10月22日晚间，财政部以《加大保障民生投入力度解决低收入群众基本生活》为题，出台了首次购买普通住房契税统一下调到1%、暂免印花税、贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍、最低首付款比例调整为20%、加快廉租房建设等一系列的救市计划。有地产人士认为，由于本次新政着重刺激首次自住型、普通型置业需求，未有涉及二次房贷，估计不会引起昆明房价的波动。

包豪斯地产经纪公司策划部樊生表示，从22日晚公布的财政部政策可以看出，国务院发出了“救市”信号，而首次购房者可以享受的契税、印花税及土地增值税的优惠幅度虽小，但可以促进刚性需求的人买房，激活商品房的成交量，但不会引起昆明楼市的房价波动。毕竟比起沿海发达城市来说，昆明的房价不算高，尤其以三环最为合适，均价在4000至4500元/平方米之间。为避免楼市崩盘，国家已经加大对低收入群体的住房保障力度，这也标志着政府将楼市调控的的方向由“主调市场”转向“主调保障”，在此基础上进行这一轮暖市动作可以确保此前的房地产调控成果不受威胁。另外，地方政府一旦看到商品房市场回暖迹象，其加大保障性住房建设的动力和资金实力也会有所增强。

昆明鼎业集团有限公司总经理助理段秦鸣表示，本次政策的出台让市场看到了政府在贯彻近期提出的“保持房地产的稳定发展”的决心。由于政策对房地产开放商、消费者、二手房市场都有利，所以市场今后将会越来越活跃。其中“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”留下了巨大的想象空间。地方政府根据实际的情况可能还会有一些措施，比如，可能在个人所得税，营业税上做文章,这些政策只能比现在的措施更加利于市场的活跃,更加激励产品的流通。住房交易部分税费的减免是可操作的立竿见影的政策，将让90平米以下的房屋购买者立刻积极行动起来。

段秦鸣表示：这次的优惠政策针对首次房贷，没有涉及二套房贷，对于投资客主要起到提升信心的作用。由于二套房贷对市场的影响力很大，相关的政策值得市场期待。

各地动态

上海：发布房地产救市“14条”

10月22日晚财政部和央行发布房地产调控政策后，上海市有关部门连夜发布地方对接细则《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》。“14条”指出，“个人将购买超过二年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税”“个人转让自用二年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税”；以及免收“个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费”。

广州：又现6万元天价楼盘“托市”

在国务院上周发出“放松房地产宏观调控信号”，强调加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房的政策之时，广州一家楼盘“应景”地推出了单价60000元/平方米的房源“托市”，刷新了广州房价最高纪录。

不过，它的天价房源却并没有赢得太多喝彩。据知情者透露，截至昨日，上述60000元/平方米房源并未找到一个潜在买家。

优惠数据

40万元房子少交税2200元

福人居房产经纪人陈信舟表示，此政策的出台对于第一套房的市民来说，是个利好消息，虽然优惠额度不大，但政府的目的很明确，就是鼓励现在有自住需求的人买房。

个人觉得，此次政策中力度最大的还是金融机构的贷款政策，这对房地产行业无疑是一大利好，其中贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍以及最低首付款比例调整为20%，这两项调整对近期持币观望的购房者刺激最大，有利于恢复市场的交易量。“由于新政中对于二手房交易没有松绑，所以购买二手房的优惠和一手房的相同。”

记者以刘女士购置一套80平方米、售价为5000元/平方米，总房价为40万元的新房为例，计算优惠金额。

1、契税下调到1%。

解读：刘女士属于首次购房，楼市新政出台之前，她需要缴纳的契税税率为1.5%，即为400000×1.5%=6000元。调整后，她仅需要支付1%，可以节省的费用为400000×（1.5%-1%）=2000元。

2、对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

解读：此前，刘女士需要支付0.5‰的印花税，即为200元，而现在她就不需要支付这200元。同时，只有二手房交易才存在土地增值税，而刘女士属于购置新房，不存在交纳土地增值税的问题。

3、居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

解读：原来贷款利率下限是0.85倍，现在则下调为0.7倍，即最多可以在基准利率的基础上打7折。目前一至三年（含三年）贷款利率为7.02%，三至五年（含五年）为7.29%，五年期以上为7.47%。以刘女士选择五年期以上贷款为例，她贷款最多可以享受七折优惠，即7.47%×0.7=5.229%的优惠利率。照此计算，40万元的房子首付20%，每年可少利息3500多元。（相关利率变动分析详见C02版）

