热点讨论：周干峙院士：中小城市才可能成为真正的宜居城市

点击进入论坛>>

中国城市论坛2007北京峰会今天发布的国内首份《中国城市品牌价值报告》显示，我国四大直辖市排名居前，但从单项指标看，这些大型和特大型城市也存在一个“软肋”——在宜居指标方面得分都比较低，特别是置业成本的得分均为负数。四大直辖市的问题，也是正在发展中的许多中国其他城市共同面临的问题。

中国城市品牌价值研究课题组组长、北京国际城市发展研究院院长连玉明教授说，这种巨大的反差给中国城市建设敲响了警钟。如何在解决困难群众住房问题方面实现突破，是许多城市共同面临的一项紧迫工作。

报告首创“中国城市品牌价值指数”，以“宜居、宜业、宜学、宜商、宜游”五大指标体系，对全国287个地级以上城市品牌价值进行了系统分析。“2007年中国城市品牌价值”排名前10位的城市分别是：北京、上海、深圳、广州、南京、杭州、青岛、成都、宁波和苏州。另外两个直辖市天津、重庆分别排在第11位和第21位。

排名结果显示，在“宜商”指标方面，四大直辖市在所有城市中的优势最为明显，其平均得分达到8．028。分城市看，上海以12.244位居首位，北京10.183位居次席，重庆、天津尾随其后。

“宜学”指标是四大直辖市优势比较明显的第二大方面。该指标不仅仅反映一个城市为市民提供良好完善的成长环境，更是从一个侧面来衡量城市人文环境的好坏。上海、北京的指标得分均在11分以上，领先比例很大。

“宜业”和“宜游”两大指标中，北京的表现比较抢眼，均居四大直辖市首位。“宜业”方面，上海、天津、重庆分别居第二位至第四位。而“宜游”方面，重庆仅次于北京，居第二位。

但“宜居”指标则成了包括四大直辖市在内的很多中国城市建设中面临的最大挑战。

“宜居是城市发展的底线。”连玉明说，一个城市，首先应该是人的城市，首先应该满足人居住的需要。目前我国很多城市都获得了不少诸如文明城市、环保城市、历史文化名城等荣誉，但在宜居城市的建设上则遇到了最大的难点。

连玉明以北京为例说，虽然北京被评为最“宜业”和最“宜游”城市，但在“宜居”城市的建设方面则面临一系列问题。如交通拥堵、房价飞涨、环境污染等，使宜居成为北京城市发展的一个软肋。

对于“宜居”，国际上有很多标准。其中一种标准提出，城市人均拥有水资源达到1200立方米才能算宜居。但北京的人均水资源拥有量仅为300立方米。不仅如此，北京正面对严峻的人口和环境资源压力。根据最新统计，北京目前常住人口达到1530万人，而北京的“十一五”规划目标是到2010年人口控制在1600万人。

“可以说，宜居城市建设是中国城市的真正挑战，是一个需要几百年、上千年演变的历史过程。”连玉明说。

房价上涨较快，已经在不同程度影响了两个城市的投资环境和居住环境。它也是包括四大直辖市在内的中国城市在“宜居”城市建设中面临的最大问题。

某房地产网进行的一项调查显示，近85％的投票网民认为北京越来越不宜居，84％的网民认为房价高涨是影响宜居的重要原因，近60％的网民认为在高房价压力下很难做到宜居。

从排行榜看，城市品牌价值前10位的城市中，有5个宜居指数为负，而10个城市的置业成本均为负，其中置业成本最高的5个城市分别为深圳、上海、苏州、北京和杭州。

根据国家发改委和国家统计局8月中旬联合发布的二季度房价指数，全国70个大中城市房价二季度同比上涨6．3％，其中平均涨幅排在前3位的城市分别是深圳（14.3％）、北海（12.5％）和北京（9.5％）。

与去年同期相比，7月上海的房屋销售价格指数同比增长2．1％。其中新建商品住宅价格同比上涨2％，二手住宅价格同环比均上涨2．3％。虽然涨幅落后于全国平均水平，但3个数据都比上个月有了明显提升。

北京市统计局和国家统计局北京调查总队7月下旬发布的消息称，北京五环路以内住宅期房均价过万元，房价连创新高。8000元的销售均价曾是去年京城的主流销售产品，而如今在五环内已经面临“绝迹”。杭州7月二手房成交均价首次突破万元大关，8月则继续站在万元以上，似乎彻底宣布“万元房”时代的来临。

