9月底第二套房贷提高首付的新政似乎已经触动了楼市泡沫，1个多月来，几大一线城市楼市下跌的消息陆续传来。广州1/3的楼盘开始降价，深圳大开发商开始低价倾销新盘，上海楼市近期销量骤降，北京15000元以上项目陷入滞销……这种变化是近两年来从未有过的。或许，现在是购房者与开发商博弈的关键时刻了。

    北京　11000元/平米以内的房子处于热销状态；很多单价在15000元以上的楼盘一个月未售出一套

    上海　10月份住宅交易量比9月下降25%；11月份松江、普陀住宅售价比五六月份上涨约20%

    广州　某楼盘开盘价从预期的每平米11000元调低到7500元；业界预计11月份成交量将减少三成

    深圳　投资客抛售二手房，个别挂牌价4个月内从每平米4万元降至2万元；中小开发商在售项目降价出售

    一线城市楼市在变！

    广州1/3的楼盘开始降价，深圳大开发商开始低价倾销新盘，上海楼市近期销量骤降，北京15000元以上项目陷入滞销……9月底第二套房贷提高首付的新政似乎已经触动了楼市泡沫，1个多月来，几大一线城市楼市下跌的消息陆续传来，时至11月13日深圳中天置业评估公司总裁涉嫌卷款潜逃，更为这轮楼市变局增添了一种“恐慌”的色彩。

    深穗房价暗降

    京沪穗深四大一线城市楼市正在发生深刻变化，这种变化是近两年来从未有过的。之前两年内，涨价是楼市始终不变的主旋律，偶尔楼市滞销的现象背后是开发商的捂盘和购房者的恐慌。但时至今日，四大城市严重的交易量萎缩已成事实。其中特别值得注意的是，广州与深圳房价已开始出现暗降。记者调查，所谓的暗降，在广州表现是高折扣———折上折、送车位、送物管费等许多优惠措施再度粉墨登场。在深圳的表现为大开发商低价倾销新盘，老盘的价格仍在硬挺，虽然其二手房价明显下降。广州深圳的此轮暗降价由许多大开发商率先发起，因此对中小开发商形成巨大压力，深圳有激进业内人士就此评论“楼市已进入下降通道”！

    京沪高价房滞销

    上海与北京房价尚没有明显下降的迹象。本报记者调查了解到，10月份上海房价仍保持原位，部分项目还略有上涨，但销售量却明显下降，有些楼盘销量出现了骤降。房价紧跟上海、深圳的北京楼市又如何呢？从表面上看，今年以来北京楼市房价持续上涨，但9月底第二套房贷提高首付政策出台后，15000元/平方米以上的高价房滞销明显，但10000元左右的“中价房”销售仍“市场需求非常大”。事实上，记者了解到，目前北京楼市越来越多的开发商开始对市场前景难以把握，“落袋为安”已经成为市场一些开发商的选择。不过，北京楼市长期向好，仍是许多人执著的想法。

    北京 楼市销售两极分化更明显

    单价低于1.1万元的楼盘热销；1.5万元以上楼盘，个别一月未卖出一套

    “房价已经到了一个高位，现在北京市场明显是两极分化。”在采访中，记者从业内人士处听到最多的就是这句话。眼下，北京市在11000元/平米以内的房子基本上都处在热销状态，而很多单价在15000元以上的楼盘则开始感受到冬天的寒意。

    　房价持续高涨

    “去年这个时候觉得户型不好没买，没想到今年同样的房子，单价就涨了2000元”，30岁的曾先生刚买下大兴的一套房子，去年10月份他来看这个楼盘时才卖6000多元/平米，但现在开售的楼座已经卖到8000多元/平米，他觉得等不起，狠狠心就买了。

    曾先生说自己不但懊恼而且迷惑。“我每天想着房子的事就心惊肉跳！按我现在每月5000元的收入，买一套103平米的二居，就要90多万元，加上装修、契税等各种费用，得100万元吧。我不吃不喝也要奋斗17年啊！”

    对于北京的购房者来说，今年可以说是眼睁睁地看着房价“一路快跑”，已经越来越赶不上房价的步伐了。来自北京市统计局的数据显示，前三季度五环内期房均价为13754元/平米，而二季度这个数字还是1.1万元。目前，五环以内万元以下的房子仅在大兴和丰台能找到五六个楼盘。

