（四）郎咸平：目前地产商正惶恐不安 2008年12月26日 广州日报

近一段时间，国家出台了多项政策刺激房地产经济，在这样的环境下，现在是不是买房的好时机呢？

我认为，目前的地产商内心是惶恐不安的，道理很简单，他的成本是刚性成本，比如说购地成本、构建成本，还有其他支出刚性成本，再加上资金一旦积压，那个利息支出都是不得了。

刚性成本之下地产商的需求面是什么？大家购买房子的主要动力，不是说经济发展很好了，每年所得增加50%更富裕了，所以拿出一半钱去买房子——如果是这种正常的购物行为的话，地产商可以根据这个需求，慢慢建房子，这个很好预测。可是目前这资金来源是搞不清楚的。

今年制造企业大量倒闭，资金流到哪去了呢？请注意,这种资金流窜现象非常重要，它完全主导着中国楼市的发展。这个资金我叫它虚拟资金，因为它本身就是不正常的，并不是因为这个社会更富裕了，你想住更好的房子，而是因为某个行业更萧条了——尤其是制造业或者矿业——他们的钱不知道干什么用，只好大量炒房。所以这个钱,打到哪里就产生泡沫。这个钱首先进入这个地区的高端市场,把高档楼盘一下拉起来,因此附近的中低档楼盘随之水涨船高。这跟一般理解不一样,我们发现在一些地区真的有泡沫房产反而是中低档的多,高档楼盘由于制造业资金大量引入,拉高房价,它还有资金撑着似乎比较坚挺。而今年你看,要跌价基本上是中低档楼盘先跌价。

为什么低端房受冲击比较大？这是因为国家对住房保障非常重视。现在开发商最恐慌的其实并不光是资金紧张，更恐慌的是国家把它部分的市场收回去。

所以说地产商一旦开发高档楼盘，就会根据市场状况做调整，差异化定价。中低档楼盘压力非常大，包括政府推出很多的经济适用房、廉租房,那怎么办呢?所以对这种楼盘的价格,会出现万科现象。

我告诉各位什么是楼价的决定因素，但是我不会告诉你该不该买房，每个人有每个人的立场,什么时候该买楼那是你个人的决定。

（五）既要促下调又要防崩盘 唯有让房地产适应需求 2008年12月25日南都网－南方都市报

国家发改委副主任张茅昨日在向全国人大常委会报告时表示，房地产市场动荡可能引发一些负面影响，高房价适度回调有利于房地产业回归理性健康发展，但要避免房价大幅下跌。这是继12月21日国办发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出鼓励开发商以适当价格促进房地产销售以后，政府对房地产市场的再次关切。两相比较，既要促进房价下调，又要防止房价暴跌，利弊权衡之难可见一斑。

房价大跌会引发社会问题并非虚言。今年8月上海某银行的测试结果显示：如果房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40%，个人房贷不良率将上升约40%.房价出现非理性下跌，可能牵连银行业以及56个房地产相关行业，会对实体经济造成毁灭性打击。在市场拐点已然出现的时候，促进房价下调与防止房价崩盘同样必要。

那么，如何在促进房价下调与防止房价崩盘这两个看似矛盾的政策诉求之间取得统一？答案就是严守市场规则与坚守民生本位。一直以来，针对房地产泡沫的调控政策，舆论的关注点都集中在房价上，促进房价下降的政策容易引起大众欢呼，而无助于房价下降的政策则容易引起大众怨尤，但大众忽略了以何种手段调整房价，以损害还是维护市场的方式调整房价，对房地产市场的巨大差异。换言之，是否符合民生本位与市场原则，应成为“救市”与“毁市”的分水岭。

房地产泡沫的形成，正是因为地方政府大幅减少土地供应，开发商操纵供给总量和产品结构，造成总量供不应求，普通商品房与豪华型住房供应比例失调，加上“追涨不追跌”的羊群效应，最终导致投资乃至投机需求强劲，但房价远远高于商品房实际消费能力的局面。当前的房价探底，正是当初以扭曲市场的手段哄抬房价让房价脱离真实购买力的结果。因此，房价下调不可逆转，继续进行结构调整，为虚高的房价找到坚实的需求基础，才是防止房价崩盘的前提。

一方面，要继续进行结构调整，停止托市行为。近期，某些地方官员建议惩罚降价的开发商，称“低于成本降价是恶性竞争”，而某些地方政府以高价购买同一开发商的商品房充当“经济适用房”，则明显是以财政补贴开发商，财政补贴消费者更是早已在多个地方出现。这些都是地方政府试图以行政干预市场内在调整的行为。很明显，要防止开发商资金链断裂，只能通过“弃价保量”，以适当降价促进成交来回笼资金。此时哄抬房价只能进一步累积风险，最终酿成房价大起大落的恶果。

与清理人为哄抬房价的措施相比，此刻清理人为打压房价的措施同样重要。例如，当前房价下行趋势已定，维持房价上行轨道对开发商和购房者的紧缩政策显然不合时宜，因此，对广东省房协最近提出为开发商与消费者减轻人为负担的建议是应该支持的。同时，在市场不景，房价本已进入下降通道时，大规模推出政府主导的经济适用房，却对廉租房这一更为迫切的保障性住房需求视而不见，将很可能重蹈香港当年的覆辙，造成房价崩盘的恶果。

房地产市场有其内在规律，调控措施应以尊重市场规律、撤除不当行政干预为重。只有当供求双方对价格达成一致，购房者和投资者才会重新进场。政府必须退守公共品供给者和市场管理者的本分，不然，“救市”难免成了“毁市”。