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　　由于城市规划和市政设施建设，2007年度城郊住宅开发成为北京房产市场的重要板块，从近期房产项目销售业绩来看，城郊接合处的高品质住宅越来越受到购买者的青睐。据高力国际、戴德梁行等物业服务机构提供的情况表明，近几个月以来，越来越多的高端客户委托他们在城区北五环或西五环一带，寻找合适的高档住宅。

　　调查表明，北京御园、TheHouse红东方等位于亚奥板块边缘的不少城郊高档楼盘，近期签约率都在稳步上涨。北京房地产交易网公布的数据同时显示，位于北五环清河的高档住宅TheHouse红东方不久前推出的一期四栋楼共约40套房源中，已有90%售出。在当下房地产大市场难说“景气”的情况下，是什么因素促使了这一区域内高端项目的一枝独秀呢？

21世纪不动产分析师综合分析监测数据认为，由于市场震荡加大，不少谨慎的投资型资金，基于风险考虑，更倾向于投资保值效果更好、市场需求更为稳定的高端房产以获取收益。同时由于下半年以来，北京房价加速上扬，除了自住型需求的拉动外，投资型需求和自住与投资混合型需求的加入，都是高端住宅日渐趋暖的重要因素。更为重要的一点是，随着2008年奥运的日益临近，上奥区域资源已逐渐形成一个巨大整合力量，成为助推房价的巨大动力。这一区域内高端住宅的“崛起”，可谓大势所趋。

　　亚奥板块日渐成熟“上奥图谱”脉络毕显

　　清河位于五环上清桥北侧，清河以北的回龙观、西三旗房地产市场在2000年前后旺盛发展，居住人口大量增加，清河逐步形成京北地区的重要交通枢纽，也成为上奥区域的重要楼市版图。而在2005年清河“地王”成功的一拍，或许也已经为上奥楼市近年持续上扬的价值潜力埋下了伏笔。

　　业内人士认为，上奥区域的悄然崛起是支撑区域项目增值的动力，成为楼市新热点正是其区域价值的最好表现。华润置地橡树湾9月份的入市，使得该区域楼市产生联动效应，旧街区相继拆迁，北岸布鲁斯、清河新城等新项目一一建成，区域楼市进入新一轮价值增长周期。据中大恒基不动产营销市场研究中心统计，像地铁沿线的北部奥运、清河区域，其普通住宅的均价已经在16000元/平方米以上，高端产品均价基本都已升至20000元/平方米以上。如橡树湾二期开盘均价已经达到了13500元/平米左右，如今则涨至约17000元/平米。而TheHouse红东方目前的毛坯房已然售罄，精装修房均价在24000元/平米左右。

　　我爱我家北京分公司副总经理胡景晖指出，今年下旬以来，上奥区域二手房平均交易量上升幅度超过40%，远高于北京前8个月30%的幅度。价格的快速上涨在短期内刺激了消费需求，大量在中关村、上地等地区从事高科技工作的人员流向清河区域，使得目前上奥楼市呈供需两旺的局面。

　　根据市政规划，在未来五年里，上奥区域的高科技人才有望达到10万左右，常住人口将扩充为40万，这必然增大对住宅项目的刚性需求。随着中关村区域可开发土地的日益减少，在前者需求增大、后者供量减小的双重作用下，有着中关村后花园之称的上奥区域楼市上涨便不足为奇了。此外，在诸多品牌开发商的高品质项目带动下，未来的上奥区域将成为中关村及其周边区域中最理想的生活配套区，区域价值的增值已成定局。别墅品质都市环境高端住宅占尽优势

　　“我原本想在郊区买一套别墅，图个安静，可是看了不少项目，在路上所花的时间和周边极度匮乏的生活配套都让我望而却步。”某跨国公司高层管理人员刘先生告诉记者，他很希望能够在城区找到一处环境优越、品质高端的高档住宅安家，可这样的项目，在当今的市场上却是“凤毛麟角”，难得一见。

