地方政府出台政策刺激市场，既是救市，也是自救

进入 2008 年，中国各地的楼市低迷已成为不争的事实。在楼市降价潮四处蔓延的同时，更多的购房者却在坚定持币待购的决心。在这种情况下，不少地方政府悄然推出了一系列刺激楼市消费的优惠政策。

北方的某些城市，例如石家庄、沈阳，已经于几个月之前出台了各自的政策。现在，继南京、长沙、宿迁、沈阳、厦门、西安之后，长三角重镇上海、杭州也不约而同对楼市的低迷状态宣告“出手”，加入救市大军。

这更使得“地方救市”这个话题空前热烈，成为购房者、开发商，乃至中央政府都极为关注的现象。

地方政府匆匆出台“救市”政策，是因为房地产业一直是许多地方的支柱产业，是地方政府快速创造经济效益的最佳途径，也是地方官员最能体现出政绩的地方之一，所以，地方政府出台政策刺激市场，既是救市，也是自救。

屈指算来，已经有十多个地方政府采取了各式各样的救市政策，有针对公积金的，有采取税率优惠的，有针对户口政策和土地政策的，更有甚者，是直接采取货币补贴的形式。各地方政府可谓绞尽脑汁，花样百出。

那究竟有哪些具体政策？这些政策的真正效用有多少？楼市的市场情况又有多大的改观？

从目前已经出台救市政策的 18 个城市区域分布来看，多集中在华东，相继有 7 个城市公开救市，占到总数的 38%。其他六大区域只有个别城市有所动作。相对于华东而言，其他区域房地产市场的活跃城市并不多，规模也不大。

在 18 个城市中，仅有上海和北京两个一线城市。剩余的 16 个二三线城市中，仅江苏一省就占到 4 席，分别是南京、常州、淮安和宿迁，为救市城市最多的省份，这其中，颇具跟风的意味。以宿迁为例，宿迁市委书记张新实 9 月底曾在博客中明确称“宿迁楼市无泡沫” 。截至8 月份，宿迁的房地产市场基本面依然表明其为“全省唯一的正增长，而且是增幅较大的城市”， 直到9 月份，宿迁才不可避免地出现了增长放缓的迹象。类似的情况还有浙江杭州市，9 月份，该市成交量较上月有所增加，商品住宅共成交 17.44 万平米，环比增加 26.92%。伴随着一线城市的交易量下降和打折促销等现象，“转战二三线城市”的声音渐强，这些地方的楼市并没有遭遇到明显的打击，甚至可以说仍处于有序健康发展的态势中，因此，其救市的举动很大程度上也有跟风之嫌。

暂且不论部分城市是不是跟风救市， 从目前各地房地产下跌程度来看， 已被列入 “重灾区”的广州、深圳，并未出现在 18 个救市城市的大名单中。考虑到当地楼市的投资比例较大，且对政策的敏感度较高，因此当地政府在强大的舆论压力下还在救与不救之间徘徊。

从救市内容条款来看，公积金成为政府救市首选。18 个城市中，共有 11 个城市的救市政策中涉及公积金贷款政策的放松，是所有政策中被使用最多的一项。内容基本上无外乎以下三项措施：提高贷款额度；降低首付比例；延长贷款期限。 同时，税费减免、购房补贴等措施也在较大范围内被采用。

除了公积金放松和税费补贴等较常采用的政策之外，个别城市在救市手段上有所创新。例如，北京市建委颁布的《关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知》，规定新申请预售许可的开发项目，原则上不得再分摊建筑楼栋（相互连通的为一个建筑楼栋）外的公用部位。以北京市朝阳区一套 100 平米的商品房来看，按原公摊计算标准公摊面积约为 15%，按新规后只有楼栋内公用建筑面积才计入公摊( 约 8%)，至少可节省下近 10 万元购房款。

同时，2/3 以上的参与救市的城市祭出了“组合拳”，据易居房地产研究院统计，仅有5 个城市推出单项政策救市，余下 13 个城市出台的救市政策至少涉及两个方面，其中芜湖、福州、长沙、常州均涉及四项政策，而最新颁布的杭州“救市24 条”，集天下之大成，几乎囊括所有可以使用的救市办法。尽管 18 个城市的政策涉及面广，也有创新意识，但综合看来，更多反映的是政府救市的象征意义，其实际效用有待商榷。以上海上调公积金贷款额度为例，以一套总价 100万元的商品房、首付三成、贷款期限 20 年来测算，公积金额度上调不过节省了 2 万多元利息支出，因此算不上“救市”，只是一个维稳的政策信号。又比如南京取消商品房“一房一价”政策，而采用“明码标价” ，类似的政策无论如何也不会对推动房地产市场上升产生助力。