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房地产一直是投资者投资方略中的首选项，随着房地产市场的高速发展，衍生出一批又一批的投资团体，而这样的投资团体在深圳等沿海发达城市为数更多。

深圳的房地产市场经过多年发展，目前无论是供应量或是项目的升值空间都有所下降，因此，深圳的投资者们把目光转向了毗邻的广州。

为了更好的展现广州房地产市场的市场状况、项目信息等，广州搜房、深圳搜房联袂合作，启动广深两地联动推广，利用深圳搜房网络平台，展示广州最具投资价值的项目，为广州项目建立可跨地销售的全新营销模式。

作为广深联动的一部分，本期大话地产围绕深圳投资者缘何钟爱广州楼市、广州楼市对深圳投资者具有哪些吸引力等问题进行广泛探讨，全面透视在当前市场条件下的深圳投资者在广州楼市投资的状况。

嘉宾合影留念

时间：2007年8月22日（星期三）下午2：30－4：30

地点：广州市天河区黄埔大道西33号三新大厦26层AB搜房直播室

主题：深圳投资者对广州楼市情有独钟

出席嘉宾：

合富辉煌首席分析师 黎文江

地博置业总经理 刘智慧

ViLi国际公寓副总经理 向阳

中地行副总经理 郑隽宸

现代城市花园营销总监 郭振声

伟腾房地产副总经理 欧阳婉萍

著名房地产专家 韩世同

【主持人】：今天非常感谢大家在百忙当中抽空参加搜房大话地产。房地产一直是投资者投资方略中的首选项，随着房地产市场的高速发展，衍生出一批又一批的投资团体，而这样的投资团体在深圳等沿海发达城市为数更多。

深圳的房地产市场经过多年发展，目前无论是供应量还是项目的升值空间都有所下降，因此，深圳的投资者们把目光转向了毗邻的广州。

为了更好的展现广州房地产市场的市场状况、项目信息等，广州搜房、深圳搜房联袂合作，广深两地联动推广，利用深圳搜房网络平台，展示广州最具投资价值的项目，为广州项目建立可跨地销售的全新营销模式。

作为广深联动的一部分，本期大话地产将围绕深圳投资者缘何钟爱广州楼市、广州楼市对深圳投资者来说具有哪些吸引力等问题进行广泛探讨，全面透视在当前市场条件下的深圳投资者在广州市投资的状况。

下面我想问一下在座的专家和高层管理者，在目前来说，您觉得深圳楼市和广州的楼市现在的发展状况是什么样？处于什么状况？

深圳人来广州买房的原因

中地行副总经理 郑隽宸

【郑隽宸】：职业感觉，我对数字比较敏感，直觉来讲，广州的楼市和深圳的楼市处在珠三角的范围内，对比性比较直接，今年从五一开始，或者是五一之前，很多深圳人跑到广州买房，我想更表面的东西是价格的问题所驱使。因为深圳关外的房价已经到1.3万—1.4万，市中心房价更高。五一之前，广州房价包括珠江新城还是比深圳便宜。所以这就导致深圳人到广州买楼。

从大的环境来看，深圳买家在广州楼市的成交比例还在发展，他们钟情的项目比较明显，那就是具有投资性的项目，作为投资者，他所看重的东西可能是稀缺资源，从发展空间讲，两地的楼价最终能够增长的上限都差不多，在购房者心目中还是有平衡的，在深圳买房的香港人也比较多。这可能是直觉的感受。我想听听各位专家的意见。

【郭振声】：我们这几个楼盘有一个是656户，当时考虑广州客户大概占四分之一，在新塘本地还有一些人，到去年年底，今年年初，深圳不知道出现什么情况，都跑到广州买房，把我们的房子都抢光了，只有几套户型不太好的没有卖，在一个月之内，在今年3月份，一下子都抢光了，价格还不错。深圳人到广州购房，价格越高越多人买，当时我们提价的原因很简单，就是让我们的售楼部存在下去，然后就提价。最后每平方米提了300多元。

【主持人】：结束之后总价是多少？

【郭振声】：到了4440元/平方米，后来也全部卖完。我们在五一时搞了一个活动，把房子也卖了，那时候达到了5800左右。8月18号，我们出于拉客源的目的，搞了一个活动，免费让客户选房号，选了房号后有优先选择权和优先放弃权。我们的价格，第二期的毛坯价格在4500-5000元。

