如果直喊“降价”，能不能卖出房子尚属未知数，一旦引发老业主的退房则是得不偿失。位于燕莎区域的波菲特国际公寓，在6 月底推出5 套特价房，销售价格为19800元/ 平米，与项目28000 元/ 平米的“开价”相比，相当于打了个7 折。

“特价房”战略一直沿用到今天，因为其优势在于极其灵活。如果策略有效，购房人“上钩”的多了，开发商完全可以声称“特价房售完”，把价格重新涨上去；相反，销售状况一般，“特价房”其实也就是“降价房”的代名词。

奥运之后，京城楼市开始了新一轮的降价潮。也由此诞生了龙湖·花盛香醍这样的“五折盘”。从目前的局势来看，这一轮降价之风恐怕还远远没有停止。

模糊“定价”

从实际数据来看，北京的房价是降了。

但本刊记者对若干楼盘进行一番实地调查，却又感觉降价并不普遍，售楼人员所说的“优惠”，无非也就是打个9 几折。“降”与“不降”，其后到底有什么奥妙？

记者发现：北京降价了没有？降了多少价？这些问题之所以显得扑朔迷离，一个原因是各楼盘降价的“无规律性”。或者说，楼盘降价与否，其决定性因素并不是区域和产品类型，而是开发商的资金链情况。

华润置地除了将西堤红山开盘价降低外，橡树湾、凤凰置地公馆等盘，极少打折；而同样是品牌开发商，首开的知语城、国风上观、A-Z Town 等项目，降价幅度都相当可观。这背后的主要原因，恐怕是开发商财力的不同。

北京降价的“朦胧”，还因为其定价的“模糊”。

以四惠桥的壹线国际为例，该项目去年12 月成交均价16991 元/ 平米，从今年5月份开始，项目成交均价持续下降，当月为16008 元/ 平米，6 月份降至15700 元/ 平米，7 月份下落到15367 元/ 平米；如今的价格则是13000 元/ 平米。每平米降了4000 元，幅度已经超过20%。但是，这一连串“降价史”，购房人是不能指望销售人员告诉你的。

售楼员的“开口价”必定是相对高价，购房人最终能拿到怎样的折扣，则具有相当大的机动性——购房人的精明程度与谈判能力可能是其中重要的因素。

记者还了解到，部分项目有心降价，却没有那个胆，怕的就是老业主退房。

位于三环内的某项目的销售经理告诉记者，他们的楼盘2007 年初定价1 万元；到了2007 年底，价格已经涨到1 万9 千元了。进入2008 年，房子已经卖出大半，剩下的房子销售却进入了瓶颈。“现在，来看房的人心理预期和我们售价的落差在4000元左右，我们如果降价4000 元，倒不会亏本，其实最怕的是前期的业主违约。”

这位销售经理解释说，既然是买卖行为，购房者在签购房合同的时候，合同上会有一定数额的违约金，这个违约金一般不会超过7.5%，定太高了违反规定。只要支付了违约金其他钱款可以收回。只要业主没有办下权证，合同就可以违约。“过去楼市好的时候，对于没有收房的业主我们会打电话，说您再不来就违约了，我们就要收回房子了。现在没来收房的业主我们也不敢惊动，提违约等于正中下怀。”所以如果房价下降的幅度超过10%，对于没有履行完合同的购房者来说违约就可能会更有利。