11月，北京多个高档项目的成交量停滞在每周2-4套左右，有开发商对滞销户型开始暗降价格销售，近期新入市的部分住宅售价低于该区域均价。开发商种种不露声色的举措显示，楼盘销售压力正在逐渐加大。

　　与此同时，购房者观望情绪也在不断加浓。开发商的谨慎态度和购房者的暂停购买，使得京城楼市买卖双方的博弈开始进入了一个关键阶段。

　　北京楼市成交转冷，11月北京房地产销售市场出现了少有的冷清。

　　本报记者调查发现，多个高档项目的成交量停滞在每周2-4套左右，有开发商对滞销户型开始暗降销售，近期新入市的部分住宅销售价格均低于该区域均价。虽然出现上述情况的项目暂未成为主流，但从开发商种种不露声色的举措上来看，其销售压力正在逐渐加大。

　　接受记者采访的开发商多数否认北京房价出现拐点论，但均承认销售进入淡季，新项目抢售现象不再，有价无市越加明显，购房者观望情绪也在慢慢加浓。开发商开盘销售的谨慎态度和购房者的暂停购买，使得京城楼市进入了买卖双方的博弈阶段。

　　购房者不买，开发商没底儿

　　11月份以来，京城住宅销售骤然减少。来自北京房地产交易管理网的数据显示，截至11月28日，北京住宅期房网上签约日均为354套，此销售量环比今年9月份和10月份都出现了不同程度的下降，其中比今年10月份下降了12%，比今年9月则下降了9%。从11月前28天的交易数据来看，11月初销售量仍在持续10月走高的态势，11月初每天的销售量都在500套左右，但从11月中旬开始，销售量开始逐渐减少，尤其是从11月下旬开始，有5天住宅的销售量在200套左右徘徊，其中最少的一天仅销售196套。

　　销售减缓在单个项目中表现得也比较明显，北京东部某个售价为18000元/平米的高档住宅项目，已经由之前的每周销售8套，开始减少至4套左右。位于亚运村区域的某新开盘项目同样因为其售价较高，出现了滞销局面。与此同时，开发商的心态正在悄然变化，有的开发商开始提前推盘，位于东四环北段的某项目原计划明年3月份开盘，现在则提前开盘。“主要是怕明年不好销售。”该开发商表示。而有些开发商则放缓推盘，他们觉得现在不是推盘的好时机。

　　明天第一城总经理陈云峰表示，令人头疼的是高档楼盘的大户型，一套均价为2万的150平米以上的房子，总价达300万左右，市场销售压力比较大。而永同昌集团营销总监分析，开发商内部对市场的判断已经发生了分化，他将这样的心态称为“心里没底了”。

　　政策的组合效应近日显现

　　记者在采访中获悉，此前北京只有大户型楼盘滞销，而现在则出现了均价超过18000元/平米的大小户型均滞销的局面。

　　本报和新浪网联合进行的“房价居高不下你近期会买房吗？”的调查中，共有6700名网友参加了调查，有2644名网友表示“放弃购买”，2478名网友表示“观望一段再说”。也就是说，在目前北京房价持续上涨的客观情况下，至少有76%的购房者放弃或放缓了购买。“购房者的观望情绪浓重。”美仑堡销售总监王冬梅表示，这次的观望和以前所不同的是，此前的观望是购房者预期房价要降所以观望，而现在的观望则是“部分项目上涨的幅度和速度太快，已经超过了购房者的实际承受能力。”

　　多数接受记者采访的开发商认为，北京楼市出现买卖双方的博弈，主要是宏观调控对楼市的影响正在加剧。北京大学房地产研究所所长陈国强也持此意见，他认为，“政策的组合效应，特别是9.27的房贷新政，加剧了市场的观望情绪。”8月的17号文以及十七大对于保障性住房的强调，都增加了人们对于未来后市的观望情绪。