我们规定选房的时候一人只能选一套，结果我们的房子都被选出去了，一共514套房，在5天之内就被选完。这里面有很多不确定的因素，因为选号是不要钱的，但是我想只要落在他的名下，他肯定要的，我们现在的价格是4500-5000元，过元旦之后，我想价格就不止这些了。

那时候我们还担心卖不出去，但是我们现在没有房子卖了。当时有人写报道，第一天卖600多套，第二天就是500多套，第三天就到300多套，这里面有很多新塘本地人。现在有很多奇怪的现象，什么都在涨，物价涨，房价也在涨。包括副食品，什么都在涨，只有一个没有涨就是家电。在路上我跟刘总提起增城拍地，很偏僻的地方地价拍到2000元/平方米，你说房价是多少？

地博置业总经理 刘智慧

【刘智慧】：可能是60多亩，有2.1个亿。

【郭振声】：最保守的讲，假如地价定了之后，建设成本再低，都在1500元左右，如果地价有2000元，那房价是多少呢？因为税费还占了15%。那么房价至少卖4000以上。影响房价最主要的因素就是地价，地价下不来，房价不会降。

【刘智慧】：我们企业进入06年开始基本在珠三角跑，深圳、广州、东莞、惠州，包括广州北边的从化一些地方。我们认为深圳市场目前是一个小幅增长的阶段，但是房价往下掉是不可能的。因为每次国家出台政策之后，不到3个月房价就会涨。深圳有几个小幅振荡的阶段，广州的房价比较稳健。深圳很多人都投资，包括我的朋友和我们自己放盘的特别多，前面是排队放盘，但是接盘非常少。我想深圳的市场也不会太差，我觉得应该会继续往上走，但不会像以前那样每个月10%的飙升。

广州的楼市对深圳投资者有很好的吸引力，广州中心楼价跟深圳中心的楼价相比，差得太多，而经济的实力，我们一直认为，广州的发展后劲比深圳还要强。有人说，我的房价只达到5000元，为什么只卖到5000元呢？我认为有两点：中国的经济快速发展。广州在93年、94年振荡之后，房价上升得很慢，作为深圳来讲，投资者要找出路，我们的朋友们就有机会可抓了，就跑到广州来了。实际上对于广州东部板块以前关注得偏少，广州人关注的就是几个大盘，比如说凤凰城、翡翠绿洲，然后就是佛山的一些楼盘，像金泽华庭，广州人关注得偏少一些。讲一些直观的数据，从7月份到8月份，金泽华庭价格都在4000元左右，广州人买的不是很多，新塘本地人对4000元左右的人觉得偏高，而且较高。但是对于天河人来讲，还不敏感。现在卖得比以前还快，我们现在正准备提价。对于金泽华庭来讲，七月底开始，我们天河客户跟新塘和深圳的客户对比，天河占了45%。深圳占了10%左右，所以我们到深圳去建客户群。深圳买家过来的量不是太大，天河来买房的人很多，最近算来，天河、萝岗的人占了60%-70%。

【郭振声】：我算了一下房价什么时候涨。基本是调控一次房价就涨一次，时间不会差很久。工薪阶层越来越买不起房子，但是房子还在不断的消化。

【刘智慧】：不知道郑总那边是什么感觉，反正我们这边都上升比较快。

【主持人】：广州工资的增长水平远远赶上房价的增长速度。

【郑隽宸】：那当然。

【郭振声】：新塘一些板块，比如金泽豪庭，现在的价格都在翻番，而且还在涨，基本都是这样，只是涨幅的少与多。谁都知道以后市中心没地了，再有办法也买不到房子了。

【欧阳婉萍】：作为深圳市场来说，本地的消费远远支持不到现在的楼价，因为市中心的楼价，中低档次的都已经2万左右。稍微中高档的就已经到了4万左右，稍微偏高档的是10来万，甚至是超高档的楼盘到了20万。我总结一句，深圳的楼市市场，现在是调整之中，为什么呢？因为它定的楼价远远超出当地的消费水平，主要支持销售市场的是靠外地人，特别是香港客户来支持销售市场。这些客源毕竟是有限。

