主持人：大家好，这里是广东住宅建设30年高峰论坛现场，我们现场采访到的嘉宾是知名房地产专家韩世同先生，您好。我这里有几个简单的问题想问一下，首先昨天央行降息达到1.08%，降息幅度非常大，我们想问一下这个降息会对楼市产生什么样的影响？

韩世同：这次的强降息是11年来最强的一次，差不多前所未有的，目前实际的效果如何还难以马上定夺和评价。之前9月份以来降息过三次，从那三次降息效果来看，几乎没有什么影响和作用，甚至我看最近今天的报纸有统计过，甚至这三次降息，每次降息反而股市是跌的，而不是升的，之前我们也看到上周有一些传闻，准备央行降股市的息，甚至导致地产股上涨的一波行情，这个是很特殊的现象，但是如果我们谈率来讲，这么多次的降息，再加上新政里面对一些首次置业的优惠利率等等，的的确确现在购房降低了很大的成本，尤其是供楼一族。对现在有能力买房，又准备买楼这些人，肯定给他们绝大的利好。实际上并不增加人们购楼的能力，如果被购楼门槛挡在外面的，不能通过这个条件进来，因为你的购楼能力并没有增加。房价下降的话就不一样，利率即使高，有些人跨进购楼门槛就不一样，总体来讲，还是有利好作用，这个作用不是太明显。

另外由于现在政策二次房贷还不是太明确，就导致这方面降息，另一方面还是对他们有所限制，导致消费者这个层面未必能够马上起到这么大的作用。从开发商角度来讲，也会减少他们直接运营的成本，资金利率的支出，开发商最难受不能贷款，他们信贷规模更成问题，他们希望收高一点利率，我就多贷点钱，事实上这个不是他们选择的，可能很好低息，但是密没有办法贷到足够的款项，或者对于他而言急需的款项。

整体来看，我一直不太认同目前我们已经进入降息的通道，降息是在通俗环境下，因为比较很严重的通俗情况下使用这个手段是比较有效的，我们现在这么早，甚至刚刚处于通胀的环境下，至少属于滞胀，今年全年CPI超过5%，真实的生活环境当中，现实还存在着加息的可能性，结果我们大幅度一连几次降息，甚至就把我们未来可能需要的空间都给提前使用了，透支了，使的我们未来真正面对通缩的时候无计可施。还有一个层面，连续三次降息之后，广东的存款利率大幅度上涨，上涨了25%以上，这说明越降息，老百姓越不敢花钱，表明未来市场境况不太理想，大家存钱不是为了套息，是为了保命，现在是保住一些救命的钱，再降息也无济于事，但是到一定情况下适当的降息挤出效应会更强一些。

主持人：第二个问题，08年已经过去了，是否可以给我们展望一下09年广州楼市。

韩世同：08年还有一个月，我们很期待这一个月里面走势可以为我们明年的走向做一定的启示，今年底和明年初市场整体来讲，楼价趋降没有异议的，只不过降的幅度多高，成交回升还是继续萎缩，比较多取决于新政，取决于新政实施的时机，如果越晚实施可能有效性就会打折扣。就目前而言，有可能央行实施新政对二次房贷还是有可能放松的，只是说如果不够及时的话，可能有效性就会打比较大的折扣。这里面就存在几个可能性，价肯定是降，如果二次房贷有所放松，降的幅度就会有所趋缓，否则的话价量齐降的程度和幅度都会日趋严重，甚至会过渡到明年。

主持人：也就是说09年的楼市还是不容乐观的。

韩世同：绝对不容乐观，近期有些开发商明年可能见底，如果作为阶段性的底部完全有可能，做深幅度调整，把楼价相对稳定，就可以构筑阶段性的底部，但是现在没有人像万科今年初那样操作，那样操作其实是蛮有效的。如果要是整个房地产调整进入周期性的变化，这个也基本上没有什么意义的，周期性肯定就不是一个短期的磐盘整，到明年就能够见底甚至反弹，这种可能性相对比较小，尤其是房地产是跟经济周期变化相吻合的，这种变化一开始没有3、5年估计可能不能过关，所以企业们在这方面最好不要抱着侥幸的心理，最好还是做最坏的打算，最积极的应对和准备，这样就可以做到防患于未然，即便不出现很糟糕的情况，也可以很坦然的应对，万一出现的话，可以求生存，能够渡过这个难关。我对明年形势不是太看好，也不必要这么悲观，机会在今年基础上进一步下滑是肯定的，但是我们力求控制一下下滑的幅度，今年涨幅不是太低，年度来看，有可能2008年比2007年年度均价要上涨，因为去年是8599元/平方米，今年到8月份以前都是超过9000元/平方米，只有9月份到了8200多元/平方米，10月和11、12月都是低过8000元/平方米，我不知道均价水平会被拉到什么程度，或者我觉得应该会在8500—9000元/平方米之间，有可能还高，我们要看月度，2008年9月份8244元/平方米跟2007年最高价位10月1万1千元/平方米，相比楼价均价已经回落了30%，我们必须面对这个现实，这种统计数据有很多种解读方法，我们必须要结合实际，现实当中房价的确是跌幅还是比较大的，如果说达到或者接近30%的均价月度降幅的话，几乎构成了暴跌。也有一种说法只是一个正常的回归，正常回调，看你怎么看，不管怎么样，这个形势还是很严峻的，尤其是政府救市主要是要稳定房地产市场，房价在大幅度降幅，导致整个经济金融本身都会有问题。

主持人：谢谢韩老师。