内投入9000亿建保障性住房的计划,并通过准许地方政府发债,来缓解“土地财政”被截的压力,这些无不表明,结构调整仍在继续。

必须看到,自1998年以“刺激内需”为名启动房地产市场以来,房地产政策的工具性贯穿始终,无论是以“刺激内需”为目的启动房地产商品化,还是以抑制投资过热为目的,实施土地、资金“双紧”政策,乃至最近提出的9000亿保障性住房投入,除了保障民生之外,仍然有拉动内需的考虑。正是房地产政策的工具性,令房地产市场逐渐偏离民生本位,逐步形成地方政府、地产开发商、商业银行、炒房者之间的利益格局。而调控房地产市场的政策之工具性,又加剧了结构扭曲,最终形成了在结构扭曲之下的供求泡沫。那么,真正让房地产市场大治的,就必须是摆脱工具性、回归市场原则和民生本位的房地产政策。

房地产市场应该救,但该救的是“市场”而不是“市价”。当前房地产市场处于供求严重扭曲,价格畸高,供求萎缩的状态。由此产生的市场的观望气氛,只有在供求结构调整到位,房价回落到合理水平之后才能消除,这是一个基本事实。有开发商指出,从2006年起房地产市场的两个指标已经出现了问题:一个是房地产价格的上涨和家庭收入上升的差距越来越大；二是资金的注入越来越多,房价越来越高,造成了非房地产行业资金的注入,造成了大量的积压。据此,该开发商宣称,房价尚未调整到位,对经营不善的企业,应该任其破产。在此背景下,一些地方政府以各种名目,通过行政手段进一步扭曲供求结构,以维持虚高的房价和土地收入与地产暴利,其本质恰恰是以毁灭市场为代价“救房价”。与此相比,市场强者渴望暴利时代终结,以优胜劣汰为规则大开杀戒的声音,恐怕更真切地体现了市场意志。

必须看到,在供求结构调整的过程中,房价下降、一部分开发商资金链断裂无法避免,不得不提防的是,倘若房价大幅“跳水”,恐怕将导致大批购房者负资产,令银行坏账增多。但这并不是地方政府逆市而为,以减少土地供应,财政补贴购房等方式对抗结构调整的理由。解决这一矛盾,政府可以通过及时撤除金融紧缩政策对开发商和购房者的歧视性措施,并通过放开民间金融,降低利率,延长还贷期限等方式降低银行风险。这就是说,屏弃行政化手段,摆脱工具性原则,仍然是政策制定的依据。