未来两年，我国房地产市场的走势受两方面因素的制约和影响。一方面是利空因素。国际金融风暴继续肆虐，世界各国都受到波及，欧美地区受灾尤其严重，国内经济亦受其负面影响，出口下滑，经济下行，外资撤离。国内经济下行已成定局，股市、楼市皆低迷，实体经济亦萎靡不振，企业效益下滑。在内外宏观经济双重负面影响下，我国房地产市场必然同步下行。

另一方面是利好因素。国际方面，主要国家联合救市，有助于抑制金融风暴的进一步恶化，能够在一定程度上减轻我国经济和楼市面临的外部压力。国内方面，目前中央拯救经济的决心超大，11月“4万亿投资计划”的出台，表明国家促内需保增长的力度将超过1998年应对亚洲金融危机的措施，“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”也标志着持续五年之久的紧缩型宏观调控转变为扩张型调控。从房地产政策利好分析，10月22日财政部和央行的相关文件标志着中央救楼市的开始。

利空与利好同时存在，那么，今后两年我国房地产市场到底何去何从？不妨先拿股市经验做类比。今年9月中旬后，以百年金融大佬雷曼兄弟的倒闭为起点，美国次债危机迅速升级为金融风暴，美国政府陆续做出接管“两房”和AIG、7000亿美元援助计划、降息等诸多救市动作，但多少有些出人意料的是，一边是政府步步紧逼地救市，另一边是股市难以扼制地节节败退。2000年股市泡沫破灭后，道琼斯指数用了8年时间 (2007年10月)达到史上最高的14000点以上，至今已跌去了近一半。

中国亦类似，也是从去年10月开始下跌，至今上指跌幅超过70%，比道指更熊大了。9月18日免除印花税等三政策出台后，次日股市立即雄起，一片涨停板；奈何只是昙花一现，其后依然在低迷中寻找方向，重新跌回2000点以下。由此证明，在经济整体下行的市场预期下，无论美国股市，还是中国股市，都不领“政府救市之情”。股市的政策底来了，股价底部却未见踪影。

许多人反对中央救市的主要依据是：房价还没降到合理水平。事实确也如此。可另外还有一个事实：即使救市，短期内市场也不会见底，房价还将继续回落。目前全国及上海房价正处于下跌过程中，提前救市，更有可能使房价在到达合理位置时，市场同时也进入底部。反过来看，如果一直等到房价大跌之后才救市，则市场出现底部时，则房价极有可能已出现巨跌——这一点是政府绝不愿看到的。

为什么会这样？因为绝大部分政策，其效力显现都需要一个过程，存在滞后期。若进一步往深处探究，则会发现政策显效的内因是市场主体(尤其是买方)的心理预期发生改变。众所周知，在资产市场中，“追涨杀跌”的现象一直存在，说明市场预期是左右市场走势的核心因素。而目前，全国楼市的预期是向下走的，救市之策绝非“神仙药”，无挽狂澜之力，短期内市场不容乐观。然而另一方面，随着越来越多、越来越强的救市政策出台，市场预期会必然受其影响，慢慢改变，终会迎来由量变到质变的时间节点。

这一节点的到来，也正是全国或上海房地产市场底部的到来。还要等多久？这几乎是一个谜。我们只能依据经验作大致预测。经验之一，楼市周期基本与经济周期同步。改革开放以来，我国经济经历了三个周期，第一个周期(1979-1990年)的高峰出现在1984年(GDP增长15.2%)，低谷出现在1990年(GDP增长3.8%)。第二个周期(1991-2001年)高峰出现在1992年(GDP增长14.2)，低谷出现在1999年(GDP增长7.1%)。第三个周期从2002年开始，2007年达到高点(GDP增长11.9%)，若按前两次规律，2011-2012年将是谷底。而房地产业一般会比宏观经济提前触底回升，楼市底部极有可能出现在2010-2011年。