浙江省第十五届房交会于10月17日－20日在浙江和平国际会展中心和浙江世贸中心举行。

在10月14日，杭州市政府出台了《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，共24条，内容涉及购房入户、税费减免、二套房贷、公积金贷款、延缓地价款等多个方面。杭州市地方政府此次出台的文件则被称为救市“24条”。

“杭州市政府出台的这24条政策比其它地方更全面，力度更大。”杭州市政府的该政策涉及了市场需求、房产供应和交易环节，可谓全面救市。

救市短期内并不能起到实质性作用。“现在房地产市场面临的问题是市场信心不足。”汉嘉地产顾问机构认为，房地产市场信心逆转还需要很长一段时间，而交易量的回暖也并非政府单方面政策所能解决的。

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短期难见效

“从短期看，24条《意见》所能起到的作用恐怕是很有限的。”现在房地产总体走势还不明朗，消费的需求和愿望都不强烈，虽然政府出台了利好政策，却不能完全左右市场走向。

其实该政策只是一个纲领性的文件，很多具体措施还没有出台。24条《意见》中提到的实行购买商品房契税、印花税补贴、存量房交易税收补贴和退税问题。补贴多少、标准是什么、怎么补贴等等具体标准都没有出台，当投资者、购房人、开发商等各方普遍认为市场将持续不景气时，消费者将继续保持观望。

此外，政策还涉及杭州市各部门之间的协调。“还需要在杭州市内的房地、税务、银行、公安等各系统之间进行协调。”即使政策起作用，也将是个较漫长的过程。

放宽购买门槛，是否能够立竿见影？

24条《意见》中一些内容主要围绕如何通过一系列开放政策促使刚性需求买房的问题。杭州政府出台的24条《意见》中，其中主要包含购房落户门槛的放宽、个人购房的系列税收全免、第二套房的贷款比例放宽等。这些条例的出台，能否真正会促使消费者下单。

首先，自住型的消费者关注的是什么？是价格，还是其他，因此是否真正抓住了消费者的关注因素，值得思考。

其次，从投资型买家来看，全球金融危机对中国楼市的影响已经无需再述，而在回报率都难以确保的前提下。更何况投资行为与户籍安置这两者之间根本就没有利益可言。杭州市政府的24条救市措施并非可以立竿见影。

当然因为新政出台而真正准备掏钱买单的人还是不多的，据汉嘉地产顾问机构问卷统计，仅23.7％的人会在新政出台后买房，超过60％的人表示还要看看，看还有什么政策出台，另外13.4％的人决意不会在近期内买房，要继续观望较长一段时间。

另外，据汉嘉地产顾问机构针对24条新政对楼市的影响作的一项调查显示，有64.9％的人认为新政对杭州楼市的影响不大或没影响，房价会继续下跌，有21.7％的人认为新政对杭州楼市的影响较大，房价会止跌，另外仅有13.7％的人认为新政对杭州楼市的影响很大，楼市会回暖。

因此可以看出，24条新政虽然起到一定的催化作用，但是时间还不够长，效果还不是很明显，再加上购房者对经济形势信心不足以及对政府未来救市力度和方向的不明确，因此新政的出台并未马上激起购房者的购买欲望，目前也仅起到一个暖场的作用。

救市恐难改观望气氛

根据国务院所指的降低住房交易税费，在有的地方已部分提前实施，而且救市政策的涉及面更广泛，但从效果来看，对恢复楼市“旺盛”是有限。

杭州市透明售房系统显示，10月19日，杭州主城区预定和成交（不含经济适用房）分别是51套和41套。而在杭州“24条”出台的14日，预定和成交分别是15套和47套。而为期4天的浙江房博会也已落幕，销售成绩单并不理想。如杭州下城区一楼盘曾经8.3折销售，当时促销势头不错，但在房博会上，再度拿出的50套特惠房，只预订了12套。

汉嘉地产顾问机构认为，这种打折促销效应的衰退，说明市场观望气氛浓厚，等待更有力度的政策。当政策越严，房价越是上涨，而政策越松，楼市越是低迷。而大众消费者都有“买涨不买跌”的心理，一旦房价下跌较为明显，将会出现一定时间的观望期。

据汉嘉地产顾问机构房展会期间问卷调查显示，仅有10％认为现在是合适出手时机，66.8％认为还不是买房的合适时机，将继续保持观望态度，等有合适的就买，另外11.5％的表示再等半年，有11.7％表示再等1年。

