津禾在崇文区幸福家园有套两室两厅的房子，当时以公司的名义购买，用于和朋友合开宠物俱乐部。由于经营不善公司倒闭，并在工商管理部门注销了，但房产证上的名字忘记更改成私人的，最近津禾和朋友想将房屋改至私人名下并售出此房，他们想知道公司名下的房屋能否转为个人？手续如何？需要缴哪些费用？

　　新京报漫画/许英剑

　　【案例】

　　公司注销后房产转移较难

　　一般来说公司房产转给个人，可按照公司卖给个人的方式进行房屋买卖，但这些手续应该在公司被注销之前进行。像这种“公司已经被注销，房产仍属于公司”的情况比较少见，不能按规范的程序办理。

　　据崇文区房屋管理局服务大厅的工作人员介绍，津禾须向服务大厅提供公司章程、股东大会决议以及由所在工商局出具的资产清算报告和公司营业执照的注销证明。由于情况特殊，津禾提交完资料后还需服务大厅工作人员请示领导，再做决定。如果申请通过，津禾方可继续网上签约、房产转移登记等手续。

　　房屋由所在地税所定价

　　“地税所会给房产定一个市场指导价。”东城区房屋管理服务大厅的工作人员表示，按正常程序（公司存在的情况下），个人可带着房屋产权证和营业执照到房屋所在地税局，为该房产定一个市场指导价，然后根据此价格，个人与公司可达成房屋买卖合同。

　　而崇文区地税局的工作人员介绍说，津禾的这种情况可以算单位卖房给个人，需要签订买卖合同，个人携带房屋买卖合同和身份证，到当地所在的税务所代开发票，以公司名义缴纳营业税、土地增值税和企业所得税等税款，然后个人再到房产服务大厅缴纳印花税和契税。

　　土地增值税取决于增值额度

　　公司将房产卖出后，需要缴纳土地增值税。有关专业税务人员解释说，“土地增值税要看房屋的增值额度，根据不同的税率来收取。”

　　土地增值税实行的是四级超率累进税率。采用超率累进税率，需要确定几项因素：一是纳税对象数额的相对率；二是把纳税对象的相对率从低到高划分为若干个级次。

　　注：土地增值税分为四个级次，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，增值税的税率是30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％的部分，土地增值税的税率是40%；增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％的部分，土地增值税的税率是50%；增值额超过扣除项目金额200％的部分，土地增值税的税率是60%。

　　办理流程

　　公司已注销

　　1、公司法人须召开股东大会，做出房产可转移给个人的决议；

　　2、公法人需请所在地的工商所给公司做出公司资产清算报告；

　　3、公司法人还应到所在地的工商所办理公司营业执照吊销证明；

　　4、办好以上文件，公司法人需携带公司章程、股东大会决议、清算报告、执照吊销证明和个人身份证，到所在地的房屋服务大厅申请办理房产转移；

　　5、服务大厅会进行情况核实，确认是否可以办理房产转移；

　　6、如果经当地房产部门核实确认可以转移，则可以进行网上签约；

　　7、进行网上签约之前，公司法人需携带房屋产权证、公司营业执照吊销证明到所在地的税务，对所要交易的房产核价，制定出一个市场指导价；

　　8、公司与个人，需要根据市场指导价，签订房屋买卖合同；

　　9、合同签订后，公司需向税务所缴纳营业税、土地增值税、城建税教育费附加和印花税；

　　10、合同签订后，个人需到房屋服务大厅缴纳契税和印花税。

　　公司仍存在

　　1、公司法人需携带房屋产权证、公司营业执照到所在地的税务，对所要交易的房产核价，制定出一个市场指导价；

　　2、公司与个人根据市场指导价签订房屋买卖合同；

　　3、合同签订后，公司需向税务所缴纳营业税、土地增值税、城建税教育费附加和印花税；

　　4、合同签订后，个人需到房屋服务大厅缴纳契税和印花税。

　　算算税费

　　在将司的房屋产权转给个人的过程中，公司和个人都需要承担相应的税费，其中最基本的包括公司需要缴纳的营业税、城建税教育费附加和印花税，个人则需要承担契税和印花税。

　　记者假设交易的房屋总面积为100平方米，当年以公司名义购买为8000元/平方米，现在市场指导价定为14000元/平方米，进行了简单核算。

　　公司需要缴纳：

　　营业税=（房产交易额-房屋原价）×5%，即以房屋成交价140万减去当年买入房屋的总价80万元，得出差额为60万，乘以5%的税率，需要缴纳营业税为3万元。

　　城建税教育费附加=营业税×10%，通常来讲，城建税教育费附加大概为营业税的一成左右，即为3000元左右。

　　印花税=房产交易额×0.5％。，即140万×0.5％。，为700元。

　　个人需要缴纳：

　　契税=房产交易额×1.5%，即140万×1.5%，为21000元。

　　印花税=房产交易额×0.5％。，即140万×0.5％。，为700元。