上海开发商突围乏力

★本刊记者/杨正莲(发自上海)

与北京市场不同，上海低迷的市场并没有明显回暖的迹象。

房产商资金链接近崩溃

53岁的包工头祝利民几个月以来一直在做一件事情：追讨工程款。

11月27日晚五点半，《中国新闻周刊》记者如约在上海浦东见到祝利民的时候，他抱歉地解释，马上要去松江区见一个项目经理，希望能要回一些工程款。

就在一个多小时之前，他刚刚从浙江嘉兴赶回上海——得知该项目经理今天在嘉兴的时候，他毫不犹豫地追了过去。没有见到要见的人，祝利民把赌注押在了当晚的会面上。

这只是祝利民追讨工程款过程中再普通不过的一天。从今年7月份开始，追讨开发商欠款就是祝利民最重要的工作。这期间，他没有承包任何新的工程项目。以前他的项目总是一个刚做完，另外一个马上又跟着来了。

促使他把主要精力用于追回工程款的诱因，是6月份结束的一个地产项目工程款到位异常艰难。

祝利民从2007年12月份开始，给上海富力湾项目做小区道路施工。

这是一条约850米长、14米宽的小区道路，包括一座桥和一些污水管道。工程总造价约850万。“本来我们去做的时候就是自己先垫款一个月，约定按照工程进度月付70%的款项。今年2月份之前还好，过了3月份就付得很少，钱款批下来得很慢。”完工5个月了，祝利民说他要回来的款项只有四五百万。

施工高峰期，祝利民手下有八九十个工人。这就意味着，目前至少有八九十名来自四川、河南、安徽、江西等地的农民工等着祝利民发放工资以备回家过年。

“他们本来是很有钱的，去年买了不少地，大量囤积土地，现在房子卖不动就没钱了。”喜欢做高速公路、市政道路施工的包工头祝利民，试图证明自己当初接下富力湾小区项目是经过慎重考虑的。

祝利民的遭遇和富力地产的破产传闻不谋而合。据年报显示，截至2007年底，富力的资产负债率已经达到76.57%，而资产负债警戒线为70%。

2008年的中报显示，截至6月30日，富力地产银行借款总额约为206亿元，其中一年内到期的短期借款为80.73亿元，长期借款为125.16亿元，资产负债率高达139.4%；富力地产还有88亿元的土地出让金未支付，其中下半年要支付38亿元，但持有的现金却只有19亿元。粗略统计，富力地产至少身负300亿元巨债。

富力地产只是开发商资金链接近崩断的一个缩影。“基本上所有的上市公司都被套牢了。”一位不愿意透露姓名的房地产业内人士总结说。

一个指标是，胡润排行榜的房地产精英数量迅速减少。今年跨过40亿元房地产富豪榜门槛的只有52位，总财富为4509亿元，平均财富87亿元，比去年减少了44%。其中，身价百亿元以上的房地产企业家有17位，比去年减少9位。

蝉联房地产首富的碧桂园杨惠妍曾是去年的中国首富，今年一年内，其财富减少了1025亿，缩水近75%。

不惜血本融资

银行一度可以提供房地产行业超过七成的资金，但是，今年银行发放贷款的力度减弱。上海银监局统计显示，今年前三个季度，上海房地产开发贷款增量逐季下滑，并于第三季度首次负增长28.8亿元。相应地，个人住房贷款大幅回落。10月上海中资商业银行个人住房贷款减少21.1亿元，同比多减71亿元。

相关银行负责人此前对媒体表示，银行业普遍不看好地产行业，即使政策面银根松动，商业银行对地产商仍然会惜贷以规避风险。《中国新闻周刊》接触到的银行内部人士也表示，目前针对房地产行业的贷款并没有实质性改变。

“银行贷不了款，资金链就断了。房子卖不出去，又跟不上工程款，延迟交房的面临违约风险。有些开发商不敢做按揭，不做按揭就更卖不动了。这样就进入一个恶性循环，现金流断掉了。”前述业界高管这样分析房地产行业的困境。

此时，股权转让和资产转让也成了融资变现的重要方式。来自上海联合产权交易所的数据显示，10月份，上海联合产权交易所最大的三个挂牌项目均为房地产企业，分别为上海益流置业发展有限公司100%股权、上海南利置业有限公司100%股权和上海金农置业发展有限公司100%股权及10915.8万元债权，挂牌金额分别为36168万元、23500万元和21678.52万元。