　　业内人士认为，尽管郊区的环境以及空气质量远远好于城市，但是交通以及购物等多种矛盾却让实力阶层在比较种种不便之后，开始将眼光重新投向城郊接合处。

　　种种迹象表明，当下一种新的返城潮观念正在很多人心里形成。返城，不是希望重新回到原先那种“蜗居”的状态，而是在别墅和公寓之间寻求一种平衡。正是在这种心理预期之下，近郊花园式洋房成为市场的“宠儿”。这也正是上面提到的TheHouse红东方、北京御园等项目热销的原因之所在。一位在房地产业从事多年研究的人士指出，刘先生这些财智阶层返城购房，并且首选近郊花园住宅，在一定程度上表明了高端住宅的“后别墅时代”已经来临。

　　“将别墅的优势和公寓的优势有机结合，将别墅的劣势和高密度公寓的劣势降到最低程度，这就是我们提倡的后别墅住宅的核心精神。”新基础投资控股有限公司董事长张卫克(张卫克博客,张卫克新闻,张卫克说吧)给予了“后别墅”这一名词鲜明的定义。五环路附近、交通便利、配套齐全、现代建筑风格、低建筑密度、套型面积200~300平方米、高科技含量、智能化、实现户内私密和户内外的交流、前后有院或有景的别墅感。这种建筑理念是“后别墅”产品的具体体现，同时反映了城市高端住宅的必然走势。

　　用科技和数字说话“后别墅”代表作现身

　　TheHouse红东方项目总经理付群告诉记者，该项目的客户定位，更多的针对位于收入金字塔顶端、具有较高消费能力的消费者，开发的产品也多服务于这部分客户群体。TheHouse红东方经过365天日日夜夜的深入研发，结合人在真实生活中的各种状态，在户型的设计上围绕着“变与幻”的原则，使每一套居室的户型在保证功能使用的基础上均可根据客户的需要“无限”转换，最大限度地满足客户的需求。

　　据了解，The House红东方集纳了当今最先进的18项核心建筑技术，以及216个技术创新点。项目共18栋楼326户，户户12米面宽，南北通透，80%的综合节能和通风采光效果，双层复式豪宅300~400平方米，平层豪宅200余平方米，该项目由美国霍尼韦尔提供顶级的智能家居系统配置，可按业主的生活习惯设定场景模式，从安全防护、电梯控制、灯光设定、室温变动甚至到窗帘调节，均能为业主提供一整套的智能方案。

　　“为了实现超越，项目取消了户内几乎全部承重墙，使户型的设计更加自由和人性；同时增加了巴比伦式的空中花园，使其更具有别墅的功能；我们还和100多家专业机构及70多位专家合作，在太阳能、风能的利用、建筑环保和节能、中央空调及新风系统等方面做了大量研究工作，采用了100多项前沿技术，在建筑、景观、装修等方面提炼出200多个价值点。”付群的话语中充满骄傲，她认为，一个建筑作品运用多种科技元素并不难，难的是如何把这些科技元素很好地融入到一起而让建筑品质发生质的变化，升华成为一种居住的灵性和精神。现在看来，the house红东方做到了。交通便利配套成熟为“后别墅”添砖加瓦

　　“随着地铁5号线10月7日正式开通以来，京城北部高档住宅的成交均价已经超越18000元/平方米，达到一个新的高度。”近日某地产专业机构调查后指出。再加上北京市公交集团在今年下旬进行的第六批公交线网优化中，北部地区依然是重点。日益成熟的路网体系进一步带动了该区域的房地产市场走向另一个高峰，而且这股热流还将持续到2008年，在北京奥运会前后达到巅峰。

　　从区域发展而言，由于隶属于奥运主场馆的海淀区域，上奥区域的奥运辐射效应已逐步显现，除原有的八达岭高速、城铁13号线和北五环横穿区域外，规划的“十三纵八横”城市道路网主骨架系统还将极大改善区域交通。此外板块将建设新的中美商业街，大型的公交枢纽也在筹划中，安宁庄路的拓宽工程也在今年10月开始，区域面貌正脱胎换骨，后期价值自然只高不低。

　　“目前紧邻我们项目的市政重点规划———林萃路施工建设已经全部完工，即将正式通车运行，进一步缩短了与市区的时间距离，将极大程度地改观区域内交通现状。”付群告诉记者，由于区域内今年的新项目较少，再加上奥运对周边区域配套设施的不断完善，这都将为上奥区域楼市的持续走高打下坚实基础。

