如果房价下跌超过30%、房地产市场低迷超过3年，估计会有相当多的房地产企业面临破产倒闭，相当多的农民工失去就业机会，地方政府通过土地出让获取经济发展所需资金的渠道也会枯竭。因此，我们预期，中央政府在全国平均房价下跌20%之前，就会采取措施来稳定房地产市场。考虑到政策效应的滞后性和有效性，有可能发生房价下跌超出政府目标的现象(即超过20%)，但超过30%的可能性应该不大。

小户型住宅是未来重点

房地产市场短期内不可避免地会调整，但中长期前景依然向好，那么，政府、房地产企业、银行，以及潜在的购房者应该采取怎样的决策呢？

我们建议，房地产开发商近期应该通过降价来缓解自身流动性紧张，并换取政府的政策支持；而在中长期，房地产企业应该选择适合自身企业特点的细分市场。由于中国的房地产市场刚刚形成，市场饱和程度低，所以很多开发商都在追逐利润率较高的高端大户型市场。但是，现在高端市场已面临明显的供应过剩问题。同时，随着中国家庭人口规模减少，对小户型(比如60平方米左右)的需求在不断增加，而且小面积住宅的总价更容易让民众承受。这个市场也许目前利润率较低，但发展前景广阔。

香港房地产市场过去40年的发展历史表明，小户型开发商一样可以成功。未来市场将更加多元化，从廉租房、经济适用房到普通商品住宅、高档住宅、别墅，都将占据一席之地，房地产开发企业需要明确自己的定位，选择细分市场，实现品牌化经营。

银行当然需要提高警惕，加强风险管理。尤其是房地产市场存在超调的可能性，如管理不慎，对个别银行来说，有可能导致较大面积的坏账。但整体来讲，中国银行业对房地产行业的风险敞口并不大。即便在目前的房价水平下，只要银行做好基本的借款人个体风险审查，中国房地产抵押贷款的系统性风险应该是很低的。

因此，中国商业银行在这次房地产市场的调整中，不但不应退缩，而且应该借市场调整的机会，大力开发潜在客户，为原本买不起房的相对低收入家庭提供按揭贷款。

我们认为政府不应过早干预市场，应该让市场经历价格调整。这不但符合市场规律，也可以通过房价的回落改善民生。然而，鉴于房价大幅度回落对经济、金融、就业等各方面的负面影响，政府应该密切关注房地产市场的走向，准备好应变措施，避免房价下跌超过20%。由于房价下跌存在一定的惯性(尤其是在存在降价预期的情况下)，政府的应对措施应提前出手，以防止房价超调。

在考虑短期内救市的同时，政府也应该规划中国房地产市场长远的发展战略，以及政府在其中所扮演的角色。这应当包括以下几方面的内容：

首先，应该倡导发展小户型普通住宅。考虑到中国人口多、可居住地区土地资源有限的国情，我们不可一味地追求居住面积的扩大。具体来讲，我们认为目前应该继续发展90平方米以下的住房，尤其是大力发展60平方米以下的住房。

其次，政府必须承担起责任，为低收入家庭提供廉租房。即便是在经济发展水平高、比较富裕的发达国家，也并非所有家庭都能买得起商品房。我们认为，发展廉租房是当务之急，既能改善民生，又可刺激经济。

第三，在加强对房地产相关贷款的风险管理的同时，继续鼓励金融机构发展住房金融业务。

潜在购房者在接下来的几个月里，最佳选择是持币观望。随着房价逐步下跌，会有越来越多的相对低收入家庭加入到“买得起房”的行列。对于这些家庭而言，我们不建议他们等候太长时间。因为目前的调整应该是暂时的，如果等候时间太长，有可能失去难得的买房机会。具体来讲，在全国平均房价从高点下跌15%时(不同地区情况会有差异)，应该考虑购入。

不过，虽然房价下跌提高了购房者的购买力，但宏观经济前景趋弱也加剧了未来收入的不确定性，因此，在做出购房决定时需要更加谨慎，量力而为。对于年轻的购房者来说，我们建议他们购买小户型住宅，在贷款时申请尽可能长的还款期，减轻当前的还款负担。随着收入的快速增长，同样数额的月供，10年之后占可支配收入的比例会远远低于现在的水平，因此没有必要急于还清贷款，过度牺牲当前的消费能力。年轻购房者应尽量减轻当前的偿债负担，在将来收入提高后，再考虑将小户型换成大户型，或者提前还清贷款。