备注：新政规定下的贷款利率下限，各大银行可进行灵活调整。本报记者刘欢

投资者

刚性需求该出手了

“这个信号让我感觉很兴奋。”第一时间了解到楼市政策的变动后，始终关注着楼市的投资者蒋迎波抑制不住内心的激动，他告诉记者，置业者、投资者、开发商等长期处于观望中，而国家政策从开始松动直到现在的明确，无疑给观望中的楼市打了一针强心剂，是时候该出手了。他认为，楼市的回暖已经很明显，随着政策的相继明朗化，房价将逐步提升。而开发商对政策的反应有一个过程，为了避免风险出现，肯定会采取“低开高走”的方式提价，不可能把房价迅速提高到一个高位。所以，现在是刚性购房者和投资者“抄底”的最佳时机，而且越快出手越好。本报记者刘欢

昆明开发商反应

不会改变原有推广计划

昆明盛高置地发展有限公司项目总经理王晖表示，国家出台的政策还比较模糊，比如，如何明确“改善型普通自住房”，这个不好说。盛高·大城有很多房源是针对需要改善住房条件的购房者，如果这个概念明确，可能会加大改善型住房的推广力度。

“而近期内，盛高·大城不会调整原有推广思路，也不会提高楼盘售价。”本报记者刘欢

房价将会逐步提升

云南金宸房地产开发有限公司营销总监张丽梅认为，包括降低首付、下调契税税率等各种楼市新政，在一定程度上，会刺激有刚性需求的购房者，尤其是打算购买小户型的置业者。同时，对捂盘的开发商会有较大影响，项目的营销推广策略将围绕政策的变化有所调整，售价也将逐步提升。她预测，从小户型开始，昆明的楼市将逐步回暖。并表示，政策带来的影响将在一两个月后显现。

本报记者刘欢

业内分析

新政支持自住型消费

中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，财政部出台的政策表明，政府对房地产市场个人自住型消费是支持的，并采取优惠的政策，而对住房投资政府是不支持的，甚至于严格地遏制。因此，中国房地产市场是以消费为主导的市场，房地产开发商的住房价格的定位也应该放在居民住房消费意义上来。

他表示，房地产仍在进行周期性调整，当前政府的房地产税收及信贷优惠政策会加快这种调整。他建议，对于改善型住房购买的优惠政策，政府需要用技术性标准对其进行细化以及严格限定。否则，一些房地产投资者仍可能利用这种界定不清而把改善型住房购买改变为住房投资。

只能算是过渡性政策

至祥置业（昆明）研究中心总监李纯玉表示，日前相关政策的出台主要是针对目前背景下的市场，属过渡性政策，与此前18个城市救市的措施大体相似，这在一定程度上会刺激刚性需求的上升，缓解开发商的压力，降低金融系统的风险，但所降费用与较高的房价相比，比重很小，对投资性和二次或以上置业的需求刺激不大，只会对目前的市场起到一定的缓冲作用。他认为，由于限制为首次和90平方米及以下的普通住房，影响面并不会太大，但如果能带动房价下跌，使一些虚高的房价更趋于合理，或许楼市会有起色。

此外，他表示，房价牵涉的范围较广，目前楼市的影响不再局限于房地产市场内部，而是牵扯到了整个经济链条。市场需要国家政策的扶持，更需要整个房地产市场链条中各个环节的共同努力。

开发商不宜反应“过度”

风之铃市场调查研究咨询机构总经理石远表示，从目前的举措看，政府是鼓励购房者买房的，特别是首次购房群体，但效果可能不会太大。

首先，此次新政影响最大的是年轻人和中低收入群体，他们的消费能力有限。就昆明而言，今年年底还将有约5000套经适房公开预售，中低收入群体也可以选择这部分房源，他们或将选择继续观望。其次，投资者对楼市的影响很大，而与他们关系较为密切的二套放贷利率、营业税等政策，并没有出台，受信心和资金两方面的限制，所以投资者仍不会出手。

