不再要求第一套房“人均住房面积低于当地平均水平”。10月底财政部新政后不少银行实施细则仍“难产”

不久前，“国办13条”授予地方政府调控楼市的权力，承认之前各地的救市措施。现在，地方救市再次走在前面。

昨日，上海公布促进楼市健康发展的八条意见(下称“新八条”)，明确放松第二套房的贷款政策，突破了12月20日“国办13条”中关于申请第二套房贷款时对第一套房的人均住房面积标准的限制。

按照上海“新八条”，已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购第二套普通住房，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。符合住房公积金个人购房贷款条件的，经认定，可按首次购买普通自住住房公积金贷款政策执行。同时，对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

此外，上海在放松了第二套房公积金贷款政策的同时，还提高了购买第二套普通住房的家庭使用公积金贷款的最高限额，由原来的20万元提高到40万元。

二套房贷限制被解除

显然，相比“国办13条”，上海“新八条”对第二套及以上住房的贷款政策有了明显的松动。“国办13条”对第一套房的限制条件是“人均住房面积低于当地平均水平”，上海“新八条”虽提及“为改善居住条件”，但仅是一个有弹性的表述。

易居中国地产分析师付琦认为，上海“新八条”中关于第二套房贷款以及公积金贷款、契税的政策描述中，无一例外地均强调了“改善居住条件”的前提，显然，“这次解决的都是改善型住房的问题”。

付琦同时强调，虽然关于“改善居住条件”的说法会使实际操作存在很大的余地，但从政策本身来说，优惠仍然主要是针对改善型居住的购房者，并不鼓励投资型需求。付琦认为：“如果规定得太严，在实际操作过程中，仍会面临很多复杂的具体问题。但从目前情况看，一个家庭购买第二套住房是否是改善型的，都很难认定，但无论如何，购买第三套房，就应该是投资型的。”

公积金贷款施压银行房贷？

不过，记者注意到，联合发布上海“新八条”的相关部门中，并无央行上海分行等与商业银行对口的管理部门。付琦表示，由于商业银行由央行及银监会对口管理，因此地方政府的政策对其并无约束。“事实上，包括之前的‘国办13条’，上海‘新八条’中关于第二套房贷款的政策，也只是‘比照执行’，对银行并没有强制性的要求。”

央行及银监会在“国办13条”之后也未针对第二套房的贷款政策出台过相关的指导性文件，到目前为止，关于财政部出台的政策，央行要求各银行限时公布的实施细则至今还有不少处于“难产”状态。

但由于上海同时放松了第二套房的公积金贷款政策，可能会对商业房贷市场形成一定“挤压”。上海一家房贷中介公司的市场部经理认为，此前公积金的利用率太低，在上海连续几次提高公积金最高贷款限额之后，公积金的使用或将被“大面积激活”。在目前市场低迷的情况下，可能会压缩银行的房贷业务，“将给银行很大压力”。

“在央行不断下调存款准备金率、商业银行流动性增加的情况下，商业银行面对外在压力及营收指标的内部要求，不排除会按照上海的意见给予购房者首付及利率的优惠，以争夺客户的可能性。”付琦认为，上海对公积金贷款政策的放松，客观上可能会倒逼银行给予购房者更多的优惠。

信贷支持防范出现烂尾楼

上海“新八条”同时还表示，鼓励和引导金融机构加大对普通商品住房建设项目，特别是在建项目的信贷支持力度。此举显示上海是在防范烂尾楼的出现。

但付琦认为，即便是政府要给予在建项目或开发商贷款，也会有一个内部的实施细则，对贷给什么样的开发商，以及发放贷款的条件，如应提供何种抵押物等进行相应的规定。同时，“也不会是开发商要多少，就给多少。最终的情况应该是，开发商拿到贷款后，不见得活得很滋润，但不会死。”付琦说。

上海一家房产营销公司总经理透露，自从“国办13条”出台之后，开发商的心都定了很多，因为“资金方面基本上已经得到保证”。此外，由于国家目前对保障性住房的资金支持力度，一些开发商已流露出希望介入保障性住房建设的想法。

付琦认为，“国办13条”和上海“新八条”，都明确了支持房地产企业的并购，由于目前国内房地产企业采取以项目公司为主的发展模式，这种并购将更多地体现在项目公司的兼并重组上，企业将无力开发的项目公司出让，一方面可以盘活项目，另一方面可以开源节流，“这同样也是稳定市场的办法”。

但付琦强调，政府仍然应该鼓励开发商适当降价，上海的情况并不算太差，之前那些明显降价的楼盘，成交情况都不错。“按上海目前的成交情况，只要开发商适当调整价格，就能取得不俗的销售业绩。”