热点讨论：房地产企业在旧城改造中如何“赢利”?

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SOHO中国第二次上市图景正在逐渐清晰。与公司第一次冲刺纽约资本市场相比，惟一的相同点是时间一再延宕，而这一次的结局可能更为美妙。

9月7日获悉，SOHO中国顺利通过上市聆讯，随后将进行路演，初步预计今年10月在香港挂牌上市。而募集金额也大大超过此前的4亿美元目标，达到10亿美元（约合人民币70多亿元）。这一数字将创下自碧桂园（2007.HK）上市后的内地地产公司在港募集金额的目标新纪录。

另外，招股说明书中将写明，SOHO中国在北京前门区域获得约38幅土地，土地总面积约20万平方米。

今年年初，SOHO中国上市事宜一经披露，坊间便异常关注。对于SOHO中国这种不以土地储备为主要卖点、区域性质明显的地产公司而言，业内普遍关心的一个问题是：这样类型的一个地产公司究竟能够卖出怎样的价钱？

对于SOHO中国能否如愿完成目标集资额，目前尚无法置评，但是一旦SOHO中国上市完美收局，这将对以全国土地储备数量为地产公司主要评价指标的传统观念，形成巨大冲击。

上市多次推迟的缘由

上市遭遇推延的一个重要原因，在于土地证件的缘故，上市招股说明书无法加进去SOHO中国在北京前门旧城改造项目中获得的约38幅土地。但是，从上市聆讯可以看出，这一问题似乎已经不再是障碍。

“发生这个变化的原因是，SOHO中国在北京前门旧城改造项目中，获得的约38个土地使用证。土地数量的增加，也使公司调高了募资预期。”知情人士表示。

前门旧城改造项目，是北京奥运会前北京市的重点工程。按照规划，这里将改造为步行商业街，其主体工程包括前门大街及东侧路以西地区，规划占地面积22.4万平方米，规划建筑总面积40.2万平方米，其中，地上建筑面积23.4万平方米，地下建筑面积16.8万平方米，主体工程预计今年10月基本完工。

由于该项目位于北京市内环线以内，受建筑高度的限制，整个项目的容积率很低，未来的商业步行街将是一个楼高三四层的建筑群。

根据本报之前的报道，SOHO中国将改变之前散售商业物业的做法，在前门项目中将尽可能持有大量商业物业。

本报获悉，在整个前门旧城改造中，政府将发放52个土地使用权证，其中12幅土地须经过招拍挂程序出让。另外有38幅土地为SOHO中国获得。前门商业项目目前由崇文区政府旗下的天街置业统一运作开发，有消息称，SOHO中国已获得该公司约60%的股份。

SOHO中国吸筹新谋略

自今年年初，SOHO中国图谋在港上市一事，遭香港媒体率先披露后，相关信息一直模糊不定，而最终的上市程序时间表一直未有定论。

坊间传言，这种不确定状态，归根结底是由于公司与担任保荐机构的汇丰、高盛在公司估值以及发行定价方面存在分歧。据称，潘石屹认为公司应该募集更多的资金，在发行价上也倾向于提高发行价格。本报获悉，目前，保荐机构的团队增加了投行巨头瑞银，但是针对外界传说高盛已经退出的说法，目前还无法证实。

虽然SOHO中国在土地储备数量上有所进取，但若以过分看重土地储备的传统眼光来打量，这一点仍然是杯水车薪。而上市之路在如此情势下启动，也表明公司决心在土地储备之外，走出一条同样受投资者支持的新路，即销售额最大化和利润最大化。

事实上，这正是SOHO中国创建以来鲜明的公司风格。以土地储备数量看，SOHO中国即使在北京市场也在几十名开外，但是从利润率及年度销售额计算，SOHO中国已连续多年位列北京地区销售前三甲。其每年至少保持35亿元以上的销售规模，令一些全国化扩张的地产公司也相形见绌。

在这些数字面前，投资者如何“投票”，值得期待。