“安居房”能分几多4万亿“大蛋糕”?

未来2年中央投资4万亿，扩大内需、促进经济平稳较快增长。一些省市也已经公布巨额投资计划，贯彻落实中央的决策部署。这其中可能有多少资金会用于保障房建设方面？

住房和城乡建设部负责人士在接受媒体采访时说，在中央今年第四季度追加的1000亿元投资中，对“保障性安居工程”追加的投资将近100亿元。今后3年，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，总投资将超过9000亿元，平均每年3000亿元。

“目前3年规划的指标已经分解落实到各地，最需要解决的是资金来源和构成问题。”住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉说，“必须依靠中央资金支持，带动地方和社会投入。”

与此一致，此前，国家发改委副主任穆虹也曾说，4万亿资金将通过增加中央和地方投入、带动银行贷款和民间投资等多种方式和途径筹集落实。换句话说，资金来源基本是五个一点：中央财政出一点，国债赤字一点，地方配套一点，银行贷款一点，社会（个人）投资一点。

市场人士认为，前两个“一点”没有问题，后三个“一点”能否真正到位，存在变数。地方现在有钱吗？近年来，地方财力的主要源泉是房地产收益，土地卖不出去，商品住房销售冻结，制造业利润大减，税收增长大幅度降低，有些省市财政在9月已经出现负增长。尽管一些省市已经公布巨额投资计划，贯彻落实中央扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，但最终能到位多少资金仍难说。

银行尽管现在没有放贷规模控制了，存款准备金率也在下调，但是，今日之银行已非昨日之银行，5大行中已有4家上市，剩下农行正在为上市冲刺，既已是上市公司，就不得不为风险、盈利考虑。这正是当下银行惜贷的原因所在。在外围经济形势恶化不止、国内企业盈利能力下滑不能扭转的情况下，指望股份制商业银行大规模放贷恐怕不现实。至于个人，现在敢投资实业的比例有多少，从企业家信心指数的低迷中可窥一斑。

“将4万亿理解为政府促经济、保增长的决心更合适，将其理解为相对规模比具体额度更合适。”一位不愿具名的分析人士指出，现在能够确定的是：

其一，“国十条”在未来两年带来的投资主要来源于中央，地方也会配套投入，但投向将集中于大产出、对GDP增长立竿见影的重化工业、装备业之类。

其二，政府最终投向保障房的建设资金会比以往多，但多到多少、能占到“国十条”所承载的4万亿投资的多大比例尚存变数。

其三，安居房建设资金将主要来源于中央财政，地方配套拿出真金白银不会多，最多是出地、减免有关规费。最终地方会拿出多少地、减免多少规费，将取决于中央的强制推行力度。

“市场”会雪上加霜吗？

保障房入市会不会对商品房市场造成冲击、令当下低迷的楼市雪上加霜？这是当前市场担心的一点。

蔡穗声认为，“现在房子已经供过于求了，价格下降了，政府这时候应该给低收入家庭发补贴，鼓励他们在市场上租赁或购买小户型住房，这是刺激消费的做法，既减缓供过于求的失衡局面，又引导开发商建设小户型，一举多得。政府建设保障性住房应该是在市场供不应求、房价走高时候的必要举措。当年香港“八万五”的教训（指1998年金融危机前后香港推出的8.5万套公屋计划，此后，在危机影响下，香港房价大跌），政府应该汲取。”

另一种观点则认为，关键是处理好保障房和商品房之间的主辅关系，把握好保障房，尤其是经济适用房的上市规模与节奏。市场配置仍应是解决住房问题的主要途径，同时也是拉动经济增长的主要部分，政府托底保障只是辅助性的，二者之间的比例关系决不能主辅颠倒。否则，市场配置资源的体系就会乱套，政府也不可能有如此之大的财力来解决。

只要比例适当，保障房上市就会对商品房市场有一定的影响，但不会造成大的冲击。主要是影响部分购房人的心态，特别是介于享受保障与走市场道路买房之间的中低收入老百姓，会认为不用急于从市场买房，从政府手里买价格会便宜，于是产生等的思想，进而部分影响市场体系。

但保障房投放市场不会过于集中、节奏不会过快、规模不会过大，因为“水龙头”开关掌握在地方政府手里，地方政府会在住房制度的统一框架下确定好保障房与商品房之间的比例关系，并以市场化的商品房的建设进度、规模为指针来决定推进保障房的规模、节奏。

综合研判，可以预期的是，保障房不会对商品房产生很大的替代效应——在中央、地方分享税制不出现重大改变之前，地方对房地产的税收依赖不可能改变，地方不愿也不能允许保障房对商品房产生大冲击，经济基础使然。

所谓“此项政策的出台将使中国房地产的供应结构和开发模式发生根本的转变，以民生和社会保障为开发理念的房地产业将成为未来中国房地产业的主流。从市场层面来说，中国社会保障型住宅的供应总量，将在三年内逐步达到60%左右”的市场预言，只能说是对政策的“纯文本”解读——语义的可能大于实际的可能。