　　同时，大家还感受到了宏观调控进一步加强的预期，近来一段时间政府对于房地产宏观调控的密度、频度、力度，比过去若干年里都强，这也将影响到供需双方对于后市的判断。

　　■ 开发商心态

推迟入市时间看市场反应定价

　　东南四环某高档大盘开发商在制定其后期产品销售价格时，内部出现了两种截然不同的声音。

　　该项目位于东四环南段，开发商较早进入该区域，2005年该项目所在区域的销售价格为5000—6000元/平米，进入2007年该区域的价格出现了快速上涨，10月份该项目均价为14000元/平米，9月份和10月份销售了150多套，当售价涨至目前17500元/平米时，销售开始放缓。

　　虽然同为东四环沿线，而2006年前东四环南段的住宅价格一直上不去，多数项目在7000—9000元/平米。进入2007年，该区域的住宅价格出现了快速上涨的局面。“由于在上半年该区域没有出现新项目，大家对10月份购房者能够接受的价格都没有底。”该项目开发商告诉记者，当时山水文园、华瀚国际、华侨城等项目均表示在10月份左右进入市场，但未提前公布开盘价，大家的心理价位在18000—20000元/平米。

　　10月初，央行公布了二套房贷新政，区域内零星在售项目的销售放缓。“房贷新政出台后，公司内部对房地产的走势出现了两种截然不同的意见。”该开发商表示，一种观点认为北京房地产市场将长期向好，应该将销售价格定得高一些，按当初设想的2万元/平米入市，慢慢销售。而另一种观点则是，随着宏观调控的逐渐深入，尤其是深圳、广州等城市房价出现松动后，北京楼市也可能会有所改变，应该制定一个较低的价格进入市场，快速销售，如果市场反应良好再提价。

　　结果，该项目将开盘的日期推后，观察市场对新政的反应，采用了低价派的观点，以16000元/平米的适中价位入市。

　　向好派 长期看好北京楼市积极储备土地

　　当从媒体上获知12月份北京要推出大量的土地时，一位在北京开发多年的上市地产公司准备进行投标工作。不久前，该公司刚刚在北京拿得了一块中等面积地块。该开发商认为北京楼市将长期向好，起码在2010年内没有问题，按照其开发速度，目前土地储备根本不够。该公司为上市地产公司（总部在深圳），在北京开发了多个项目。由于该公司具有强大的资金支持，开发速度比较快，虽然连续三年都在北京公开市场中拿得土地，但目前储备仍无法满足他们的“胃口”。

　　该开发商认为，虽然目前深圳和广州都出现了降价销售的楼盘，上海也有价无市，但北京和这些城市大不相同，北京房地产市场中真实需求较大，投资性购买相对较少，同时，大量外来人口的涌入，使得北京房地产市场在一段时期内仍具有强劲的需求。“去年同期北京可售住宅有10万套左右，而现在只有7万套左右。”该开发商分析，这一数据说明真实需求将来还会很大。而且，不论是建安成本还是土地成本，各个方面的价格都在上涨，房价上涨是必然的。

　　宏观调控是对房地产市场的规范，并不是对市场的打压。该开发商认为，随着宏观调控的逐渐深入，北京地产市场将更为规范，那些不具有开发能力和资金实力的开发商将逐渐退出市场，具有资金实力和开发能力的开发商成为市场主流，高品质住宅更能被购房者所接受，因此对于品牌大开发商而言，北京市场长期向好。

　　“北京住宅市场将有可能出现价格波动，但这种波动是区域性或者是单个项目的波动。”该开发商表示，受到波动的项目一般都是因其品质和区域位置不具有增值潜力。

　　悲观派 认为明年房价可能松动加快销售

　　丽都区域某项目开发商，将其计划明年3月开盘的楼栋提前推向市场。该开发商目前在丽都区域开发一个体量不是很大的项目，目前销价15000元/平米，由于该价格比较适中，销售情况不错。