另一方面我们国家的政策还是比较支持房地产必须要健康发展，必须要以大众的消费为主。所以深圳的价格远远超出我们的消费力。消费力是支持不上的，所以现在有这个必要调整。

另一个是广州这一边。广州楼市在发展之中，发展的速度非常快，而且往上升的速度也非常快，有几方面的原因影响，一方面是市场。市场主要是成本，我们的利润空间不大，目前土地的资源比较紧缺，所以成本比较高。另一方面投资方面的客源和消费者也非常强，变化了一种供需关系就是供不应求。所以广州的房地产市场我觉得还是比较稳定的高速发展，但是在发展过程中，必定会有振动和调整。因为排除不了个别楼盘房价有一些虚高，这种事情在所难免。

从发展来看，广州的发展空间比较大，我刚刚说的第一点，它上升的空间主要原因就是成本的影响，因为利润空间比较小，所以成本影响到它有一定升值空间。

第二就是从形势发展看，广州是发展空间比较大的市场，为什么？根据内部消息，广州将来会发展成香港这样的城市，它是靠产业支持的，一个是交通，第二个是运输业，第三个是信息业，这几大产业都可以支持到广州高速发展，所以针对这几种情况，我认为房地产升值势在必行，而且空间也比较大。

著名房地产专家 韩世同 （进入博客）

【韩世同】：谈一下我的看法。为什么深圳客户对广州楼市这么感兴趣？我最初接触深圳人到广州买房，是一年前就有人组织深圳看楼团，锦绣香江策划世界级的休闲会，就是吸引深圳人购楼。他们在推广这个概念而且是最积极的。

最近我看到一个专门的报道，就是外地军团进军广州，现在广州有深圳背景的开发商和中介商，他们最擅长的资源肯定是组团，还有一个很重要的因素，现在为什么深圳的楼价在短期内推到甚至比香港北部的房价还高？就是深港一体化。因为两边的地源的结合，可以形成优势互补，香港可以得到产业的支持，深圳有很多产业，香港没有什么产业，只有服务业。

再一个是各方面的实力有可能增强，这就导致很多香港人到深圳置业，香港人的置业水平远远高过本地人，本地人看到楼价暴涨也跟着买。

广州其实并不是深圳人的首选，像惠州、东莞，包括珠海，比广州还要首选，我观察到这几个地方，是真正有大量的深圳人去投资，到广州可能炒作的因素和操作的因素都占有比例，但是我还没有看到成团的现象，加上媒体的炒作比较多的放大。

异地置业，还是要审慎，为什么？你买房子，总要有目的，买了干什么，要么是住，要么是赚钱，如果买了之后没机会赚钱，还要不要买？广州的房价现在买是低位。如果现在是高位的话，还有没有升值空间，还有就是投资回报率。以现在的楼价和现在的回报率来讲，是没有投资价值的。

作为深圳人，来广州住，在深圳上班，还是有一些困难，即使你坐火车还是有问题。所以在目前这种状况下，对于深圳人来广州投资我是不主张的。但是我们也没必要借助扩大这个势头提升广州的楼价，现在广州的楼价也开始出现类似深圳楼价那样飙价的势头，五一到十一，个别的楼价涨了一倍，这个是有风险的。你涨这么快，就有可能掉这么快，这是物极必反的规律。

现在我已经关注到媒体用的是“楼疯”来形容楼价，都在报道这个非理性购房。媒体已经出现这种情况，大家也应该思考一下怎么样的发展态势还是比较健康的，广州跟深圳还是有很大的差异，就是地域上的差异，我们没有深港一体化，我们讲穗港一体化其实没有广佛一体化这么实际，广州跟深圳还有一个很大的不同，就是广州的区域相当的广阔，发展空间比较大。

我联想到香港人到广州，推高了广州楼价，但是到最后是撒羽而归。等到楼价脱离市场后，没什么人跟你玩了。购买者不是源源不断的产生，但是你的房屋的供应是不断的推出。现在广州最大的问题不是想买房子的人很少，大量的购房者想买房子，但是房价在供应结构上呈现“哑铃状"，高低档的房子有，中档的房子不是很多。在广州的中心城区已经没有中价概念的房子，一般的房子都过万了，变得所有的房子都成了高档。其实我们的需求是中等收入特别多，这个市场恰好是高收入家庭和低收入家庭有合理的房子，但是中等收入家庭没有，这种状况就比较难以持续，该怎么发展，该怎么转换？我觉得无论是股市还是楼市，整体的经济进入了不太容易预测的格局。未来会怎么样？我们大家很难预测。

