城市的主政者突然意识到，原来老房子也是有价值的。新天地改造得以被确认为成功的模式，开始在上海推广，甚至成为其它城市效仿的榜样。

而那些被迫远离的新天地原居民却诸多不满。居民何礼明并没有想到，当时政府以“市政动迁”名义让他搬走后，他家房子没有被拆除，而是装修一新成了一家酒楼。“这座房子如果按照当时的市场价，至少值上百万元，但定性为公共拆迁后，只拿到了十几万元”，何觉得自己上了政府的当。“今天回头看，新天地成功的原因是因为‘中共一大会址’的存在，制约了开发商不敢去大拆大建，促成了保护和开发并轨的模式，也意外让城市管理者意识到，保护好历史建筑是有经济价值和社会价值的，并非一味要拆除了事。”孙继伟事后评价说。

新天地的设计师伍德迅速在中国走红了，各地的政府都请他去克隆。但教训也一样被复制开来，所改造地区的原居民无一例外被政府以市政拆迁的名义赶到了郊区。

同济大学的阮仪三教授如今直言，“我认同新天地的成功，但坚决反对照搬新天地的模式，老建筑的保护要以人为本，巴黎的香榭丽舍大街，房子两三百年了，上面还是有人住，马克思的房子里至今依然是马克思的后人在居住。”

孙继伟只能在后来卢湾田子坊地区改造上，弥补了一些当年新天地的缺憾。田子坊也是上海石库门建筑为主的的社区。卢湾区政府始终把开发权留在自己手上，在整体规划、功能定位、业态调整、环境改善和交通建设方面做了大量工作，吸引了陈逸飞、尔冬强等艺术家入驻，几年时间里，竟逐步形成了一座创意社区。“和新天地不同，政府、艺术家、市民、居民、原住民都投入到街区的建设当中，田子坊不单纯是商业区了，它有艺术家的设计室，有工艺品商店，也有餐馆、书店、咖啡店，还有原居民住在房子里，这里有日常生活。它改造的动力机制和原住民广泛参与的模式值得研究。”孙继伟说。

“一城九镇”得失：不一样的风格，一样的缺陷

2000年以后，大上海把改造的触角伸向了郊区，提出了“一城九镇”的规划，重点发展松江新城和朱家角、安亭、高桥、浦江等9个中心镇。

这一计划的提出，意在缩小中心城区和郊区之间过大的差距。上海市中心城区有详细长远的规划，而郊区城镇规划却是各自为政，建设水平低，缺乏公共交通和完善的商业服务。此外，农民住房完全处于自发状态，分散建设，既浪费土地，也缺乏统一风貌。“当时的规划者希望能够在‘一城九镇’的开发建设中，改变郊区城镇住房开发的单一功能，建设多功能的分中心，吸引市中心人口进入，吸引本地农民向试点城镇集中。”孙继伟回忆说，他此时已经调到青浦区当副区长了。

这其实是上海第三次郊区建设潮了。上世纪50年代和70年代，上海两度规划建设闵行、吴泾、金山、宝山等卫星城，目的都是疏解老上海中心城区的人口和工业压力。但由于卫星城规模小，住宅和生活服务设施建设不够，所谓分担压力的效果并不理想。到1985年为止，7座卫星城吸纳人口仅占到上海市人口规模的7.44%。