11月20日，宣武区朗琴园小区召开“新闻发布会”，宣告成功选聘新物业，并开创性地签订了基于信托理念的物管协议。该物管模式明确“物业费”是全体业主筹集的物管基金，业主的物管权由物业公司代行，双方是一种信托代理关系。这也是自海淀新纪元家园签订三方服务合同，黎明新座、品阁小区业主自管之后，又一新的物管自治模式。

　　《物权法》理顺业主与物业关系

　　几年前，仁和律师事务所律师孟宪生和舒可心提出将信托理念应用于物管合同，明确业主是小区物业管理的主体，缴纳物业费是业主对小区的（约定）义务，而不是对物业的义务；业主委托一个物管企业来对共有资产进行管理，并为此支付酬金，业委会则履行监督职能。

　　但是由于公众对信托的陌生、诚信物管企业缺乏等，这一模式直到近日才在朗琴园得以实践，“不可否认，结合《物权法》，从信托的角度去理解业主和物业的关系就清楚多了，”多位社区业委会人士表示；相关政府部门则表示，该合同尚未备案，目前还在研究。

　　物管行业加速洗牌业主渐当家

　　前述模式能够实施的基础，均是物业顺利交接。顺利的原因既有业主的智谋策略，也有物业的妥协配合。“物管行业将加速整合，”中国物业管理协会会长谢家瑾在多个场合中表示，物管行业要加强自律和服务意识，不然将会在竞争中淘汰。10月1日后，法院不再受理物业公司诉业主不缴物业费案件，“物业不具有诉讼主体资格，”孟宪生解释，物业费是基于物权的，而物业与物权无关，这是《物权法》实施以来一个重大的变化，那些收费低于成本的物业将面临出局。

　　中实杰肯道夫物业（以下简称中实物业）副总经理孙建伟认为，物管行业将迎来一轮真正的市场化竞争，只有真正把自己当“管家”的物业，才能扎根市场；市建委相关负责人也表示，北京将对物业退出和进驻进行技术性规范。

　　11月20日，宣武区朗琴园小区召开“新闻发布会”，宣告成功选聘新物业，并开创性地签订了基于信托理念的物管协议。该物管模式明确“物业费”是全体业主筹集的物管基金，业主的物管权由物业公司代行，双方是一种信托代理关系。这也是自海淀新纪元家园签订三方服务合同，黎明新座、品阁小区业主自管之后，又一新的物管自治模式。

　　《物权法》理顺业主与物业关系

　　几年前，仁和律师事务所律师孟宪生和舒可心提出将信托理念应用于物管合同，明确业主是小区物业管理的主体，缴纳物业费是业主对小区的（约定）义务，而不是对物业的义务；业主委托一个物管企业来对共有资产进行管理，并为此支付酬金，业委会则履行监督职能。

　　但是由于公众对信托的陌生、诚信物管企业缺乏等，这一模式直到近日才在朗琴园得以实践，“不可否认，结合《物权法》，从信托的角度去理解业主和物业的关系就清楚多了，”多位社区业委会人士表示；相关政府部门则表示，该合同尚未备案，目前还在研究。

　　物管行业加速洗牌业主渐当家

　　前述模式能够实施的基础，均是物业顺利交接。顺利的原因既有业主的智谋策略，也有物业的妥协配合。“物管行业将加速整合，”中国物业管理协会会长谢家瑾在多个场合中表示，物管行业要加强自律和服务意识，不然将会在竞争中淘汰。10月1日后，法院不再受理物业公司诉业主不缴物业费案件，“物业不具有诉讼主体资格，”孟宪生解释，物业费是基于物权的，而物业与物权无关，这是《物权法》实施以来一个重大的变化，那些收费低于成本的物业将面临出局。

　　中实杰肯道夫物业（以下简称中实物业）副总经理孙建伟认为，物管行业将迎来一轮真正的市场化竞争，只有真正把自己当“管家”的物业，才能扎根市场；市建委相关负责人也表示，北京将对物业退出和进驻进行技术性规范。

　　案例1　城市亮点

各方配合物业平稳交接

　　前日，崇文区城市亮点小区的物业交接工作接近尾声，“过程基本平稳，”业委会主任陈瑜（化名）说，在崇文区小区办、永外街道办等指导，北京市业申委给予支持，以及业主的宽容和理解下，物业虽然态度不是特别积极，但基本配合，“要赶人家走，能做到这样就不错了，”陈瑜认为。

　　城市亮点物业在今年年初书面致函业委会，称开发商与他们签署的服务合同即将到期。业委会紧急召开了第二届业主大会，通过了邀标选聘物业的决议。“前物业是我们惟一邀请的物业公司，”陈瑜说，前物业拒绝参与，但书面回函表示会“配合完成交接工作”。

　　据了解，截至29日，物业交接已经进行了20天，物业承诺30日前交接完毕，但目前仍有许多问题如人防工程使用权属等未达成一致。“事实上还未实现完全交接，物业方面控制着交接进度，”陈瑜表示，虽然有分歧，但业主和物业都没有采取过激的行为，目前双方正在将问题汇总，继续协商谈判。

　　对于何以实现平稳过渡，陈瑜等业委会成员认为，前期业委会曾受小区办、街道办、居委会、业申委指导和帮助；他们希望通过相关部门如人防办的介入，合理解决交接遗留问题。

　　■ 业内讨论

物业交接的胶着状态亟待化解

　　张大宪（北京市业申委召集人之一）：这是一个比较平稳撤离的物业公司，很难得，而这本来应该是正常的做法。与此形成强烈对比的是，现在多数物业太强势，被选下来后拒不撤离，令业委会工作难以推进，业主权益得不到保障。

