同时，市面上的“降价”信息，也是鱼龙混杂，真假莫辨。一些“火辣辣”的高折扣、大降价，其实不过是开发商进行的小范围试探。比如曾传出6.3 折的远洋山水，实际上只有一套该折扣幅度的房子；曾号称4.6 折出售的万年花城，被证明是关系户特别照顾的结果；而中国第一商城的“直降7000”元，则是一个经过了近10 年烂尾和倒手的改头换面项目。

总体而言，北京大部分的楼盘价格依然高于2007 年11 月的水平，在北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋看来，目前房价所调整的，仅仅是开发商的报价，而并非真实的价格，“尽管出现了种种楼市利空的表现，北京市的房价还没有出现普通人所期望的大跌。”

中广信地产服务机构副总经理卢校也认为，“我更愿意说北京房地产市场进入了一个销售的困难期，成交量低下才是市场的真实表现，至于是否进入一个全面的降价通道现在还不好下判断。”卢校表示，从9、10 月份的成交量来看，市场上大部分项目销售都很困难，整个北京市同期交易量和2007 年同期对比大概下降了40% 以上。在这样的一个市场环境下，肯定会有一些受到现金流影响的发展商选择降价割肉甩卖，以此来保留存活在市场的机会。

降价试探“由浅入深”

从送物业费、送汽车、送家电之类的实物促销，到明码标价的“直降XX 万”；从半遮半掩的小幅度折扣，到各类名目的特价房促销。纵观2008年北京“降价”历程，“向下”的趋势明显，其过程却充满了犹疑与试探。

早在今年1 月，北京住宅市场就出现若干以“春节特惠”为口号的打折销售。这可谓“降价”的第一阶段，以“实物赠送”为基本特征。其典型项目是位于回龙观的东亚·上北中心派发的20 年物业费等“礼包”与珠江·奥古斯塔城邦“买联排别墅送宝马”的优惠活动。

2008 年3 月，北京万科中粮假日风景10 号楼开盘，一次性付款可以享受9.3 折的优惠。当时，这可谓市场上“明码标价”的最低折扣。由此，北京降价进入了“小幅折扣”

的第二阶段。开发商们显然希望借助北京3、4 月份的传统销售旺季，改变楼盘的滞销状态；但另一方面，多数人并未意识到楼市“寒冬”的严厉，不愿意削薄自己的利润，于是，93—98 折的小幅折扣，成为这阶段开发商的惯用伎俩。希望以这种“小恩小惠”刺激市场。

购房人并未因此买账，开发商的资金链却越来越紧张。在银根紧缩和销售低迷的双重压力下，从4、5 月起，京城降价向纵深发展。其“代表招式”，第一是新盘的“低价入市”；第二是老项目纷纷推出“特价房”。

2008 年初，沿海赛洛城的七期更名“美利山”，开盘价格比同区域均价每平米低3000 元，一时间被炒得沸沸扬扬。此后，大成时代中心、东方郁金香、紫金新干线、银谷美泉、媒体村公寓、保利·百合花园等多个新项目在入市时，都参比周边楼盘价格，降低10%—25%。比较理性的定价策略，使这些项目获得了不错的销售业绩。

随着时间的推移，新盘的“低价”也越发明显。7 月底，位于二环内，菜市口路口以南的中信城，以均价18500 元/ 平米的低价高调入市，而不远处的一个高档精装项目均价一直保持在40000 元/ 平米。9 月，位于通州的新通国际花园三期起价6800 元/ 平米，不仅大大低于项目一期的均价9400元/ 平米、二期的均价8600 元/ 平米，也低于目前通州的其他新盘价格。

新项目没有“历史包袱”，在价格策略上比较灵活；老盘的顾虑则要更多。开发商想到的一个理由就是“特价房”：根据特定的户型、朝向、面积、楼层，将项目中部分房源列为“特价房”，其价格大幅优惠。