还有人讲，亚运之前不会有问题，那之后呢？都会有很多不确定因素需要人们去思考。像今天央行第四次加息，但是加息的幅度远远赶不上通胀的比例，我们的楼价涨了100%-200%。股市涨了多少？如果看价值，是涨了300%-400%。这里面是大家需要思考的问题，整个经济运行和楼市运行，以及整个CPI物价的变化，到底会把我们带向何方。

【刘智慧】：我非常赞同韩老师讲的，广州这边，我们也非常希望深圳人过来买房。我们在惠州也遇到一些问题，到六月份为止，深圳人来惠州买房的占了45%，而在惠阳占了70-80%。举个例子，深圳几个开发商，我们跟他们很熟，是非常好的合作关系，他们适当的开玩笑，适当的找一些政策，限制深圳人过去买房。因为很多深圳人在惠州买了房子不去住，也租不出去，出现了很多空的小区。惠州的经济根本赶不上广州的经济，不像广州还能租，惠州房价涨得太快，现在房价基本是6000元了。我们一直思考这个问题，深圳房价涨得比较快，跟深圳居住的人还是有关系的。

【主持人】：向总有什么样的意见？

【向阳】：我们这边这种现象还是很多，跟这几位嘉宾讲得都很像。我们根本就没有做认购这个事，但是很多人找过来一定要登记，这也是一个问题。

回到主持人说到的市场问题，有需求才有市场。现在楼市的需求我觉得分几种，特别是住宅市场，首先是居住的需求，这个需求在2年前对市场起主导作用，买了房子自己住比较多一些。2005年开始，在珠三角地区，出现另外比较强劲的需求，就是投资的需求，大家手上的钱多了，必须找东西投资，这是很正常的事情。随着我们国家整个楼市，包括经济快速增长的背景下，不管是广州还是深圳，都有投资方面的需求，这是我们要注意的，现在我们没有办法怪开发商的房子越来越贵，都是需求。

但是能不能跟韩老师讲的那样，你能否告诉投资者这个市场供应很大了，或者跟股市升到了5000点，接下来的投资有很大的风险？现在的投资者不相信你这一套。股市每一次调整的结果是大量的资金进去了，即使被套住了他们也不怕。

【郭振声】：开发商说，房价不是我要升的，我只有100套房，但是你们来了1万人。怎么办？

【向阳】：大家对将来期望比较高，对风险的防范意识还是差一些。深圳搞深港一体化，与政治上搞一国两制是分开的，就在经济方面搞一体化。

【韩世同】：现在深圳本地居民可以自由进入香港。

【向阳】：这有点像是到南沙番禺一样，很方便。深圳的房价这么高，深港一体化对他的影响比较大，作为广州楼市来讲，广州的经济实力对周边辐射的能力跟深圳不一样，广州是华南地区的中心城市，5月份到现在房价涨了一倍，这种趋势我们要警惕，但是广州房价有上涨的空间。

国家调控政策一点一点来，楼市可能会出现这种情况，低端的产品由政府调配，政府的力度慢慢变大，但是短期内还是起不到作用，房子不像其他的东西，你把低端的消费者满足之后，市场上的投资热就会有所下降。

为什么很多深圳人跑到广州来，刚刚几位嘉宾都讲得对，因为深圳人在惠州和东莞早就称王称霸了，来到广州也是一样的道理。房地产也是一个商品，商品的属性就是流通，但是房地产有特殊性，不像手机，如果手机在深圳卖1万，而广州卖5000，肯定有人把手机拿到深圳卖，但是房地产就不一样了。现在的经济自由没有以前那样受限，但是对当地的影响还是存在的，我跟韩老师的观点一样，你不要设防。政府调控是不能缺少的，这是宏观经济和微观经济的关系。

【主持人】：黎老师有什么看法呢？

合富辉煌首席分析师 黎文江（进入博客）

【黎文江】：刚刚听了几位老总说了，深圳和广州有相同也有不同，相同就是国民经济收入，GDP都在快速增长。由于经济增长，大家的消费能力增长，需求增长，房价也上升了，这是相同的地方，都有一种向外扩展的需求，深圳到惠州买房的占42.5%，而惠阳是70-80%，确实是这样。像刘总说的，有一个楼盘只有5%的人住，我觉得这不可怕。简单说，第一，居住郊区化的趋势越来越明显。而且深圳产业是向大亚湾转移，深圳本身工业都往外转移，由于工业往外，产业人口也向外面转移，产业人口一多，深圳在外面投资的越多，这样郊区房子也会有人住，这个不用担心。