　　据了解，该开发商土地储备不多，因此他们在开发推盘时尽量放缓节奏，每次只推一栋楼。今年上半年，他们推出一栋新楼，销售价格涨至12000元/平米，没想到遭遇购房者的抢购，而该项目2006年上半年的售价仅为8000/平米。按照开发计划，该项目今年只推两栋楼，剩下的楼栋则在明年3月份左右推向市场。“按今年上半年的涨势，明年3月该区域房价肯定会达到20000元/平米。”该开发商最初对北京楼市预期相当不错。

　　二套房贷政策出台后，该开发商马上召集公司中层开会，研究此政策对房地产市场的影响，由于没有正在销售的房屋，无法根据销售情况进行分析判断，于是公司派人去周边其他项目调研，并专门邀请一些房地产方面的经济学者给他们讲课，对北京楼市的现状进行分析。同时，该开发商开始着手办理剩下几栋楼的预售许可证。

　　10月中旬，房贷新政对北京市场的影响开始显现，部分高档楼盘销售放缓，甚至个别投资性高档楼盘月销售量减半。事实上，丽都区域的楼盘主要针对投资者，因为该区域涉外人群较多，租赁比较活跃。部分楼盘滞销的局面使得该开发商对北京楼市预期看淡，他决定加快办理预售许可证，将所剩楼栋的开盘日期尽量提前。

　　目前该项目开盘准备工作已经做好，预计12月初开盘，售价暂定为16000元/平米左右。

　　■购房者阵营

　　尽管大部分开发商矢口否认降价销售，但近期新入市的部分住宅售价都低于区域均价。

　　案例1 　借力“亲友团”继续全款购房

　　●购房者资料：任小姐：28岁，家庭年收入：15万左右　　

　　任小姐及数十位购房者与北部某项目的买卖合约纠纷最近有了突破性进展。“我刚接到通知，让大家一户一户协商解决，我决定付全款继续把这套房子买下来，”任小姐说。

　　据任小姐介绍，今年7月，她与该项目签了购房意向书，交了2万元定金，当时的房价约为12000元/平方米，任小姐打算借父母的钱首付30%，其余用自己的公积金贷款。但两个月后，业务员突然通知说要付全款，不然就按最新均价15000元/平方米来购买。这一做法激怒了很多购房者，有关部门介入勒令项目整改，并提出了“分户协商”的解决意见。

　　虽然近期深圳、广州、上海等地房价下跌，北京高端住宅“有价无市”等利空消息不断传出，任小姐依然认为房价会长期看涨，愿意接受全款买房。全款107万，为此她远在山东的父母拿出全部积蓄，她又借遍了所有的亲戚朋友，甚至还向她男友的哥哥开口借了20万。任小姐说，此前她和男友借钱付首付拥有了一套两居的房子，每月还贷近5000元已经捉襟见肘，但是父母退休后要来北京生活，自己也想马上结婚生孩子，两居显然不够用。

　　根据本报联合新浪房产发起的调查，任小姐显然属于8.3%“继续购买”的人群中的一员，她的观点是，现在的房价虽然高，但她觉得像自己这样和男友都是从外地来京的，想把父母接过来的人不在少数，住房需求仍然很大，而北京可选择的房子并不多。她之前也看过很多二手房，发现好房子很少，购买手续复杂，契税又高，而靠着双方家庭“亲友团”的支持，再买套新房子也还能够承受。“除去父母的钱，我们总共借了亲戚50万，银行50万，”任小姐说，幸运的是亲戚的钱不用着急还，他们的压力没有那么大；他们最大的期望就是每年多攒点钱，提前还银行的贷款。

　　根据本报联合新浪房产发起的调查显示，截至11月28日晚7时，在回答“目前北京房价持续上涨的客观情况下，您的心态是”时，选择放弃购买的占40.13%，观望一段再说的占37.5%，见机行事的占14.06%，继续购买的占8.3%；46.89%的人表示如果房价持续高涨，将选择长期租房居住，26.03%的人想去其他房价较便宜的城市工作生活，借钱买个小房子的则为13.87%。