对于目前已有提价打算的开发商，石远建议，“楼市的回暖有过渡期，不可能一蹴而就，现在开发商还是应该根据自己的实力和情况，该做什么做什么，不要完全寄希望于政策对楼市带来的影响，不宜反应‘过度’。”本报记者刘欢

10月22日，财政部发布了《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》的政策文件，其中第七条和第八条被房地产界视为“救市”政策。同日，央行发言人就扩大商业住房贷款下浮利率方面做了详细解读。

政策解读

新政对楼市影响有限

[政策一]

从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

专家解读：全国各地的交易契税税率原为1.5%至5%，各地有所不同。像昆明144平方米以下的住房交易契税为1.5%，现在把契税下降到了1%，影响并不大。像印花税原比例为0.05%，免征印花税对交易税费的降低影响也不大。对于开发商而言，房地产开发增值税一般都是提前征收，并没有完全清算征收，这影响也不算大。关键是，这些免征或下调，只针对个人首次购买90平方米及以下普通住房，影响有限。

[政策二]

金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。

专家解读：首先，关于改善型普通自住房，不属于二套房所要遏制的对象。这一点，在去年的9·27房贷新政及其补充通知中已经明确，至于界定的标准，是家庭人均住房面积低于城市人均住房面积。也就是说，关于二套房的房贷新政并没有突破或被取消。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。实际上，一些城市的首套房贷利率是打折的，本来最低也可打7折，而且此政策并没有约定最高打多少折。至于首付款比例，原来就是可以最低20%的，但在实际执行中一般是采用30%。这条有一定的实际意义，但依然是限于非投资性购房、炒房购房。对于“下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点”。这并不等于银行降息。下调公积金贷款利率有刺激发展公积金贷款的意义。

（解读专家为中国著名品牌营销专家、OV商务别墅形态原创人陈真诚(陈真诚博客,陈真诚新闻,陈真诚说吧)）

新政名词

改善型普通自住房

新政中”金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%“。这里出现的一个新名词——改善型普通自住房，陈真诚表示，可能就是二套房贷新政通知中“第二次置业、但是家庭人均住宅面积低于当地平均水平的住宅”。

去年的限贷令的通知强调，应以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。

因此，改善型普通自住房，原本就不属于二套房所要遏制的对象。也就是说，本次新政，关于二套房房贷的政策并没有突或被取消。本报记者王效

深度分析

新政“三剑齐发”一切为了提振信心

22日国务院颁布一系列加强保障、改善民生的政策，与住房有关的，主要体现为降低交易税费、放松信贷对购房者的限制和加强住房保障制度的建设。来自相关政府部门、业界和学界的人士普遍认为，“三剑齐发”最重要的目的，是要提振目前低迷的市场信心，缓解观望情绪。

为何此时出手？

据统计，今年2—8月，全国房地产市场成交量同比下降的幅度分别为3.6%、0.3%、4.0%、6.5%、6.9%、10.8%和14.9%。多数业内人士认为，这种低迷还将持续相当长的时间。从国家发改委公布的今年前三季度70个大中城市商品房销售价格来看，尚未出现明显的下降。

近10年来，房地产业作为支柱产业，拉动了50多个相关产业的发展，对经济增长、改善居民住房条件和解决劳动力就业的贡献有目共睹。“持续冰冷的交易量，使房价‘硬着陆’的可能性增加，对国民经济的负面影响很大。”此前，一位专家不无忧虑地表示。

今年二季度以来，市场成交的低迷使房地产业新开工、竣工和施工面积增幅均大幅下降。对上下游产业的波及也逐渐显现。据浙江省宁波市一家建筑公司的负责人透露，今年以来，建筑企业新接工程明显减少，为开发项目垫资的情况多了起来。“临近年底，能不能足额拿到工程款发放给工人，现在还没法保证。”

此外，钢铁、水泥、装修装饰等上下游行业也受到影响。记者近日在唐山了解到，由于钢铁价格不断下跌，市场需求不足，唐钢和首钢均实施减产，企业经营受到严重影响。而此前，两家钢铁企业约有25%的需求来自房地产业。

同时，房地产市场的低迷造成各地土地市场成交低迷，使地方财政收入大幅减少。美国次贷危机，也警示我们关注房地产信贷风险。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩(董藩博客,董藩新闻,董藩说吧)认为，在这样的背景下，选择这个时机出台提振房地产市场信心的政策，在情理之中。而恢复房地产市场的信心、支持房地产业的发展，有助于增加基础设施投资，增加内需，从而有助于我国尽可能降低全球金融危机带来的影响。

