从10月底的上海"14条救市"政策的出台，到11月国务院出台4万亿拉动内需计划，再到11月27日央行降息1.08％，每一次政府出手干预经济增速下滑的力度不可谓不猛。而中国楼市，也在遭遇了自2007年下半年开始最为严厉的宏观紧缩调控之后，迎来了最耀眼的曙光。根据成交数据统计，11月上海楼市终于摆脱了低迷的成交行情，连续三周成交套数站上600套的关口，新政的作用已经凸显。

跌宕的2008年即将走完，面对即将到来的2009年，中国楼市又将去往何方？

猜想一>>>

土地出让将以保障房、限价房为主

2008年12月3日，上海市第51号土地出让公告公布，根据公告内容，全部为工业工地。据初步统计，今年以来，上海市住宅土地的供应总量（含有住宅项目的综合用地）为277.8万平方米（以可建面积计算），但截止12月4日，已经成交的土地面积仅为170.6万平方米。据此测算，今年以来土地流标率高达38％，由此可见土地市场之疲软。而有分析人士指出，由于当年的住宅用地供应情况将影响今后两年内商品房的供应量，2008年住宅用地的成交低迷，预示着未来2-3年内上海市商品住宅的供应将趋紧。

来自易居房地产研究院的统计数据显示，上海2003年的土地成交量为1500万平方米；2004年为300万平方米；2005年土地出让面积达到300万平方米以上，但成交面积仅有40万平方米；2006年土地成交面积为700万平方米；2007年为1000万平方米左右。今年土地市场的情况与2005年的情况比较相似。

另有分析人士指出，自2004年以来，上海市场上的存量土地供应约为4500万平方米，近几年来，上海的土地市场也一直在"消化存量"。而根据《上海市住房建设规划(2008-2012年)(征询意见稿)》显示，规划期内全市新增住房建设用地供应总量约为五千公顷左右，强调应加快已批未建土地的开发建设。其中包括大量配套商品房和廉租房用地。因此用于商品住宅用地的土地供应预计仅在一半左右，即每年五百万平方米的供应量。

新聚仁机构沙立松认为，未来上海的土地市场供应将持续萎缩，而在国家拉动内需发展经济的大背景下，保障性住房和限价房建设等土地供应将是未来土地投放的主要方向。

猜想二>>>

烂尾楼又多起来了

11月27日央行下调人民币基准利率1.08％，被房地产业内认为是对资金面紧缺了将近一年半的房地产市场是最大的利好，一位开发商更是表示，降息108个基点以及存款准备金率的大幅下调，等于开发商突然之间节约了1亿元左右的财务成本。

尽管利好很明显，但仍然有不少人依然对目前一些资金面紧缺的中小型房地产企业表示担忧。千城机构总经理刘承健近期公开表示，此番大幅度降息和降低存款准备金率，最直接的影响是市场上流动的资金多了，但这些资金可能会集中流向一些重点项目或者是大中型企业，虽然银行的放贷意愿增强了，但贷款的门槛还是不低，目前市场上的一些中小型企业很难会从此次降息当中直接受益。

新聚仁机构沙立松也表示，银行的项目贷款即便再次开放，也将非常谨慎，从银行获取资金将仍然异常困难。如果不能通过销售回笼资金，那么资金困境将可能导致开发商卖地、卖项目、卖股权甚至关门，并最终可能导致一批烂尾楼的出现。

除了住宅项目会受累于资金面的趋紧之外，近期上海的一些商业项目也因开发商的资金链困境被转手。近日，上海联合产权交易所内有一些商业项目被挂牌转让，如：位于人民广场板块内的延福大厦半幢写字楼以2.59亿元的价格挂牌。一位银行分析人士指出，近期，市场上出现烂尾楼的概率正在增加。

有数据显示，10月份以来，通过北京、上海两大产权市场挂牌的房地产项目达34个。另外，与房地产密切相关的建筑和建材类公司的股权转让达12项，地产和建筑建材项目占同期两大交易所全部转让项目的16％。