编者按

近日,关于各地楼市回暖的声音不绝于耳。关于回暖最有力的证据是各地11月份的成交数据。相对于冷清的10月,这些数据显然比较好看,比如11月北京商品房住宅期房环比10月增幅达67%,上海环比增长42%。

而11月各地楼市成交量上涨的原因也各不相同。保障房占据了北京当月成交量的一半以上,而深圳则因为低价楼盘成交放大。

不可否认,财政部及地方政府的救市举措、央行大幅降息等政策的叠加效应正在显现。然而,仅凭11月一个月的数据,就能据此判断楼市已经回暖了吗？对此,业内出现明显分歧。多数人士认为,11月的成交量只是相对10月有明显上升,现在判断楼市回暖还为时尚早。

“回暖”和“抄底”成为近期房地产市场争议最为频繁的话题。受政策利好影响,北京楼市11月交易量猛增,据北京房地产交易管理网数据显示,11月北京商品房住宅期房日均签约量为185套,环比10月增幅高达67%,

有专家据此认为楼市已经触底反弹。北京虎杰投资首席顾问张寅在接受《第一财经日报》采访时指出,进入12月第一周,北京楼市日平均成交量再次回落至9、10月份水平,大调整还在持续,楼市成交量萎缩已经见底,但价格还未见底。

“商品房交易的大幅上涨并不意味着楼市回暖。”SOHO中国董事长潘石屹昨天表示,“不要误以为红叶是春天来临的象征,那是秋天进入冬天的标志。”

真降价引发“小阳春”

北京中原地产三级市场部副总经理宫萍告诉《第一财经日报》,网签量的上涨,一方面由于普宅标准放宽后,普宅范围更广了,许多的普宅购房者获得了切切实实的优惠;另一方面,11月26日,央行今年第四次下调人民币贷款基准利率,且此次降息1.08个百分点,下调幅度堪称目前之最。种种利好政策的相继出台,大幅缩减消费者购房支出,减轻购房负担,因此势必会刺激楼市进一步发展。

北京市房地产交易管理网统计显示,京城11月份共成交期房商品住宅12479套,成交面积为119.6万平方米,环比10月,期房商品住宅成交套数增加了50.9%,成交面积增加了52.4%,现房商品住宅成交套数增加了44.7%,成交面积增加了31.2%。

不仅如此,据北京市土地储备中心统计显示,11月份,北京土地成交量出现回暖迹象。11月共成交土地13宗,成交土地面积179.2万平方米,比2007年同期分别增加了8.3%和159%,比上月成交土地面积也增加了37.8%。

张寅认为,11月份政府连续出台的多项救市政策,比如央行利率、存款准备金率“双降”使得开发商资金压力有所缓解,拿地热情有所提升。但开发商普遍降价和低开是促使回暖的主要原因。

从进入10月份起,北京楼市价格下降15%是常态,远洋沁山水、金都心语、首城国际中心等近期开盘的项目几乎无一例外地选择了低价开盘。

除了价格新低吸引购房者以外,保障性住房也成为拉动消费的重要原因。北京市房地产交易管理网统计显示,11月份成交期房商品住宅12479套中,经济适用房、限价房等保障性住房成交套数为7026套,成交面积为57.2万平方米。张寅表示,在11月份成交量增长的30%当中,其中20%的增长是保障性住房拉动,仅10%的增长是低价商品房拉动。

年底又一轮降价一触即发

随着开发商难以度过的“楼市寒冬”来临,其降价销售的行为将逐渐扩散,而一手房价格的下浮也势必影响其周边二手房价格的回落,也将意味着新一轮价格战的开始。张寅认为,虽然成交量已经缩无可缩,但价格还未到底,12月20日~25日是银行催款的日期,在此压力下不排除个别楼盘还有大幅降价的可能。

北京中原三级市场研究部的统计数据显示,海棠公社、A派公寓等多个楼盘出现了一、二手房价倒挂情形。比如朝阳区百子湾区域的一手商品房金都心语开盘价8000元/平方米,比周边的二手房价格还低。

究其“一、二手价格倒挂”现象的原因,宫萍认为,首先临近年底银行还贷期限,开发商需要迅速回笼资金,而对于已经低迷了一年的京城楼市而言,开发商还贷困难,会出现部分一手楼盘打折降价出售的现象。

“一、二手价格倒挂”虽然在目前仅表现为少数区域项目的个别现象,而受目前低迷的楼市和经济危机对整体经济形势的影响,政府在本月又推出的是加大保障房投入力度措施,都在一定程度上将刺激这种现象范围的扩大,宫萍指出,一手房价格的持续下浮,也将带动二手房价格的下浮。这种市场现象在2009年春节前将得以延续。