　　从调查数据来看，市场上买方的心理发生了很大变化，从追涨到观望、放弃的人数越来越多，正好印证了销售层面的“有价无市”。

　　案例2　 “清贫公务员”拟回乡置业

　　●购房者资料：王小姐，26岁，个人年收入：6万元左右，家庭年收入：20万左右　　

　　供职于卫生部下属某研究所的王小姐最近收到了一条短信：“我的房子装修好了，每天开车上班，比以前开心多了，你怎么样？”发信人是她的老乡兼硕士同学敏小姐。两年前毕业时，王选择了留京，敏则回到家乡江苏的一所高校，学校立刻支付了她一笔5万元的安置费，一年后敏和男友凑钱买了房子。“房价比北京便宜多了，”王提起敏语气充满了羡慕。而她留京的单位属于半事业性质，自己不是严格意义上的公务员，没有集资建房，也没有福利分房。一个月4000多块的工资，只够自己花。再看看四周，当初毕业留京的同学大部分在生存线上挣扎，每个月有7000元左右就算多的了。

　　“这样的生活何时是个尽头？”王小姐对未来充满了悲观，她是家里的独生女，父母远在江苏，一直期盼她回家，甚至在她毕业时就帮她联系好了工作。而她最初想得非常美好：在北京努力工作，攒钱买房，把父母接过来。去年还和父母商量过拿出他们的积蓄付首付，在北京购置一套房子，但随着时间的推移，她没有选到合适的房子，房价却越来越高，高到一家人都承受不起了。最近，她越来越倾向于回家，“北京的房价可能会调整，但不会跌得太多，”她自己分析道。那边厢，父母再次帮她联系了一份还不错的工作，“江苏经济水平也不低，回去应该也有机会发展，”她憧憬着。

　　本报联合新浪房产调查显示，和王小姐类似想“去其他房价便宜的城市工作生活”的人占到了26%，“这是一个惊人的数字，”业内认为，高昂的房价将把越来越多的人阻挡在北京的城市生活之外。

　　案例3　外地来京中产家庭放弃购买

　　●购房者资料：刘先生夫妇，刘先生31岁，杨女士30岁，家庭年收入：约30万元　　

　　来自山西的刘先生夫妇供职于北京某商业银行。他的家族在当地赫赫有名，刘父官至县长，家境殷实。本来，像当地的很多有钱人家一样，为儿子在北京买套房子是很自然的事，但是前几年刘先生被送到国外留学，回京不到一年，房价差不多已经翻了两番。刘先生告诉记者，由于在国外的生活经历，他对房屋质量、社区环境等要求较高，但看过了那么多项目，感觉质价相符的基本没有，买来太不划算；他也对入住后的小区物业纠纷心存顾忌。

　　更让刘先生无法容忍的，是卖方市场下房价的非理性上调和售楼人员的脸色，“有的居然傲慢地说，你有关系吗？我们项目是有关系才能买的，光有钱也不行。”刘回忆起一些看楼的场景，心里一肚子气。“我们买得起房，但不想被当成傻瓜一样追涨，”虽然家里可以出至少100万给他们夫妻买房，但刘先生从最初的观望过渡到了放弃，“奥运会之前我不打算买了，”他说。

　　最近一两个星期，外埠的房价下跌也被敏感的刘先生注意到了，他分析认为这股下跌风也将波及北京，楼市面临调整，这个时候最不宜出手。国务院24号文、温总理在新加坡的讲话、北京市集中供地、央行紧缩开发贷款、严格限制外资进入等等信息，都预示着中国楼市和房价的新一轮调整，北京也不会例外。

