未来4季度，我们认为，各地地方政策 在中央的“默许”下，陆续还将出台各项救市政策，政策的形式和内容也将更加丰富；且未来也不排除中央政府会基于保经济增长的目的，出台政策刺激房地产市场。

从短期来看，政府救市的核心仍将围绕提升居民的购买能力和缓解开发商的现金压力两大主要方面。具体表现为：（1）降低首付比例、降息、降低或减免各项税费等变相提升居民的购房能力；（2）有可能试点取消第二套房贷款限制；（3）政府用财政补贴刺激居民的购房行为；（4）逐步放松对开发商的贷款限制，对优质的开发商进行扶持。从长期来看，政策将围绕土地集约的大方向，通过减少政府规费或者适度提高容积率以增加开发商的获利空间，鼓励投资行为。

需要注意的问题

补贴买房政策必须要甄别购房对象、设定资格限制。

用财政收入来补贴买房未尝不是一种缓解楼市压力的可行措施。但需要注意的是，实施购房补贴政策，必须首先甄别购房对象、设定资格限制。地方政府必须要把购房财政补贴重点倾斜到社会弱势群体，规定仅无房户或者廉租房的市民能享受补贴，严格把高收入者和炒房者排除在补贴之外，并要建立一个透明而公开的运作机制，这样才能保证施行的合理性和公正性。

救市不如救量

房价下跌，开发商要遭受一定的损失，但成交量严重萎缩所造成的影响更大更广泛，因此，救价不如救量，刺激楼市的方案不应该是保房价，而应该是刺激成交量。没有成交量，对开发商来说就没有了现金流入，就必然面临资金短缺；而从产业链的角度看，对钢材、水泥等的需求也将大幅减少，下游的行业如装修装饰、家具家电等都会受到影响。更不用说带动整个产业链、增加就业和地方财政收入了。从全国形势看，目前房价明显下跌还仅仅在部分城市，但成交量的大幅减少已成为全国普遍存在的问题，各地房价的下跌幅度多在10%～30%之间，但成交量的下跌已经高达50%～80%，正是成交量的巨幅下跌才使各行业陷入困境。它对楼市造成的影响是巨大的，因此，地方政府出台政策救市不如采取有效措施拯救房地产市场的成交量。

救市关键还要靠开发商“自救”：继续降价

从全国各城市的降价幅度来看，大部分开发商的定价还远远没到其成本价，利润空间还很巨大。目前降价的开发商，除了万科这样“先知先觉”的行业大佬，更多的还是出于资金链方面的考虑。国务院“救楼市”的出发点也是基于“支持居民购房，解决中低收入者的住房难问题”。从实践效果来看，地方政府出台政策救市对恢复市场信心有一定的积极作用，但对刺激市场成交的实际效果并不显著。因此，地方政府在出台政策时一定要仔细斟酌其利弊后而行之。地方政府要坚持“适时微调、因地制宜”的原则，积极支持自住性、改善性需求，保持房地产、特别是住宅的合理投资规模，保持市场信心，提升交易量，防止房地产市场大落，保持房地产市场的健康稳定发展。

迄今为止，国内至少已有17个城市相继出台了刺激当地房地产市场发展的政策。我们认为地方层面的刺激政策对消费者的购买力会起到一定的提升作用，但作用效果有限。4季度各地市还将后续出台救市政策，但需要注意政策出台的一些细节问题。