连玉明表示，房价持续上涨将增加企业的商务成本和个人的居住成本。一旦达到某个临界点，企业从城市优良的商务环境中得到的好处赶不上商务成本的支出，企业就要考虑搬到商务成本较低的周边地区，个人也可能依据同样的原理搬离该城市。近几年，北京、上海、杭州、深圳等地房价上涨较快，已经不同程度影响了城市的投资环境和居住环境。

全国房价涨幅逐月走高 "三个火枪手"推高房价

半月谈

不管是在网络上还是各项民情调查，公众对住房问题的“关注度”始终排列前茅。

7.5%，这是国家发改委最近公布的7月份全国70个大中城市房价增幅。巍巍房价，高处不胜寒。8月份的全国城市住房工作会议，就是要落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发24号文)，明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，把住房保障工作作为政府公共服务的一项重要职责。人们注意到，国家“住房新政”的出台，适逢房地产价格进入新一轮上升通道。步步升高的房价背后有哪些因素？我们该如何理性看待当前的房地产市场？

房价普涨四大动向

5.4%、6.4%、7.1%、7.5%……当这些数据排列在一起时，人们就会强烈地感到房价攀升之速。对比分析今年前7个月数据发现，当前房价运行中的新动向凸现：

———全国房价在大幅普涨，行情逐月走高。1至4月，房价还在5%至6%之间徘徊，进入5月，升到6%以上，到了6月更是突破7%的新关口。大多数民众所必需消费的普通住房，售价涨势更为惊人。5月份同比大涨7.2%，环比高涨0.9%；6月份同比涨7.7%，环比涨1.0%；7月份同比涨8.1%，环比涨1.4%。

———中西部“狂飙突进”，调控压力陡增。此前房价温和的中西部地区现在加速“补涨”，多个城市甚至领涨全国。像广西北海这样的城市，在今年前7个月中，竟有5个月领涨全国。而在6月新建商品住房售价环比涨幅较高的城市中，中西部占了3个。这预示着，房价上涨不再是东部沿海城市的局部现象，而是进一步向中西部城市扩散。

———东部房价强烈弹升，调控效果遭蚕食。6月份，位居长三角地区的南京、宁波、杭州房屋销售价同比上涨11.3%、8.5%、6.9%。在上海、杭州、南京，排队买房的“抢购”景象在沉寂了一段时间后，眼下又开始重现。深圳则是东部城市房价反弹的一个缩影：连续17个月同比涨幅超过10%，6月份达15.9%。

———行情淡季不淡，楼市的季节性规律被颠覆。六、七月份历来是楼市的销售淡季，眼下却反季节升温。全国新房价格涨幅6月份反比5月份高出0.8个百分点，7月份比6月份高出0.7个百分点。70个大中城市中，7月份涨幅超过12%的城市就有7个。

可以说，无论是整体还是局部、是补涨还是反弹，全国房价已进入新一轮上行通道。

“三个火枪手”推高房价

究竟是什么原因导致这一轮房价快速上升？我们可以从供求关系、成本构成、交易秩序三方面去求解。

首要原因当属有效供给不足，新建商品住宅供需缺口较大。住房需求旺盛客观存在，使得建房的速度总难追上售房的步伐，供不应求的情况各方“分析”了多年，依然未能根本改观。上半年，房屋竣工面积1.5亿平方米，增长11.1%，而商品房销售面积达2.8亿平方米，增长21.5%。

除绝对供给不足外，还存在有效供给失衡的问题。上海楼市的重新“发烧”正是缘于内外环区域新房供应不足，优质楼盘时常出现排队抢房现象，疯狂的涨价行为也主要出现在这一区域。可见，有效房源供给不足同样会带动整体房价上涨。

地价过快增长是新一轮房价上涨的主要动力之一。长三角一些城市，近来住宅楼地价频频越过万元/平方米大关。“羊毛出在羊身上”，尽管房价取决于供求，但土地成本最终会打入房价，高地价客观上推高房价毋庸置疑。

“炒风”乘势而起，非正常因素也在助推房价节节升高。一些楼盘已达预售标准但就是不申请预售，即便已取得预售许可证也迟迟不开盘；或者已开盘，以虚拟预订、预售合同或挂牌价格畸高等方式捂盘。这进一步烘托、放大了供求紧张关系，为房价上涨火上浇油。

除开发商、二手房中介之外，投机者在这一轮房价抬升中也扮演了重要角色。投机者主要是利用信贷杠杆“四两拨千斤”，两到三成的首付是自己的，七八成的房款都是银行的。买进的房子就是为了待价而沽，一般持房时间不会超过一两年。银河证券首席经济学家左小蕾指出，在银行信贷支持下，用前期的房产循环抵押贷款的方式，使这种无限需求得到低成本投资，从而将房价越推越高。