天气才开始变冷，房地产业却提前“入冬”，许多人由此感到寒气侵骨。

然而，一阵暖意吹进了处于“寒冬”中的房地产业。经国务院同意，财政部、央行10月22日同出房地产交易环节税费的减免以及房贷的新政策。列其要包括：

——自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。

——自10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。

——地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

毫无疑问，此次国家从宏观层面出台楼市新政策，并没有使人感到意外。但是，如何看待房地产交易环节税费的减免政策的变动，这是值得关注的问题。

18个城市率先“破冰”

实际上，此前一些城市已经纷纷出台了地方特色的“救楼市”政策。

记者了解到，近几个月来，地方政府“救楼市”的政策已经蔓延，出台救市政策的地方政府从最初的地震灾区成都到西部地区的重庆、西安，再到中部地区的长沙、武汉，再发展到东部沿海的福州、厦门，10月中旬时已经到达长三角最重要的代表性城市南京、杭州和上海。

据统计，在10月22日之前，已有18个城市推出了“救楼市”政策。盘点这些城市的“救楼市”政策内容，可谓五花八门，其中，有的“力度”还非常大。

如，杭州救市政策力度创下近期地方政府之最，其中，对购房消费者减免契税和给予财政补贴，同时对开发商，放宽房地产企业所得税预征政策，延迟或暂停征收涉及房地产行业的行政事业性收费。

再如，长沙提出了多项“领先”的措施。包括对符合购买经济适用房的家庭给予货币补贴；购买二手普通商品房，按地方所得部分给予全额补贴；在2009年12月31日前出售二手商品房，并购买普通商品房的，其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴。

许多地方为什么要加入救楼市大军？

众所周知，目前全国房地产市场都处于非常低迷的阶段，其中最具标志性的特征就是成交量下降。一位业内人士在接受记者采访时说，地方政府救市的目的，主要是促进成交量。他表示，成交量才是楼市的关键指标，因为成交量是衡量市场是否正常的主要指标之一。

18个城市相继推出刺激楼市政策，曾引起了社会各界的广泛关注和激烈讨论。鉴于此，政府高层的态度也是当时各界关注的焦点。

10月18日，住房与城乡建设部副部长仇保兴在深圳参加“中国市长论坛”时表示：“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力、也有责任，作出一些政策上的选择。”对此，人们理解为这是高层首次对各地刺激楼市政策作正式表态。

此番仇保兴的言论，让已经出台救市措施的城市吃下了定心丸。

记者注意到，对于一些城市推出的“救楼市”政策，有专家指出，房地产市场低迷现象是全国性的，所以仅靠地方政府的自救行为是不能解决问题的。

或许，专家的这些“说法”有其道理，所以，人们更期待的是宏观政策的调整。

吹响宏观层面楼市“拯救”号角

10月17日召开的国务院常务会议释放了明确信号——加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。

仅仅5天后，国家多个相关主管部委便联合出台了针对楼市的“组合拳”政策，其速度之快可谓前所未有。

有专家指出，这次政策调整传递出的是国家支持个人自住型住房消费、严格遏制投资型需求的信号，所以，降低住房交易税费主要是强调民生问题，但这并不意味着摘下抑制房地产投资泡沫的“金箍圈”，更不是“托房价”。

业内有关人士在接受记者采访时则表示，在经济下行风险加大和行业周期性调整态势下，房地产政策的部分松动更多的是激励市场信心，难以在短期内驱散市场观望密云，扭转行业调整势头。

从一些网络媒体近日的在线调查来看，六成的被调查者认为楼市应当进行自我市场化调整，房价依然偏高，无需“救”，并认为税费下调不会改变房价下降趋势，年内不会买房。

“年内不会买房”是一个严重的“问题”。根据国家发改委、国家统计局公布的数据，今年以来，房地产行业下行态势相当明显。国房景气指数表明，9月为101.15，比8月份回落0.63点，连续10个月环比回落。从我市情况来看，由于受房地产行业低迷态势影响，前三季度全市契税收入同比下降了4．5%，这表明今年以来我市房地产交易量和交易额均出现了较大幅度的下降。

需要指出的是，虽然目前的宏观调控政策的松动有利于成交回暖，但大众的实际购买力和对收入的预期才是决定房价和成交长期表现的关键，同时，由于消费基础的削弱和政策的滞后作用，所以楼市复苏将有一个过程。

一位业内人士对记者说：“2007年的楼市繁荣情况将成为未来几年难以逾越的一个楼市高峰。”

尽管如此，但我们应该把眼光放远。有专家指出，此次宏观调控政策的松动，意味着以紧缩为主题的房地产调控取向的正式转变，其主要原因是基于保持经济稳定增长的考虑。因为房地产可以拉动四五十个行业的发展，如果房地产行业持续低迷，无论是对房产企业，还是整个产业链以及整个经济都会带来非常大的影响。

积极落实降低房产税等宏观政策

对于国家出台降低房产税等稳定房价的政策，市地税局局长在全市财源建设工作会议上曾有简单的表示：“将予以积极落实。”

记者发现，虽然“表示”简单，但“高兴”却难以掩饰。与会的一些人士说，国务院的这一举措不仅有利于税收收入和财政收入，而且有利于促进房地产业的健康发展，进而有利于整个国民经济平稳较快发展。

10月23日，市财政局有关人士在接受记者采访时说，截至今天还没有接到财政部有关房地产交易环节税费减免的正式文件，一旦收到正式文件，将立即与有关部门予以落实。

据悉，有关“楼市新政”的实施细则，将有可能在本周陆续出台并下达到各地。

那么，在积极落实“楼市新政”的过程中，我市能否出台相应的配套措施呢？具体说，就是我市眼下是否也要出台有关鼓励住房消费的收费减免政策。

据记者观察，至少目前，通过地方政府减免相关税费来稳定和促进房地产市场在青岛似乎实施的可能性不大。

原因很简单。

从青岛的情况来看，近3年房地产、建筑业税收占全市地方税收比重始终在25%以上，今年以来由于受房地产交易量和交易额双双下降影响，1至9月份全市契税收入同比下降了14.5%，地税部门征收的房地产、建筑业税收同比分别下降了1.3%和1.4%，直接影响了全市税收收入的增长。

记者在10月20日和24日分别召开的全市财源建设工作会议和全省财税工作电视电话会议上发现，这两次会议的主题都是强调要通过增收节支确保财力重点向改善民生倾斜，向新农村建设倾斜，向社会事业发展的薄弱环节倾斜。

由此可见，今年以来，在我市房地产、建筑业税收同比分别下降的背景下，希冀地方政府通过减免相关税费刺激房地产市场，显然是不明智的，因为这样将进一步影响全市税收收入的增长，更重要的是，这样将会在全局上影响政府确定的各项财政惠民政策的兑现。

值得注意的是，针对一些城市出台“救楼市”的减免费政策，住房与城乡建设部副部长仇保兴在深圳参加“中国市长论坛”时曾说：“每个城市有不同的特点，房地产业的形势也不同，因此可能会出台不同的政策，相信每个城市政府会作出明智的选择。”

对青岛而言，何谓“明智的选择”呢？

一位业内人士对记者说，即使我市眼下不出台补贴等具体措施，但仍然可以在房地产方面有其他相关的思路，如在土地方面，继续加大土地储备。同时，根据市场来决定土地的投放量，控制投放节奏；按照市场的预期来合理地确定土地的起拍价，促进土地市场的平稳发展；加大商业地产的供应，促进经济结构的成功转型。

记者认为，这种说法应该是一种“明智的选择”。