　　孙建伟：尊重业主的选择是一家好物业公司的基本行为准则，物业本来就是管家，要摆正自己的位置，才能在市场中立足。

　　芦岩（时代庄园业委会主任）：如果我们小区的物业是这样的态度就好了，我们选聘物业的业主大会决议已经一年半了，原物业至今不肯退出，新物业也无法强行进驻，就这么僵持着。

　　市建委相关负责人：下一步北京要规范物业项目交接。年底前将出台物业项目交接技术规范，对擅自撤离、拒不撤出和强行接管的物业加大惩处力度。

　　■ 观点PK

是否一定要“换物业”？

　　任晨光（北京市业申委召集人之一）：前期物业肯定是要换的，它与开发商、当地政府有着盘根错节的利益关系，通常掌握着社区共有资产的经营管理，业主很难将其收回；不尊重业主权利的物业公司如鸿铭物业，都应该被市场淘汰。

　　王嘉吾（太月园业委会主任）：换物业要量力而行。当业主还是一盘散沙、自治机构尚未完善的时候，不应轻易启动选聘物业程序。

　　北野（著名社区研究人士）：换不换物业要看大多数业主的选择，银枫家园曾数次投票是否换物业，直到票数达到有效数目为止。　　

　　■ 记者观察

物管自治的道、儒、王、法

　　当下社区物管模式是复杂多样的。

　　多数小区并未发生巨大的纠纷，其物管就像道家的无为而治一样顺其自然；而被舒可心称为“新乡绅制”的黎明新座、新纪元自治模式，则是典型的儒家作风：业委会成员手握重权，却靠严格的自律和公益心维护着社区的共有财产；可怕的是“王者之风”，开发商及其同气连枝的物业将社区当作一己私有，肆意践踏多数业主的权益；而法治，则存在于那些勇于实践各种制度的小区，如朗琴园信托制、银枫家园物业监督制、上地西里业主代表大会制等。

　　事实上，除了“王治”是要被摒弃以外，现阶段不管哪种模式都有其存在的合理性，正如舒可心所说，有的人就喜欢选一个“皇帝”，来代替自己管理；而那些无为的，则是权利没有受到太大侵犯，只要是“业主意思自治”就可以了。

　　当然就业委会的可持续发展来看，法治才是正道。

　　案例2　朗琴园

试行信托制以期业主、物业双赢

　　今年2月，刚刚成立的朗琴园业委会邀请孟宪生和舒可心担任顾问。“我们提出信托后，很多业主都反对。”孟宪生说，他和舒可心耐心说服，很多业主开始接受。9月底，业委会公开向社会选聘物业，约有几十家物业公司前来竞聘。当他们听说需要签订信托合同后，绝大部分退出，仅剩几家。

　　10月16日至19日，朗琴园第二次业主大会会议召开。最终投票统计，对《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》同意的1398票，占业主总人数的57.91％，占建筑总面积的57.98％，获得通过。

　　舒可心介绍，信托合同的主体是每个业主，全体业主将物管权委托给物业公司代理，每个业主都有法律救济的机会，且一个人起诉后的结果，能让其他业主也跟着受益；同时，信托制下的物业公司是“做多少事花多少钱收多少酬金”，并不承担损失，这对其也是很公平的。

　　相关案例

　　新纪元家园是第一个签订三方服务协议的小区。一年多前，业委会主持选聘物业、保安、保洁，并通过三方协议进行监督，业主真正成了小区的主人，物业、保安、保洁也各得其所。

　　物业是甲方，保安、保洁公司是乙方，业委会作为监督方监督保安工资的发放和待遇的改善，甚至对保安人员的惩罚也要经过业委会。

　　保安、保洁、电梯公司的工资和维修费用是由业主发的，业委会是真正的甲方。通过细致的制度安排，业委会不仅可以控制各项费用支出，更掌控单个项目信息，真正由业主“说了算”。

　　■ 业内讨论

来自实践的业主自治值得借鉴

　　孟宪生：以上两个案例都是业主对物业管理介入权、监督权的实现，但新纪元业主权利行使得还不够；朗琴园时间短，还要往后看。职能部门对来自民间的尝试应该加以研究和引导。

　　陈幽泓（人大行政管理学院副教授）：对其他小区来说，完全复制新纪元显然不可能。但新纪元的物业选聘委员会、三方服务协议、业委会分工和专项监督、业委会议事规则，都是操作性很强的东西，完全可以为其他小区所用

　　■ 观点PK

信托制物管是否存在风险？

　　齐建新(新纪元家园业委会主任）：信托是一种理想，大部分社区目前还无法实现，只能用一些非常具体的操作手段，一步步实现业主权利。

　　陈先生(朗琴园业主)：信托本身在我国都是新鲜事物，至今房地产投资信托都无法施行，将其应用于物管有风险。

　　舒可心：阅读《信托法》，把其中的委托人读成“业主大会”，把受托人读成“物业服务企业”，把受益人读成“任一业主”。就发现了物业管理权（利）信托与中国物业管理的制度契合了。至于能否顺利进行，就看各方内心对这个契约是否敬畏，如果双方对文字的理解发生歧义，又不能协商达成共识，就只能靠法院“释法”了。

　　本版采写/本报记者 张晓玲