事件描述：

国务院日前在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议，强调要促进房地产市场平稳健康发展；从11月5日至今又相继有北京、重庆、沈阳等多个地方政府出台相应政策支持当地楼市健康稳定发展；然而在众多购房者的焦急等待中，除农行和交行外其它商业银行房贷细则却迟迟未能出台；由于房贷细则迟迟不出，近日楼市成交放量的动力略显不足。

评论：

1. 中央力求地产行业平稳发展。日前温家宝部署了落实中央政策措施的七项工作，关于地产行业，强调要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场，继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。鉴于地产行业在国民经济中的重要地位和作用，我们认为中央进一步出台相关文件来促使政策落实的可能性较大。

2. 地方政府救市政策密集出台。在22日财政部出台的房地产调整政策中明确表示地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策，在地方政府救市得到中央政府肯定的背景下，地方政府救市政策密集出台，从11月5日至今又相继有北京、重庆和沈阳等多个地方政府出台相应政策支持当地楼市健康稳定发展。从已出台的地方政策来看，政策呈现如下一些特点：1、公积金贷款的放松成为地方救市重要的一方面，北京、天津和广州相继出台公积金贷款放松政策；2、对二套房贷款有变相放松的迹象，比如：济南以个人为单位界定首套房，沈阳家中有年满18周岁以上子女而购买第二套住房的，可比照首套住房贷款政策执行。

3. 商业银行仍在博弈，房贷细则难产。从农行和交行相继出台细则至今，其它商业银行依旧按兵不动，细则难出，我们认为银行观望情绪主要在于央行政策所留余地太大，细则制定的标准不太好把握，需要在争取客户、存贷利润和控制风险之间找到一个较好的平衡。银行细则迟迟不出台在一定程度上制约了楼市新政的有效落实，目前各地公积金贷款放松政策相继出台，在银行细则空白期，部分购房者可能选择公积金贷款，因此，对细则难产的商业银行而言，可能会面临潜在客户流向公积金贷款部门的风险。

前7日主要城市成交放量明显，但近日放量动力略显不足。据我们统计11月前7日主要城市楼市成交放量明显，北京、深圳、成都几个城市日均成交量明显超过10月份日均成交量，成交量大增主要原因是税费减免带来的交易集中释放。 但统计数据显示，楼市放量动力略显不足，11月8-11日上海、北京、成都等主要城市日均成交量较前7日有明显下滑，而长沙和天津等城市由于放量时间比较靠后，放量也比较温和，还存在一定的放量动力。我们认为楼市放量动力不足主要原因在于房贷细则迟迟不出台，新政的部分优惠措施难以得到有效的落实。至于成交放量能否持续，我们仍然维持前期的观点，近期来看，如果银行细则能及时出台，楼市新政能有效得到落实，成交持续放量仍有望得以延续，中长期来看则取决于开发商是否会配合降价。