上海台庆房产数据显示，截至今年10月，上海存量房已达到901万平米，约为去年存量的近十倍，供求失衡比例高达1：0.45。有专家表示，消化这些存量的时间需要一到两年。

消费者并不买账的原因是购买力有限。中国人民银行11月中旬公布的调查结果显示，未来三个月打算买房的居民人数创1999年调查开始以来的最低水平。《中国新闻周刊》多方接触到的潜在购房者都表示，现在已经暂停看房了，“房价依然很高”。

统计数据显示，前三季度城镇居民人均可支配收入11865元，实际增长7.5%，同比减少5.7个百分点。1～9月全国商品房销售均价同比下降0.16%，明显小于人均可支配收入的下滑幅度。

对于搜房网11月24日组织的暖冬行动：“5276人团购大看房引爆上海楼市，意向成交金额近10亿”，网友直呼“忽悠”。

《中国新闻周刊》接触到的诸多业内人士都表示，目前乐观的看法是，希望明年下半年有一个了结，也就是说，市场见底至少要等到明年下半年。但是，已经捉襟见肘的房地产企业到底还能不能撑过去？

11月24日下午2点半，与开发商会面完毕，比约定时间晚半个小时接受《中国新闻周刊》采访的薛健雄说：“大的开发商很缺钱，但是死不了。”

“以万科为例，一年有一百多个项目，开出五六个拿去卖了钱就会来了，另外五十个项目减缓建设速度，三十个项目砍掉，这样的话资金就会好”，他说，“大开发商一般采取三步走：清旧盘，在建的改规划，未建的要停掉或是甩卖掉。”

他认为，真正倒霉的是小开发商，尤其是去年才拿地开发的，“高价拿地，高价开发，现在怎么卖都是亏本。”不过，如果已经卖掉了50%左右，钱回来了一部分的就会好一点，剩下的可以慢慢扛，“否则就停掉或甩掉，一下子处理掉后退出、转行。”

11月26日，央行降息108个基点，降幅为11年来最大，是常规幅度的4倍。此举换来的却是，资金持续流出房地产板块。27日高开低走的房地产板块当日涨幅缩水近半，万科、保利地产、中粮地产等龙头企业也回落到微涨水平。28日，两市低开低走，珠江控股跌停，另有1/3以上的房地产类个股跌幅超过5%，板块跌幅位列跌幅榜前列。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，此次大幅降息并非针对楼市，但整体上好于楼市，而短期效果则不容乐观，“2010年之前全国楼房成交量低迷、房价下跌或盘整的格局不会因此次降息而发生根本性的改变。”★

保障住宅的民生属性

★文/刘彦

11月份，冰冻一年多的北京市房地产市场终于出现了一丝回暖迹象。除了开发商年底资金链趋紧因素之外，房地产市场多层次的供应格局起到了至关重要的作用。也就是说，假如2008年北京没有大量的保障性住房(含限价房和经济适用房)入市，即便开发商的资金链再紧张，降价幅度也不会像如今这样大，成交量也将持续前三季度的冰点格局。

购买力也即自主性住房需求，是消费者收入的函数。在消费者收入不能大幅提高的前提下，政府每多提供一份保障性住房，就为城市的中低收入家庭启动消费注入一份热情。在4万亿经济刺激方案中，启动保障性住房需求成为最重要的一点。在今年四季度增加的1000亿元中央投资中，将有75亿元用于推进保障性住房建设。

这再次说明，房价高低的关键，在于政府能否真正构建一个含保障性住房的多层次住房市场。

多层次的住房市场，本来可以由房地产市场自行提供。比如在正常的市场格局下，因购买者的收入分层，不同的供地主体在不同的地段，就会以不同的价格出售土地；而建筑商和房地产商以及集资建房者，就会根据不同的地段建造价格、造型、功能不同的、多元化的高中低档住房，以满足市场不同层次的需求。

但对于收入最低的人群，则应由政府提供保障性住房，来进行收入的二次分配和福利调节。美国自从1993年“希望VI号(HOPE VI)”计划通过之后，住房和城市发展部就启动了一个新战略，对那些不能被安置在新住宅的迁移居民，则可以得到住房优惠券，到更大的市场上去租房。

老布什总统执政期间，美国联邦政府每年提供了大约7.5万套的新增有资助住房。2000年至2001年一年间，这一新增数字跃升至10万套，包括5万套“从福利到工作”的可以用住房优惠券来租赁的住房。

但1998年的中国住宅商品化改革，现在看来，却是以牺牲城市中大多数中低收入人群的住房福利为前提的。1998的住房商品化改革，与各级财政的负担严重和财政出现赤字有关。另外，国有化改革也使得单位负担住房成为不可能。在由单位负担或公共财政负担的住房实物分配宣告结束之后，住房货币化的到来，并没有提供多层次的住宅市场，而代之以千篇一律由房地产商提供的商品房。

但是，在地价没有差别的情况下，垄断的房地产商是以房价最高、获利最大为目的的。如房地产商任志强言之凿凿，“我只为富人造房子”。这话其实没错，可错就在，在土地垄断在各级地方政府手中、且只能由房地产商提供住房的前提下，中低收入人群也只能冀望商品房，显然不同购房者的需求与房地产商的商品房供应之间是不对称的。这也是房地产商屡遭中低收入人群诟病的原因。

虽然，1998年国家提出了“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，但事实上，截至2008年的10年间，各地财政并没有负担起应有的公共财政责任。大量城市的廉租房提供几乎是空白的。

由于住房的公共产品也即民生属性一再被忽略，大城市中的居民不论收入高低，一律要购买商品房，加之住宅投资属性的放大，从而极度推高了房地产市场中的商品房价格。

这显然有违多层次住宅市场的初衷。为了扭转这一局势，2007年，中央政府开始致力于住房保障体系的建立。是年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(简称24号文)指出，“住房问题是重要的民生问题”，要把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，并加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。