    中低价位房供不应求

    11月18日，均价9000元/平米的亦庄北岸二期截止排号。“我们一共400套房，排号就排了1000位”，销售人员告诉记者。

    位于大兴的世嘉博客，均价8600元/平米左右，一期9月份开盘3天售罄，10月份该项目二期开盘，400多套房有2000位客户排号，两天内所有房子都被选走。

    世嘉博客销售负责人侯召告诉记者：“现在市面上单价11000元以内的房子，基本上没有销售得很差的，而90平米以内的小房型，总价低，也是特别好卖的，这说明市场上对中低价位房的需求非常大。”

    成业行总经理邵念强告诉记者，从目前北京楼市来看，单价在15000元以内的房子是比较好卖的，因为供应量少，但是需求却不断攀升。

    高端房步入滞销瓶颈

    一厢是中低价位房销售得如火如荼，另一厢却是高端项目签约量寥寥。记者从北京房地产交易管理网查询了解到，近几个月来，一些项目的签约情况非常惨淡，有的甚至一个月都没有卖出一套房。而这些项目，清一色都是价格在15000元以上的比较高端的楼盘。

    比如，11月13日，均价17200元/平米的知语城取得预售许可证，批准预售套数为80套，截至11月21日仅签约一套房；而9月22日就已取得预售证并开盘销售的美伦堡，均价为17000元/平米，批准预售套数为107套，目前的签约量仍然为零。华业玫瑰郡等项目也出现了同样的尴尬。

    此外，一些项目提价太快是造成其“曲高和寡”的主要原因。邵念强分析，开发商的心理预期是：现在供应量越来越少，价格能卖得起来，加上前期已经卖了不少房，没有了资金压力，不用急着卖，所以就要把价格往上提，但这造成了真正想买房的人买不起了，因而项目滞销。

    有业内人士指出，当房价升上去后，涨价的项目就面临客户群变得稀薄的尴尬。比如，朝阳路板块本来的定位是白领社区，一般工作了几年的白领能承受的房价也就是6000元-8000元/平米，但是眼见着今年朝阳路板块的房价很快就蹦过了10000元/平米，现在又基本上超过了15000元/平米，很多年轻白领就只好知难而退了。

    　■ 观点碰撞

    两年内北京房价稳中有升

    北京易居房地产研究所副所长徐成峰认为，北京住宅市场从今年已经出现供不应求的局面，此局面将会持续一段时间，在这段时间内，北京的房价基本是向上的走势。“虽然北京今后将加大限价房等中低价位住宅的供应，但在近期很难形成巨大的供应量，同时此类住宅严重供不应求，至少在两年内还很难影响到住宅市场的价格格局。”

    北京万年长兴置业房地产公司总经理黄玺庆表示，随着政府宏观调控政策执行力度的增加，北京的住宅市场将会出现两种截然不同的产品，一种是以限价房和90平米以下中小户型为主的中低价位住宅，其数量将占市场总量的70%，因供应充足，价格基本不会有太多的上升；另一种是以大户型为主的高端住宅，占市场总量的30%，它则将出现供不应求、快速上涨的局面。从而使北京楼市整体上进入一种“稳中有升”的发展趋势。

    深入执行新政，北京房价将出现拐点

    北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新则认为，从2001年开始的这一轮房地产热已经接近尾声。“房价不可能永远处于上升趋势，四年来政府在税收、土地供应等方面的调控政策已经搭建好了，如果深入贯彻执行，北京的房价必将出现拐点。”

    上海 售价续涨 住宅多数有价无市

    松江、普陀楼盘售价比5月上涨20%；有开发商称销量减少也绝不降价

    上周五（11月16日），王先生是从网上看到了上海房价有所松动的消息。该消息称，进入10月以后，上海楼市销售放缓，尤其是二套房新政出台以后，投资人群骤然减少。消息最后表示，由于购买者甚少，部分楼盘开始降价销售。王先生从今年初就打算买房，但由于前10个月上海房价波动较大，行事谨慎的王先生一直在观望。

