相持战

虽然房地产市场陷入成交与开工寒潮，但是房地产的销售价格并没有如想象中的那样"高台跳水"，相反，房价同比仍在上涨。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%。一些地方还出现了房地产企业的价格联盟，坚持不降价销售。

"目前的房地产市场是'开发商硬撑、百姓死磕'。"中华全国工商联房地产商会会长聂梅生说。她指的就是房市交易大幅萎缩，消费者持币观望，房地产商资金紧绷。

一些开发商硬撑的理由在于，房市仍然存在诸多利好：首先，确保8%-9%的经济增长目标，这意味着占投资拉动25%的房地产行业将再次迎来高速发展时期，因而从政策层面而言，这是一大利好；第二，我国城市化率还很低，房地产行业有巨大的成长空间；第三，资金流动性比较充裕，国内其实存在很多找不到出路的资金，房地产的复苏和发展将会不断吸引这些资金的进入；第四，人口红利仍然存在。目前我国人口中的上世纪六十、七十和八十年代的人群是购房的主力军，这三代人对楼市庞大的需求带来的推动作用在相当长的一段时间内仍将存在。

更现实的理由还在于，房地产兼具投资与消费的双重功能，同时牵涉就业与社会稳定，政府不可能不出手相救。相关分析表明，近年我国房地产投资占整个投资中的比重高达25%左右，而且可以带动和影响到相关40多个重要行业。

事实上，为提振房市，今年下半年以来，中央政府不断出台购房利好政策，包括连续3次降低利率、调低第一套自住房屋的首付比例、减免购房税费、提高住房的公积金贷款额度等，地方政府的救市举措更是层出不穷。

最近的一次降息更是四步并作一步走，猛降108个基点，利率大幅下调，直接降低了个贷成本和开发贷款成本，必然促进部分刚性需求者提前放弃观望，同时也使开发商运营费用下降，避免更多项目停工和烂尾楼的出现。同时，消费者心理预期向好，使企业和购房者尤其是购房者清楚认识到国家救经济的决心，有助于推动消费者入市。

中央政府和地方政府都来"救市"了，按理房市销售应该有较大"战果"了，然而消费者却似乎并不买账，市场观望情绪反而愈浓。其实消费者心理也很简单：如果房市继续萧条，政府就还会拿出更多新的措施来"救市"，那时再出手，岂不更好！开发商的心理就更微妙了：连美国政府都拿出那么大的财力来救市了，目前中央政府的降息这种"小打小闹"的政策应该很快就会转变为更有力的财政政策。有政府挺着，慌着降价干什么？

当然，开发商也有苦衷。比如，有些地方政府，不太愿意看到开发商较大幅度降价，想方设法予以劝阻。这种阻力的根源，还是土地财政对于地方政府的作用所致。阻拦者担心房价的合理调整将会直接导致土地价格的滑落。这就需要地方政府告别短期利益导向。如果房地产业长期萎靡不振，又何谈地价的上扬空间呢？如果房地产业真的出现硬着陆，严重伤害了中国宏观经济的整体活力，那又该是多大一笔账呢！

在政府大手笔出手维护房地产市场稳定的情况下，作为市场主体的众多开发商，其实也应有所作为。事实上，近几年来房地产的巨额利润与市场泡沫不无关系。市场泡沫几年来虽然不断受到挤压，但尚未回调到位。此时，就更需要开发商作出战略性的选择，配合诸多"救市"政策的推出，遵循市场自身逻辑，调整商品房销售价格，主动出让部分利润，求得市场的正面反应。必要的价格调整，既会进一步刺激消费，也会回笼资金，缓解现金流紧张的状况，更会在根本上防止房价出现大起大落的乱象。

应该看到，房地产市场的寒潮，也远非少数几个地产大鳄就能阻挡。潘石屹在他的博客中称，中国的房地产行业发展到2008年，面临的最大困难就是缺钱，而且缺钱到了极点，这从所有上市房地产公司的报表中就可以清楚地看出来。他认为房地产缺钱的原因有四点：第一，国际形势不好，房地产商的境外融资计划基本全泡汤了；第二，国内实行从紧的货币政策，对房地产行业控制得更紧；第三，发展商过去两年不理智地争地王，大搞土地储备，花了过头的钱；第四，从2008年初以来，全国房屋成交量急剧下滑，到了8月底已经同比下滑近50%。少数房地产企业的所谓"价格联盟"不日将会自行瓦解。

事实上，作为重量级的房地产业龙头企业，万科从2007年底就开始在广州、深圳率先刮起了降价风，展开自救，之后，这股降价风又从华南刮到西南，再到首都北京。