政府救市举措给地产商注入信心 业内分析90平方以下的中小户型将为成为市场由冷转热的启动点

节令上，青岛距离冬季至少还有一多个多月的时间，可对众多地产开发商而言，市场的“冬天”在2008年的春天就已经开始了。去年下半年，第二套房贷等系列调控政策的出台，以及前几年政策的累积效应，终于使调控起到了立杆见影的效果，不少地方的房地产市场很快出现量价齐跌的局面。

然而，随着全球经济的不景气，以及房地产市

场的持续低迷，中央政府一贯从紧的调控方向开始发生转变，从以往的“踩刹车”改挂“提速档“。

从今年的10月中下旬开始，在众多地方政府出台拯救楼市的举措之后，中央政府也推出了一系列救市政策，从个人住房贷款新政，到交易税费减免，中央政府救市心切之急，政策力度之大，可见一斑。但政府对楼市挂上的“提速档”却并未显现出此前“踩刹车”那样的立杆见影效果，“救市”秆子立起来，房地产市场的交易并未见活跃的迹象，相反，记者通过采访市场双方了解到，地产商、购房者之间的心理博弈温度不降反升。整个楼市在政府救市声中，真正走到了转折的关键点上。

救市“春雷”滚滚来

房地产不景气，开发商心急上火，地方政府也开始坐卧不安，于是从进入今年10月份开始，不少地方政府率先树起救市大旗。出台救市政策的地方政府从最初的地震灾区成都到西部地区的重庆、西安，再到中部地区的长沙、武汉，再发展到东部沿海的福州、厦门，10月中旬时已经到达长三角最重要的代表性城市南京、杭州和上海。

据统计，在10月22日之前，已有18个城市推出了“救楼市”政策。盘点这些城市的“救楼市”政策内容，可谓五花八门，其中，有的“力度”还非常大。在地方政府先期行动的过程中，中央政府也开始释放救市信号。先是10月中旬，媒体报道“房地产新政最快下月出台，将取消二套房限制”，接着是“14省市政府自下而上救房市，中央默认”，然后是城建部副部长表态称：允许各地出手刺激楼市。到10月20日，国务院明确表示政府将通过降低交易税费的实质性动作支持居民购房。

国务院的表态话音未落，国务院相关部委相继推出救市的具体政策.经国务院同意，财政部、央行10月22日同出房地产交易环节税费的减免以及房贷的新政策。列其要包括：

——自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。

——自10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。

——地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

地产商闻“雷声”而欣喜

到目前为止，除了中央政府以开始实施的救市政策外，青岛本地政府还未就是否“救市”作出官方表态。那么青岛目前的房地产市场到底出在什么样状态之中？

市国土资源和房屋管理局局长陈培新本月27日与市民网谈中表示，从我市市内四区房屋交易情况来看，今年我市房价涨幅趋缓，并没有像有些城市一样出现大起大落的现象，房地产市场运行情况总体趋于平稳。当前房地产市场主要呈现以下几个特点：房屋交易量下降；房价涨幅减小，价格趋于平稳。从总体情况来看，我市商品住房和二手住房成交量较去年同期均出现交易量减少的情况，但价格的变化仅体现在增幅减缓，目前青岛房价仍较稳定。我市将坚决贯彻国家的相关政策，并按国家要求制定相应措施，支持房地产市场平稳发展。

但是，在整体平稳态势下，还是体现出了“我市商品住房和二手住房成交量较去年同期均出现交易量减少的情况”，所以当中央政府的“救市”举措出台之际，不少开发商向记者表示：来自政府的救市肯定将刺激市场新活跃，交易量重新走高是迟早要发生的事。

对于政府“救市”对青岛地产业的影响，青岛万科房地产有限公司总经理助理宗卫国的分析颇具代表性。他认为，近期来自中央和央行的一系列救市举措，向市场明确反映了这样一个信号，在国家宏观经济出现增幅减缓的态势下，目前房地产的不景气程度已经成了政府“政策底”，在房地产交易没有重新活跃以前，政府只会出台利好政策，而不会再打压市场。据了解，青岛市对房地产市场现状已展开调研。“如果下一步青岛市再出台刺激房地产市场交易的利好政策，估计将起到立杆见影的效果，市场重新活跃，房地产行业就会走进春天。”

如果房地产市场重新活跃，90平方米以下中小户型将率先成为交易热点，宗卫国分析，中央政府救市政策指向非常明确，保障和改善居民的居住条件是“救治”的一个基本出发点。特别是11月1日之后，房地产交易税费减免政策正式生效后，前期积累的部分购放需求将在90平方米以下的中小户型上有所释放。“万科在四方区的金色城品项目，将成为政策的直接受益楼盘，因为我们项目中90平方米的户型占比较大。”

购房族依然观望

“降利率，减免税费，当然好啦，可还是感觉房价有点高，如果房价能降一截的话，就是不减税费，我也要出售购买。”计划今年冬天结婚，早就有购房打算的市民胡先生如此告诉记者。胡先生的想法，引起更多普通购房市民的共鸣。耳听着政府救市的滚滚“雷声”，观望依然成了不少购房者的目前心态。

因为对市场预期不明朗，也成了一些市民决定暂时不买房了的原因。有市民提出的理由是，首付比例从30%降到20%，虽然是个好消息，但总房款的数额没有变化，银行的贷款越多还的利息也越多。

“在多种利好前，没有动心，购房者心态可以理解。”岛城一地产行业观察人士分析，相对更多外部市场环境，房价是影响购房者消费行为最核心的因素。无论是购房者“追涨杀跌”的心态，还是在利好面前没出手行为，都是考虑到未来“房价”走势还未明朗，现在决定是否购买略显过早。政府的救市“雷声”能否为干旱的市场降下“春雨”，估计还真的等待来年开春才见分晓。

该观察人士认为，今年青岛楼市将继续延续“滞涨”态势。“2004年地产新政，政府出台相当严厉措施打压房地产，但全国楼市价格却越打越高，原因是过去的四年正是全国、全球经济的增长期，经济环境好，正如股市投资，房地产投资也顺势火爆。但现在全球的金融危机，迫使经济由盛见衰，将极大降低楼市投资的吸引力。且对于很多无房人而言，毕竟目前的房价有些偏高，房价上涨的空间微乎其微。”