    5月曾出现抢购性购房

    王先生看好上海普陀区建德花园周边的房子。今年5月份他去看房时的价格在9000元/平米左右，买的人还特别多，而且楼盘开盘不必打广告就有好多人排队购买。“从2005年宏观调控后，上海楼市开盘很少再出现排队购买的情况，我当时还以为是房托。”王先生后来才知道，这些排队的人都是真实购买者，有些人没有时间，甚至花钱请人替其排队。

    在上海某财经类媒体做房地产报道的兰小姐告诉记者，她的一个朋友5月份时看中上海西郊的松江九亭镇的一个楼盘，当时6000元/平米的房子很有吸引力。但该楼盘7月份开盘时涨至7600元/平米。“好多人都排队购买，我朋友还是给销售总监送了5000元才有机会参加选房。”

    事实上，从今年5月开始，上海楼市出现了一个销量和价格均快速上涨的阶段。“大家都抢着买，所以房价又是疯涨。”王先生说。上海房产之窗的统计数据也显示，5月份上海住宅成交量为265.6万平米，7月份为280.3万平米，此后攀升至9月份的顶峰时期，成交量达309.73万平方，这五个月的销量均超过去年同期。与此同时，房价也出现了快速上涨的局面。“主要是房子太好卖了，开发商频繁提高价格。”王先生表示。

    10月跳涨后销量骤降

    11月初，王先生再去普陀区建德花园周边转了两次，发现此时的房价又比5月份涨了好多，已达11000/平米，整个区域房价上涨了约20%。“没有网上所说的价格大跌呀，而且部分楼盘还比国庆期间略微涨了一些。不过，有一个明显的变化，那就是售楼处没有人光顾”，王先生说，“转了好几个项目，售楼处都只有我一个人看房，刚停下脚步，就有好多人过来问我是否买房，向我推销房源。阳光威尼斯城的路边还摆了摊位推销房源，但没有人看。”后来王先生去松江的九亭看看，其房价从今年5月的单价6000元涨到了8500元，但同样也是买家寥寥无几。

    上海松江某楼盘销售经理表示，10月份开始售楼处一天也见不到一个购房者上门。而在七八月份该楼盘日均成交约3套。“但是，公司高层再三强调，宁可牺牲成交量，也绝对不能降价。”记者同时获悉，从5月初至今，该项目从单价不到5000元上涨至目前的约8000元，涨幅达60%。

    “卖方跳价上涨不肯降，买方因价高观望，造成了近期上海一手房成交量持续下滑。”中房指数华东总经理陈晟表示，今年10月份上海住宅交易量为231.68万平米，环比9月降幅达25%，“这一局面将在11月份延续”。

    有上海本土开发商向记者表示，短期内上海房价还会维持在目前的价位，上涨或下探的可能性均不大，但会处于有价无市的状态，开发商的日子不好过。“如果有新政策出台，同时购房者的观望期增长，则有可能引起上海部分项目售价的松动。”该开发商如是说。那么，于上海楼市而言，现在是双方博弈的最为关键的时刻。

    ■ 观点碰撞

    房价涨幅将会放缓

    上海易居房地产研究院分析师杨红旭表示，政策带来的观望必然导致成交量的下滑，房价涨幅也会有所放缓，预计这种情况会持续到今年年底。同时，目前的情形和2005年上海楼市调整时不同。当时上海楼市曾经出现连续几个月的暴跌迹象，随之而来的是价格下调。但前两年土地供应量的减少，已使得目前住宅稀缺，市场处于供不应求的状态，价格大幅度下调的可能性不大，只是房价涨幅将会放缓。

    上海荒岛房地产工作室市场总监冯伟也认为，今年的观望和2005年及2006年新政出台后的观望不同，此次观望是多重政策综合作用的结果。“大致会持续3个月左右，观望期结束后，房价不会出现反弹性上涨。”理由是目前开发商人为“跳价”销售的情况比较明显，但呈“有价无市”态势。

　　不同区域及楼盘将“涨跌互现”

    中房指数华东总经理陈晟则表示，上海房价经过始于今年10月的观望周期后，房价增幅将呈现“趋稳”之势。而且，今后上海房价将不会出现普涨局面，将会出现不同区域、不同楼盘“涨跌互现”的理性市场表现。