　　刘先生夫妇现在海淀租房住，他们打算买车，还计划在年底的假期出国去旅游。而根据我们的调查，近期选择放弃购房的人达到了40.13%，观望一段再说的占37.5%。这就是说，近期有近80%的人选择站在高房价的门槛之外。

　　■ 理性算账

北京普通工薪阶层凭己收入无力买房

　　进入11月份，京城住宅销售量骤然减少，“新开盘就抢光”的场面难得一见了。

　　官方统计数据显示，第三季度，五环路以内住宅期房均价为13754元/平方米。面对高昂的房价，市场上的主流购房者究竟有几个买账的？

　　“我觉得我能接受的价位是12000元/平米，五环以内的区位”，在一家证券公司工作的韩先生今年30岁，急切想要买个房子结婚，但是面对一路高歌的房价，他无奈地选择再等等，因为“家里没有办法资助，现在买不起”，而他和女朋友的年收入在15万元以上。

　　韩先生的窘境并不是个例，不少购房者在接受记者采访时都表示，如果不借助外力比如父母的帮助，一个两口之家现在北京买套100平米的房几乎不可能。不少专家也指出，现在北京商品房市场上，房价对于占城市人口绝大多数的工薪阶层来说，确实已经“远远够不着”了。

　　100万以内普通住宅　上半年楼市成交主力

　　事实上，北京的中低价位房一直是市场上需求和成交的主流。建委的一份最新统计资料显示，2007年上半年，北京市城镇居民购买住宅主要选择普通住宅，占到了总购房量的94.97%。在普通住宅中，总价50万-100万元成交最多，占比近45%，其次是50万元以下，占到18%左右，也就是说，选择100万以内房子的购房者占总数的63%，而选择100万-150万房子的占到16%左右。

　　从年龄段来看，25-29岁是购买普通住宅的中间力量，占到了购买套数比例的22%，而这部分人群购买成交的均价为8000元/平米左右。35-44岁的人群对价格的承受能力最高，但是平均也仅为10000元/平米。

　　公寓的购买量仅占北京总购房量的3.61%，其中最主要的购买力来自35-39岁的人群，他们的购买成交均价为15000元/平米左右。

　　业内人士指出，就北京楼市实际情况来看，中低价位房实际上有着很大需求和市场，所以经常可以看到，万元以内的中低价位楼盘一开盘，很快就销售一空，而不少动辄两三万元一平米的高档房，一个月甚至几个月都没能签约一套房。

　　国际惯例算合理价　家庭年收入五倍买套房

　　究竟怎样的房价才算合理？业内人士告诉记者，按照国际惯例来看，年收入的五倍是一个家庭所能承受的购房款。我们不妨以北京职工的收入来简单计算一下。

　　记者从北京劳动与社会保障局获取的资料显示，2006年北京市职工月平均工资为3008元，由此得出平均年收入为36096元，这一数字比2005年职工平均年收入增长了10%。由于2007年的收入数据需在2008年3月左右才出炉，我们现在尚无确切的官方数据可以参照。按比较乐观的估算，假设目前北京职工的年收入能达到5万元，一个家庭为双职工，那么按照国际惯例，这个家庭所能承受的总房价也仅是50万元。

　　“北京的商品房并不是所有的人都能买，一般收入的人根本就是买不起的”，北京大学经济学院副院长崔建华认为，北京房价现在已经远远超出占城市人口绝大多数的工薪阶层的承受极限，目前北京市场上，购房群体是比较复杂的，有的是穷尽两代人或三代人来买一套房，有的是得到了一笔非正常收入比如拆迁款或股市收益来买一套房，此外，由于北京的首都地位，很多外地投资性需求也拥入北京买房。“工薪阶层的住房问题不能依赖商品房市场，而是应该纳入保障体系来解决，如经济适用房”，崔建华说。

　　采写　本报记者 张学冬　张晓玲 杨娟娟

　　摄影　本报记者 周晓东