房地产进入冬天已经成为不争的事实，但是在中央和北京市采取了一系列“救市”政策之后，尤其是11月26日央行采取大幅度降息政策的实施，不少开发商和专家们开始盲目的乐观，认为楼市即将复苏，市场成交回暖指日可待，认为09年北京一定会重现辉煌，不少专家更是别有用心的“教导”购房者，买房要乘早，今年年底是楼市最佳抄底时机，否则明年房价上涨，后悔就来不及了。

在这些专家眼里，楼市的“冬天”是如此短暂，而且还是“暖冬”，但是实际情况真的如此吗？我们不妨对08年的楼市进行总结，对09年的楼市进行一个理性预判。08年的楼市如果各用一句话来形容买卖双方的话，购房者是“观望中的希望”，开发商则是“观望中的绝望”。

确实对于开发商来讲，07年可谓好消息不断，而08年完全相反，坏消息一个接一个。二套房首付及利率提高使得购房者陷入观望；房价停止上涨甚至缓慢趋下，成交量大幅度萎缩；央行银根紧缩企业贷款难度加大，加上销售回款缓慢，企业在资本市场上融资无门，资金紧缺，企业命悬一线；美国次贷危机引发全球金融危机，中国经济难以独善其身，由于内地中、小企业大规模倒闭，楼市的需求更加萎缩。

而购房者则在07年的买卖双方的缠斗中首次尝到了“观望”的甜头。早在05、06年的时候，中央也出台了“国六条”“国八条”打压房价，当时购房者也持币观望，但是最终的结果却是政策越打压，房价反而上升的越快。但是08年这场旷日持久的观望，购房者变的越来越主动，开发商开始通过打折促销，甚至随着时间的推移明降房价，中国房价在经历数年高涨之后终于呈现向下的趋势。在购房者眼里，这是他们坚持的胜利。

随着全球金融危机的爆发，中国经济能否保持快速增长成为中央最重要的工作任务，而房地产也走到了十字路口。中央为了保证经济快速稳定增长，已经采取了一系列措施，其中4万亿的救市举措前所未有，而房地产作为国民经济的支柱产业，理应为中国经济增长起到龙头作用。因此建设部在未来3年内将安排9000亿的建设资金，用于全国的保障住房建设，借此来带动地方经济发展，解决就业问题，为中国经济贡献一己之力。

在上述背景下，09年的中国房地产走势到底如何，我们不妨在此作一分析。首先来分析利好消息，随着央行的大幅度降息，开发企业的资金成本的压力有所减弱，而购房者的房贷压力也会有所减少。在政策方面，不排除中央和地方政府继续退出救市举措，比如减免二手房交易契税，同时在开发商贷款、资本市场上有相应宽松政策推出。

不利的方面有土地交易价格继续下滑，由于土地交易量在08年大幅度减少，地方财政收入大大减少。在09年土地市场上，地方政府为了提高财政收入，势必要降低土地出让价格，试图以价格优势取得开发商的青睐，因此土地价格势必将进一步降低，土地成本的降低，势必影响未来的商品房价格，在需求旺盛的时期，开发商可以脱离成本定价，而一旦市场形势不好的时候，开发商肯定要通过价格优势取得销售回款。