[ 政府在保障性住房上的投资,不仅是短期启动内需的需要,从长远来看,也是城市化发展的需要,是农民变市民的需要,因此,这是一项长期的内需政策 ]

近日,国家有关部门颁布了旨在鼓励居民购房的一系列政策,与此同时,地方政府也纷纷出台政策鼓励住房消费。有媒体称之为政府“救市”。其实,用“救市”这个说法容易产生歧义,以为就是为了救“房价”,甚至是为了“救开发商”。依笔者之见,这次“房地产新政”主要目的是为了保“经济”、保“稳定”、保“增长”,是为了启动内需。

在10月17日国务院常务会议研究的10项措施中,专门提到要“加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房”。大家的目光可能更多地会关注到“降低住房交易税费”,而对于“加大保障性住房建设”一般容易忽视。在这里,笔者要指出的是:应该说,“保障性住房”也是内需,甚至是更直接的“内需”,在其他“内需”的启动可能需要相对较长时间、较多条件时,“保障性住房”相对而言,可能来得更快些。

从房地产新政出台的出发点来看,是要避免房地产市场出现“非理性调整”。笔者认为,当房地产市场出现严重泡沫时,“深度调整”是必要的。但“深度调整”也可分为“理性调整”和“非理性调整”。所谓“理性调整”,是指房价、地价合理的下跌,回归理性,或者涨幅大幅放缓,一般下跌幅度在30%以内,成交量下降,但价格下跌后有需求支撑,恢复起来也比较快。所谓“非理性调整”,是指房价、地价大幅度下降,以至于造成市场恐慌,价格下降之后无需求支撑,市场秩序无法恢复。楼市的非理性调整很可能引发金融动荡,从而影响整体经济的稳定。

研究表明,我国近年来GDP取得两位数的增长,与投资和出口的拉动关系很大。在投资拉动中,房地产投资是一个很重要的指标。房地产市场既影响到地方政府收入(基础设施投资),又可能影响到企业的投资意愿(企业扩建投资对土地的需求)。一般而言,房地产业的快速发展促进了建筑投资的增长,带动相关部门就业的增加,因而会促进经济增长。

而一旦房价急剧下滑,私人消费和住宅投资将受到严重冲击,从而对经济增长产生不利影响。从发达国家房地产价格周期的研究来看,历次的房地产市场调整、房价大幅度下降,都可能伴随着消费的停滞和经济的衰退。欧洲委员会在2005年的一份季度报告中,考察了欧元区的房地产价格周期和消费周期的相关性,结果显示,西班牙、芬兰、爱尔兰、法国、荷兰和葡萄牙的房地产价格和消费周期的相关系数大于0.7,这表明,房地产市场价格的下降将可能严重影响到居民消费。

笔者认为,近三年来国家实施的房地产宏观调控政策最直接的目的主要有两个:一是防止因房地产泡沫过度膨胀引发金融泡沫,二是要顾及民生,解决低收入阶层的住房保障问题。从2008年的情况来看,挤出“泡沫”的目标显然已经初见成效,但是,解决低收入者的住房保障问题仍要加大力度。

从长远来看,未来10年,我国即将进入城市化峰速发展阶段,庞大的人口规模以及城市化高速发展带动了巨大的住房需求。根据发达国家城市化的历史,城市化率从40%上升到60%的过程,是城市化进程最为迅速的阶段,国际上称之为城市化峰速发展阶段(Peak Rate of Urbanization)。目前,国内的城市化率已经达到45%,正处在从城市化起飞阶段向城市化峰速阶段转变的拐点上。

城市化进入峰速发展阶段,带来城市人口的大幅增加和城市规模的急速膨胀,住房投资规模会进一步扩大,住房投资总量将达到相当于GDP 7%~9%的高位水平,城市房地产的资产规模在国民财富中的比例将从城市化启动阶段的15%提高到60%以上。这意味着未来10~20年中,国内还将迎来巨大的住房需求。