在中央及地方政府强力救市政策的影响下，国内多个城市11月份房地产市场的成交量出现反弹。11月份郑房指数分析报告显示，成交量较10月增长七成还多，成为今年以来成交量的高点。商品住宅日成交200套以上的情况已屡见不鲜，11月25日住宅日成交竟然达到456套。但是，业内人士认为，这并不意味着郑州的房地产市场已经开始走向回暖。

政策提振

作为房地产开发商，军安置业总经理于阳“主动”将11月份成交的放量归功于政府的“救市”政策。他说，10月底11月初中央和地方政府一系列救市政策的出台，对房地产市场无疑是天大的利好，这些政策直接对房地产市场产生了影响，销量明显增加，比如军安置业开发的“天和人家”项目，9月份、10月份都是销售12套，11月份就增加到20套。

河南财经学院工程管理系教授刘社认为，政府对楼市的“救市”政策是在10月中、下旬密集出台的，具体执行是在11月份才开始的，许多购房者在10月份挑好房子后，会刻意等到11月购房优惠政策落实后才去签订购房合同，使10月份的部分交易量移到了11月份，从而放大了11月的成交量。在楼市一年多的低迷之后，自住性需求在救市政策和开发商优惠促销的双重作用下开始有所释放。

王牌企业联盟董事长上官同君说，11月的成交量放大主要是新的房贷政策实施以及开发商通过大幅度调低价格营造了一个好的市场气氛，说明政府的房产新政起到了相应的作用，同时也说明开发商已经认清形势，在变相优惠促销，出现有团购备案的情况。这些都说明郑州刚性需求还占主流，有意向的购房者也可通过这种方式讨价还价，可以获得一个理想的市场价位。当前的置业者基本都是自住，前期观望时间比较长，累积了比较多的需求，有一些开始入市，交易量上升更多是回补性质的。目前郑州的房价仍处在触底阶段，在未来较长一段时间内难以回升。市场已积压了七八百万平方米的存量房，即使交易量恢复到正常水平，也需要一年左右的时间来消化。

深圳星彦地产郑州分公司副总经理杜兴威说，房地产的低迷已经影响到了GDP的增速，因此国家和地方政府开始一系列救市政策，这些措施都极大地增强了购房者的信心；同时，大部分开发商面临着资金链断裂带来的影响，所以下半年郑州市场上促销方式花样繁多，尤其是9月和10月各个房地产项目的促销活动尤为频繁，产生大量成交。再者，郑州房地产市场刚性需求购房者仍占比较大的比重，在政府救市与开发商频繁促销的作用下，重拾购房信心，并且一些购房者在与开发商的互动中，采取团购的形式实现了双赢。

不是反转

刘社认为，郑州11月份交易量的反弹并不意味着市场的反转，至少应该连续观察3个月，若交易量连续3个月持续放大，才能认为是反转的迹象。若这种交易量不能持续放大，则只能说明是偶然因素使然。

上官同君分析说，楼市是否回暖，仍需谨慎观察。11月郑州房地产市场成交量的上升是三方面购买力量由于政府救市造成的短期释放，一是10月以来部分观望客户的入市；二是冲动型购买者的进入；三是前期压抑很久的刚性需求的入市。这三种力量形成的成交反弹并不能持续，所以说只是暂时反弹。

杜兴威说，政府出台的救市政策并不能完全提升购房者的信心，而开发商对政府救市信心十足，因此大部分只是阶段性地采取暗降的方法进行促销，从而用来缓解资金压力，并不是真正意义的降价。

河南中原地产高级市场分析师李明明认为，目前来看，政策还没有产生实质性的影响，部分银行的细则也还没有到位，这波行情可能是因为政策所带来的心理预期的变化，但这种变化并不是根本性的变化。政策的效果仍不能确定，市场发生根本性的转折不太可能。他坦言：“目前还没有看到什么理由支持市场的反转，大环境仍然没有支撑力。”

认清市场

于阳说，在春节前这段时间，开发商为了回笼资金应付年关，大部分公司会进一步推出一些优惠的活动，以求更多地走量，这应该是刚性需求者购买的大好时机。

李明明认为，对于开发商来说，现在肯定是走量的好时机。死守以求高利润的开发商，如果资金实力很强，项目也不多，能扛得住也行，但是大部分开发商还是必须适应市场，抓住政策提供的好时机，尽快走量，这样才能应对明年可能出现的种种不利局面。救市政策对市场有刺激，但不能起决定性作用，不能改变市场调整的趋势，市场一定会经过自我调节回归到理性的价格水平，消费者也不可能一见到救市就失去理性抢反弹。今年以来卖得好的，都是价格调整到位的，所以开发商应该配合政策，适应市场，积极营销，走量快跑。现在降价走量有三个好处，假设某个开发商年底前降价卖出150套房子，第一，回收了150套的资金；第二，项目卖得好，来年银行系统对开发商的评价也会更高，有利于贷款融资；第三，这150套回收的钱，明年可用来应对经济调整，可收购别的企业，也可以买低价地，选择很多，底气更足。现在是过冬，开发商应该储备脂肪应对寒冬。

上官同君也认为，年关将近，是开发商资金使用的一个密集时段，不排除在资金筹措受阻的情况下，进行大幅度体面降价的方式使资金回笼，以期度过年关。

杜兴威说，分析11月郑州楼盘的成交情况，迫于资金压力，开发商促销手段多种多样，而综合性价比较高的楼盘消化比较快，有些在售楼盘采取了不公开的私下进行零首付(优惠20%)或低价内部认购的方法促销，效果显著，新上市楼盘则采取了低价入市策略。

刘社认为，当前的市场的确存在着很大的刚性需求，但在严峻的经济形势下，这种刚性需求主要是本地的自住性需求，而非投资性需求。这种需求者手中的钱不多，对住房的选择是中低价位产品。要想激活市场，就要将产品定位于这些没有太多钱又亟须房子的人身上。