为何从税费入手？

根据22日公布的政策，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率由1.5%暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收0.5%的印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

对购房者而言，此举意味着至少可以减少1%左右的税费支出。在二手房交易上，免征普遍转嫁到购房者身上的土地增值税，将进一步减少购房者税费负担。

董藩认为，减少1%左右的税费支出，虽然不是特别多，但传递出一个明确的信号，政府在鼓励购房者买房，这对改变购房者的预期将起到一定刺激作用。

住房和城乡建设部相关负责人认为，商业银行利率下调，有利于减轻购房者的还贷压力。降低首付比例，则降低了购房者的准入门槛。

政策中专门提及“改善型普通自住房”，享受与普通自住房相同的优惠，是否意味着放松了二套房的房贷？该人士认为，改善型住房主要是指卖“旧”换“新”的改善方式，不能简单将其与二套房画等号。

作为一项改善民生、加强保障的政策，加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造被再度提及。同时，在去年国务院24号文件中就已提出的《城市低收入家庭资格认定办法》，已经由几个部门联手制定完毕，近日即将出台。“加快推进住房保障工作，对改善民生和拉动固定资产投资都有好处，同时也有利于房地产市场更健康的运行。”该人士认为，“一切都是为了提振市场信心，使市场交易量回暖。”本报综合

后市预测

将出台更多财税政策

中国著名品牌营销专家、OV商务别墅形态原创人陈真诚认为，该政策的出台依然是基于民生政策，以做好住房保障为前提、且以财税手段为主的政策，金融方面的调整并不大，舆论一直最关注的、二套房房贷政策并没怎么调整。不过，新政策的出台会对房地产市场产生一定的刺激作用，可减缓解房价下降的速度。但该政策对房地产市场的影响力度依然不够。他认为，中央政府这次调整可能信号性的作用和意义更大，说明中央政府出台此政策的目的不是为了简单的救市。同时也为地方政府救市画了条线，指出了地方政府可自由作为的领域，为下一步规范地方政府救市出的政策埋下了伏笔。

陈真诚认为，综观来看，本次出台的政策对房地产市场影响最大的二套房政策并没有根本性的变化。政府依然在做推进住房保障工作，并以推进住房保障工作来刺激消费、刺激90平方米以下的住房交易、刺激90平方米以下的房地产投资，从而刺激经济增长。这种保投资保增长的用意明确，并不是为了托市、救房价或为了维持现在的高房价。本报记者王效

相关土地制度将出台

今年上半年中国经济增速放缓，上半年GDP同比增长10.4%，前三季度破十仅为9.9%，与去年增幅11.4%的数据相比，明显回落。云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研表示，从目前的形势看，此前的紧缩政策取得了成效。此外，受国际经济形势等影响，降低了国内的通胀压力，保增长成了主流。他预测，包括存款准备金率在内的利率仍将下调。同时，最迟下个月会有相关的土地制度出台，比如农村土地交易制度，以达到刺激农村消费的目的。

此外，他也提出，市场是由有形的手和无形的手共同作用的，只是看哪只手的作用力更大。政策对楼市的作用力不会起到立竿见影的效果，政府调控有形的手和市场规律无形的手需要共同发力才能发挥作用，而不仅仅是有形的手在调控。本报记者刘欢

二套房贷年内难松动

对于网上流传的“二套房贷新政可能于11月中旬松绑”说法，陈真诚表示，本次地产新政同时显示，今年以来，政府相关于房地产调控的政策没有改变，政府对房地产仍然保持原有严厉遏制炒作与投机的政策不变，并不鼓励房地产投资，也不再希望鼓励房地产投资来吹大房地产泡沫及制造风险。如果条件不成熟就轻易松绑二套房贷政策，房地产领域的矛盾很可能随时因某事而激化起来。因此，关于二套房的房贷政策，在今年内难以取消或有大的松动。

同时，他表示，房地产市场，有其自身的规律和变化周期。目前的房地产调整，是市场发展所要经历的必然阶段。只有开发商及时有效地降低房价销售，才能改变消费者的观望态度，从而使房地产交易活跃起来。