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降息难改变

高楼价事实

不过，也有买家对降息并不感冒。一位网友在博客中表示，这次央行降息，的确会减少很多月供，但相对高企的房价来说，其节省的仅是九牛一毛。如果不是万不得已，仍然不会动心，仍然会继续观望。降息，加上以前的降低首付门槛，这些做法从根本上起不到任何作用，总的房价没有降下来，每月少还几百块钱解决不了根本性的问题。

对降价可能打击消费者的信心，反而不利于楼市复苏的观点，地产专家陈真诚认为，从某个角度来看有一定的道理，但从另一个角度来看又难以成立。这是因为，首先降息确实可以减轻贷款买房者的金融成本从而降低将来的供房压力，对促进房地产市场成交有着比较正面的影响。但如果房价依然很高的话，将会事实性成为阻碍房地产成交的最主要障碍，会在一定程度上对冲掉降息对房地产市场的正面影响。

对此，韩世同也表示，降息虽然能减轻购房者的负担，但对于因房价过高而买不起房的无效需求而言，依然难以起到刺激和支持的作用，尤其是那些首次置业者。他认为这一次强降息尽管力度十分强劲，但对楼市会不会像前几次一样，基本起不到明显作用，还有待进一步观察。或许会出现累积的降息效应，使得数次降息的效果一并爆发也不一定。但也有可能出现越降息、越不敢消费、储蓄越增加这种适得其反的现象。

降价PK降息

对于降价降息两种手段，市场褒贬不一。有分析人士指出，降息对刺激买楼确实有一定作用，但要从根本上改变楼市成交情况，还要靠价格手段直接调整。不过，反对者则称，降价可能导致消费者的观望心理更加严重，过度降价甚至可能造成楼市崩盘。

■专家观点

房价依然处于高位 有效需求依然不足

韩世同表示，广州楼价今年下半年以来形成了相对稳定的局势，这其实是来之不易的，这主要得益于广州楼市在降价结构上有着天然的优势。韩世同认为，今年以来，出现政府减少推地、放缓限价房、控制舆论导向以及开发商采取轮番低价促销、增加中小户型、减少新开工面积等措施。但目前的房价依然处于高位，有效需求不足依然是市场的主要矛盾，现在的价格水平下的有效需求已经基本上被满足和消化。

由于去年底和今年初万科等部分开发商低价开盘销售，启动了广州楼市第一波价格调整，而且这些楼盘主要集中在金沙州、荔湾、天河和越秀等中心城区，形成了比较强的促销效果，甚至导致4月份新建住宅均价与上月相比出现大幅飙升18%的现象。6月-8月成交量回升之后，中心城区的房价趋于稳定，成交量则逐渐减少；而郊区楼盘却开始进行第二波的价格调整，从而形成新一轮的销售高潮，但这一次成交的主要区域集中在花都、番禺、南沙、从化和增城等地，不仅使得成交量有所提升，成交价也有比较大幅度的回落，从而形成广州楼市在国庆前重新出现价量回落的态势。

因此，下半年郊区楼盘的开发商抢先进行价格调整，以适应市场的变化，刺激和激活更多的有效需求和购买力；如果也像去年底和上半年那样采取一步到位的价格调整策略，就有可能再次维持一个比较长久的稳定阶段，从而形成一种梯级式的房价下行态势。这种房价梯级式下降可以避免房价直线暴跌引起的危机或者不断斜线下滑导致的有价无市，从而平稳地实现房价调整的软着陆。