然而，时至今天，任何城市，在差不多所有地产项目中，广告基本上已经没了什么实际效果，房地产营销的传统招数几乎在一夜之间都变得不那么灵验了，除了以下几种销售方式或可能有些效用：

1、公开的直接的根本性的折扣：如万科。问题是，若不是万科，有多少企业有能力实施这种折扣计划？以及有能力应付实施这种折扣计划之后的市场反应？

2、新推楼盘超低价入市；或者以新推货量及新推产品在朝向、楼层或户型上的“莫须有”的劣势及缺陷，制造出一定的借口和理由加以实质性降价。

3、用形形色色的经济手段，降低销售的门槛，吸纳部分刚性需求者：如变相的低首付等。

4、给各类团购行为以空前宽松的议价空间和购买政策，包括对这样那样的“购房团”、民间借贷团体、甚至民间自发的“万人购房团”等作出利益牺牲。

从以上所列种种销售方式中，我们看到，几乎所有这一切手段，都不得不转以消费者为中心，都不得不在价格上给予各类买家或团体以大幅度的让步。除此之个，别无他法。因为现在是“买方市场”。

面对如此市场，习惯了“卖方市场”的开发商们，从业者们，似乎也陷入了普遍的困惑和集体式的“黔驴技穷”。

一场颠覆性的房地产营销观念和模式的“突围”迫在眉睫

房地产市场的发展，从营销的角度来看，之前经过了两个大的发展时期。第一个时期是概念营销阶段，第二个时期是整合策划阶段。

而结合目前的市场背景，除了极个别真正做好前期营销的项目销售不错外，大多数项目普遍陷入困境。而销售的困境进一步加剧了开发商的困难，资金链吃紧，回款停滞和银根紧缩后很难贷到款以及开发进程中大量资金的需求导致各种矛盾日益明显。对于大多数的开发企业来说，08-09年是非常关键的时期。那么出路在哪里？ 单靠降价能不能解决所有问题呢？答案显然是否定的。至少说不能解决所有楼盘的问题。且看以下的案例：。

一家全国性的房企开发商以其在三线城市规模化的超低土地成本和建筑成本为优势基础，以其中一栋楼为标的，祭起2280元/平米的“成本价”杀手锏，以期唤起当地购房者的抄底热情。岂料，开盘当日，门可罗雀，开发商不得不“取消开盘”。

所以，降价也未必次次奏效。中国改革开放三十年，房地产行业黄金十年，一直以来习惯了买涨不买跌的购房者，面对“跌跌不休”的房价，怕了！怕不动产成为负资产！所以，观望，是大多数购房者的集体决策！当然，刚性需求总还是存在的，不过“僧多粥少”而以。

然而，一个不得不面对的问题是：冬天的粮食是有限的，“僧多粥少”的结局是总有人会挨饿！甚至面临“饿死”的境地！他们必须考虑的是，如果吃不饱，能否挨过这个冬天？

一场颠覆性的房地产营销观念和模式的“突围”迫在眉睫，因为，房企要生存！

还是回归营销的本质，其实问题的关键就两个：上客量和成交率。

上客量----变“坐销”为“行销“，合纵联横，渠道运营

当我们在遇到市场困境的时候回头来看，我们的销售方式是否可以变化？

过去的房地产销售，大多采用坐销的模式，总结起来就是一个售楼中心+狂轰滥炸的广告。但是，在现在大多数行业的销售模式已经走过了很多代，渠道营销越来越成熟的情况下，房地产的销售还是停留在坐销时代，这显然是不适合时代发展的。用专业的渠道运营商经营的门店网络，可以在最大程度上把项目的销售推向市场的最纵深处，把房子送入社区，把房子送上门，这是传统的坐销模式无法做到的。而建立一支业务素质高、业务品质优良的直销队伍，可以把渠道化销售无法覆盖的市场其他角落全部覆盖。三位一体，综合发挥其优势，这将是新形式下未来房地产营销模式强有力的竞争力表现所在。