　　另据了解，The House红东方为保证自己的业主能够享受到最优质的教育服务，可谓煞费苦心。经过多轮考察之后，最终选择了与首都师范大学附属育新学校签约，将这一享有盛誉的名校引入社区，今后业主子女的小、初、高适龄教育将在家门口得到解决，进一步解除了周边置业者的“后顾之忧”。

　　“一所好的学校是孩子们成长的乐园，不仅能提升孩子们的聪明才智，良好的修养以及张扬的个性，更能让孩子在这里奠定人生的基石。这也是The House红东方打造人性化的高档社区全盘大计的设想之一。”付群表示。基础扎实规划得当专家看涨后奥运时代

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌(顾云昌博客,顾云昌新闻,顾云昌说吧)认为，结合奥运会提出的口号“绿色住宅、人文住区、和谐社区”，奥运场馆周边区域内打造的住宅产品必定要有文化的色彩，并以此抓住现代服务业的商机，在新的起点新的条件下，作出房地产业的贡献。亚奥板块是一个充满活力的板块，一个高尚的社区，是一个现代服务业的商圈，这就意味着这里应当具备高品质、高品位、高质量的生活环境。

　　“The House红东方的地理位置得天独厚，北五环上奥区域处于城郊边界，又隶属于奥运区域规划范畴，将近3000亿元的奥运投资不但包括各大比赛场馆、奥运村的建设，受其利好的还包括其区域内外的各类市政基础设施、商业配套、交通等建设，作为红线内的清河区域，其改造力度及其变化用翻天覆地形容一点也不为过。”新基础投资控股有限公司董事长张卫克指出。

　　中国人民大学区域管理经济研究所所长陈秀山指出，亚奥板块是北京地区最具发展前景和升级潜力的一个区域，上奥区域作为其中重要组成部分，整体走势自然顺应大局。奥运会之后，房地产市场会从价格普涨、高速上涨转变为基本稳定和结构调整的态势，上奥区域紧靠主城区，日益便捷的交通让它成为事实上的中心地带。

　　东四环新盘逆市走热

　　淡季成交转冷，传统住宅板块的推盘热情依然高涨。最新的市场调查结果显示，受两广路、西大望路和大郊亭路三大干道改造工程全面启动的利好，本月东四环沿线市场需求升温，开发商一改以往淡季不动作的战略，纷纷推盘入市。其中仅东四环中部和南部地区就有美利山、华业玫瑰郡、金地名京、华瀚国际等纯新盘入市，形成近百万平方米的新增住宅供应。

　　东四环中南段放量集中

　　本月新推楼盘主要集中在东四环中南段的朝阳路、百子湾、四方桥三个板块。其中东四环南段的百子湾和四方桥板块新推楼盘主要为美利山和华瀚国际，其中位于百子湾板块的纯新盘美利山，该项目体量高达20万平方米，是近期东四环沿线推出的体量最大的纯新盘，价位在13000-16000元/平方米之间，主打130平方米三居，也有部分90平方米两居和60平方米一居。华瀚国际于11月18日开盘，由四栋高层板式建筑组成，总建筑面积10余万平方米，主力户型面积160-280平米，均价为23000元/平方米左右，这几个项目构成了东四环周边目前的主要纯新供应。高品质居住区吸引商务人士

　　来自中原地产的统计数据显示，目前东四环沿线在售项目主要为高档住宅，这些住宅从东四北段的朝阳公园板块开始，沿东四环经朝阳路板块、百子湾板块到东四环南段的四方桥板块，东四环南北段出现了一个延续贯通的带状分布的高品质居住区域。

　　东四环周边项目大多采取低开高走销售模式，以美利山为例，该项目以13000-16000元/平方米的价格入市，颇受追捧。“美利山产品品质在东四环南段处于领先地位，该项目的出现将带动东四环南段住宅项目向北段看齐。”北京易居研究所副所长徐成峰预测，2008年下半年，东四环南北段之间的居住价值将接近，两个区域之间的价值洼地将被逐渐填平。

　　专家指出，目前CBD进入成熟期，产业聚集效应日益明显，带来区域大量高端置业人群，东四环南段沿线的高档大盘是最大的受益者，交通的进一步升级，使得大量高端商务人士对东南四环楼市形成了巨大的潜在需求。