房价领涨全国的深圳被明确列入“房价上涨过快城市”的范畴，但一向被视为国内房价风向标的深圳楼市，并没有按照政策的调控方向运行，市场力量的反复博弈在即将过去的2010年多次将调控政策置于尴尬境地。

局面似乎已经完全超越了相关部门此前的预测。在2009年底，深圳官方发布的报告曾表示：“预计年度住房价格将在市场规则和调控政策的作用下有所回调。”根据已经公布的官方数据不完全统计，截至12月29日，深圳全年新建商品住房成交均价仍同比上涨三成。

新房成交均价仍涨三成

受调控影响，深圳一手房均价全年波动明显。官方数据显示，2月份均价延续去年上涨趋势达到全年最高点的每平方米24166元，随后的第一次调控政策出台使8月份房价又跌至全年最低点的每平方米17845元。但“金九银十”带动房价从9月份开始反弹，11月份再次突破每平方米2万元关口。

与此同时，深圳全年一手房均价创下新高。1月至12月29日，深圳新建商品住房成交均价为每平方米19311元，全年均价逼近2万元。2009年深圳新建商品住房成交均价为每平方米14858元。

此前深圳市规划国土委发布《2010年10月份深圳市房地产市场分析报告》认为，10月全市新建商品住房价格为每平方米19591元，比9月下降4.86%，较今年2月份每平方米24166元的最高水平下降19%，4月份以来遏制房价过快上涨的调控政策初见成效。

但世联地产集团研究部经理王军鹏在接受采访时认为，其实不然，因为这仅仅是结构性调控的结果，超过85%的成交量在关外两区，关内成交量不到两成，若没有这一结构性的差异，要想成交均价回落绝非易事。“当然调控并不是让价格回落，而是稳定，一旦楼市进入调控后，购房者对调控期望就是希望打压楼市，所以这是个矛盾。”

王军鹏说，从“抑需求、促供给”调控的目的来看，调控亦并不完全有效。

根据深圳市房地产研究中心发布的报告，1至11月深圳全市新建商品房销售面积326.4万平方米，同比下降50.9%，其中新建商品住房销售面积281.67万平方米，同比下降54.5%。但深圳房地产投资增长总体上没有明显增长。1至11月，深圳房地产开发投资398.34亿元，同比增长4.4%，住宅开发投资272.57亿元，同比增长8.3%。新建商品住房新开工面积337.10万平方米，同比增长4.3%。这或许为下一轮市场供需矛盾的激化埋下隐患。

在12月21日召开的深圳社会建设工作会议上，深圳市委书记王荣坦言政府无法降低房价，“因为房价，大家都感到在深圳生活成本高，但政府也不能把房价从每平方米2万元压至每平方米1万元或8000元，不符合市场经济规律，但可以提供更多的保障性住房等高福利。”

作为本轮楼市调控的手段之一，保障房建设已被置于放大镜下。12月31日，深圳在2010年的最后一项保障房项目按计划将要开工而且必须开工，因为这事关全市年度保障房计划能否完成。

超额完成全年保障房任务

按照年初计划，2010年深圳将筹集建设5万套保障性住房，这5万套住房将在3至5年后交付使用。深圳市住建局官员在接受本报采访时表示，最后一个项目开工后，深圳今年的保障房建设套数将达5.1万套。这意味着深圳保障房建设将超额完成年初既定的目标任务。

但事实并不容乐观。深圳市在“十一五”期间原本计划筹建16.9万套保障性住房，而目前竣工2万多套，仅占原计划12%。已开工或在建保障房约7.9万套，占47%。仍然有大约7万套保障房处于前期筹备阶段，意味着41%的保障房项目仍未开工。

王军鹏认为，从这一情况来看，2010年的所谓5万套绝大多数仍处于前期阶段，若保障房按效率开工建设，等到期全部上市来调控商品房市场时，已经晚了好几年，甚至是一个五年计划的差距。

实际上，通过保障房调控房价，往年无迹可循。世联地产的研究报告认为，保障房主要面向低收入人群及夹心层家庭，而商品住宅由于市场供给有限，主要面向能够承担房价的中高收入人群，两类人群区分较为明确。既然低收入阶层推动房价上涨的力度有限，那通过保障房调控房价的效果同样有限。

土地供应持续缩减

作为另一个无法忽略的土地信号，深圳捉襟见肘的土地供应导致市场价格居高难下。根据中国指数研究院的统计，1~11月深圳累计供地65万平方米。根据深圳2010年土地供应计划，今年商品住房用地计划供应量为147万平方米，完成率未过半。深圳土地稀缺是不争的事实，虽已3月持续供地，但在12月推出82万平方米完成供地计划希望渺茫。

11月12日，深圳龙岗区宝荷路南侧地块推出地价每平方米3476元，成交价每平方米5468元，推出、成交均为今年来深圳住宅用地最高价，被金地集团以6.45亿元竞得。王军鹏认为，连坪山新区的居住用地楼面地价已过每平方米6000元，这对目前在售新盘而言，是一个价格支撑。

多位业内人士表示，深圳的调控对楼市影响比较有限，但若没有这些调控，楼市的情况或会延续2009年的价格快速上涨走势。随着经济向好和楼市回暖，楼市调控趋严在短期来看将是可以预见，关于深圳或进行第三次调控的声音近日明显增多。