而导致观望持续的主要原因还是在价格并未降低至购房者的心理预期，据汉嘉地产顾问机构问卷调查显示，有57.6％的人预算的总价在100万以下，显然现在的市场价格已经超出他们的承受范围，因此绝大部分的人认为现在的价格仍偏高，30.2％的人认为在现在的价格基础上减少20％是比较合理的价格，另外还有34.2％的人认为在现在的价格基础上减少30－40％才是比较合理的价格。

地方政府的救市举动，对于开发商来说也只是从资金面有所松绑，救市24条更多的是要提振市场信心，但无论是民间还是业内专家，对此却多有诟病。

而从救市的效果来看，地方政府“短期见效”的愿望很有可能成为泡影。无论是西安的财政补贴，还是南京的“二十条”政策等，实施后并没有改变成交量持续下滑的势头。

从这次政府出台的24条《意见》主要也只是为了在于刺激消费者市场和减少开发商压力，重建市场信心。

从交易这个环节上来看，在交易减免契税对一手房市场没有直接作用，但可以增加市场的交易，从而可以起到恢复市场信心的作用。

开发商想被救，先自救

汉嘉地产顾问机构对政府出台政策来“救市”并不认同，政府出台的政策，与其说救市，到不如说是稳定房地产市场、增加信心更为贴切。

24条《意见》中提到的“延缓土地出让金的缴纳对开发商虽然可以减轻其资金压力，在某种程度上说也只是恢复其市场信心。

企业都是有自己个体的差异性，每个企业有每个企业的战略目标，而每个企业对市场细分的不同，在市场所占有的市场份儿也不同。

目前对于苦撑楼市”冬天“的一些开发商而言，坐等政府的托市之举显然并非万全之策，如何谋划自救才是当务之急。

开发商自救法

自救一：

关键词：当企业产品处在市场同质化竞争严重、供应量大、而市场需求一定的情况下，企业应该要先考虑去化量，快速回笼资金为目的，因此要调整企业预期的利润为目标。

从目前已出台的各项救市政策来看，稳定市场、增加信心的作用更为明显。汉嘉地产顾问机构看法是，开发商要实行自救其实很容易，调低企业预期的利润，楼市与股市不同，通常购房者会有一个心理预期值，购房者只要达到心理预期了，购房者就会出手。成交量不上来，很明显，就是价格没有到位的问题。这一方面，从市场性特别明显的二手楼市就可以看出来，房东价格只要调整到位了，该买的还是会有人买。

自救二：

关键词：企业产品在同一区域优势明显，价值的支撑点多的情况下，企业应该挖掘提升产品的价值点，给消费者一种物有所值的感觉，来打动消费者。

目前消费者的观望气氛更加浓郁，产品无优势的情况，使得开发商的资金链越来越。在这样的形势逼人情况下，开发商应变得更加”务实“。应针对目前消费者的心理，企业可以采取现房发售，以及精心设计户型，经济实用，提升产品的品质，这样至少能让消费者看到了实实在在的房子和配套设施，消费者的购房信心也会有更大提升。

自救三：

关键词：企业在资金链吃紧，另一方面回款无法、融资无门的，而在有土地的情况下，企业可以寻找合作商或以地换钱。

面对资金链越来越吃紧，另一方面回款无法、融资无门的情况下，对于一些中小开发商的对策，可以通过卖地、卖股权等方式转让项目或寻求其他开发项目的合作，为自己降低投资风险，成为摆脱困境、寻求突破的首选。随着市场观望的态度越来越浓郁，以及销售行情的惨淡，中小开发商的资金会更加紧张，项目转让有利于缓解资金压力。相应的，一些大牌开发商则顺势通过股权收购进行扩张，填补自己在战略上的不足。

自救四：

关键词：企业有多个项目的同时在开发操作的情况下，企业应该统筹协商，调整开发战略。

主力先开发：在市场里竞争较小、同质化不严重、自身产品价值较高的先开发，能有效的回笼资金，有利于缓解资金压力。

控制开发进度：在市场产品竞争较激烈、同质化严重的、自身产品品质价值不是很高的，企业应该控制工程进度和放慢开发进度。能使企业资金链更好的运转。

自救五：

关键词：企业资金不吃紧或能有融资能力的房企可以开辟“第二市场”。

由于目前房地产行业，前景不是很明朗。房企业开辟”第二市场“也是资本寻求利润最大化的必然选择。假如房地产市场低迷态势依然不减，相信会有更多的开发商加入到开辟”第二市场“的行列中去。