惠阳最贵的楼盘卖到2万/平方米，带豪华装修的家具的房子原来七月份是1.3万/平方米，八月份就涨了。但还是有人买。有的自己住，不住的时候就租出去。

广州和深圳不同的地方就是，深圳掌握的地不多，现在的地也在开发商手上，那深圳怎么发展？现在他们有另外的想法，香港想把深圳挖过去，深圳想把惠阳挖过去，都是想扩大更大的土地。

还有一个是人均GDP不同，收入没有很多的比较，但是人均收入，深圳人比广州人多一倍，假如广州有2万，而深圳有4万的收入。

从广州投资来看，郑总说，投资的也占了一些，虽然比例不是很多，但是这是投资，哪里便宜哪里投资，广州人也到从化、增城投资。六月份去贵阳，贵阳的房价很便宜，全装修的都很便宜，我们省长说以后四个小时不到就可以到贵阳，广州人也可以到贵阳买房。那里的气侯是全国最好的。这个都不奇怪，深圳人到广州来，广州人到外边去都不奇怪，从经济角度，从居住的郊区化各种表现看，可以理解。

【主持人】：各位嘉宾也说了，这段时间不单单媒体，开发商对深圳人到广州购房的现象也进行讨论，我们进行交流时都会谈到这样的话题。

我见到的一些开发商说，广州中心城区这一块，深圳人过来买房的人很多。这个客户有一个特点，比如说在广深运动频繁，或者是公司在深圳总部，分公司在广州，从支付手段看，首付期20%，我认为是心理因素的影响，因为房价不断的涨，大家都在追，而且现在股票涨了，猪肉也在涨，房价不涨不可能。

第二深圳的市场并不是深圳人主导的，在深圳，原来没有能力买房的人都出来了，把一批购买力往外挤。广州一部分人被这个人挤了，挤到新塘去了。这些人还有去佛山，还有花都，一个一个市场挤压着，大家往外扩。我估计深圳人到广州买房，有可能广州人会被挤压到另外的地方买房，比如说番禺、花都。深圳楼市对广州的楼市影响还是比较大的，这是我直观的感受。

刚刚大家都讲了关于广州楼市和深圳楼市的现状看法，有直观的，也有进行研究的，在这种情况下，我想问一些比较具体的问题，我们知道很多的深圳投资者来广州买房，到惠州或者珠海等地方买房，甚至存在着更多的比例，你们接触到的深圳投资者，他们的心态是什么样？我们卖出的这些房子，他们看重的哪些？

【郭振声】：两个字，就是价格。

【刘智慧】：经济增长。

【郭振声】：深圳的房子2万，而周边的城市4000元左右。就像他们讲的买手机是一样的道理。

【主持人】：作为投资者来买房，跟自住的思考模式是不一样的，我们这段时间都在讲一个投资人的调查报道，我在七月底的时候，去到佛山千登湖，这么好的位置，中海的一个楼盘房价才6500元。这里规划的将来比珠江新城海好，我当时就想买，就是觉得很便宜。

【韩世同】：中海在广州的豪宅现在已经过万了。

【主持人】：第二天我去的时候，已经没了，起价的时候差不多是6000多，现在已经过万了。

【韩世同】：半年前佛山的楼价只有广州的一半，在佛山买豪宅也就6000左右。

【主持人】：现在的佛山房价已经不便宜了。原来印象中还很便宜。

【郑隽宸】：现在佛山的楼价大概是海珠区的楼价80%-90%。

【韩世同】：这种异地投资，有一个问题就是，衡量的价值标准永远是以本地的衡量异地的标准，这个是有问题的。

【郑隽宸】：人买房的心态有好几种，这跟中国人的传统观念也有关系，跟社会的保障制度也有关系，你在外国，没人买房，很少，他们喜欢租，所付的税费更少。但是在中国人的传统观念中，你死之后，你的儿子要继承。外国就不同了，觉得没有必要。有些人的住房观点存在投资观点，有的投资股票做股东，但是最好的还是投资房地产。全国各地低价的房子都有，像贵阳，我们有一个楼盘开盘了，600多套房子，一天抢光了。多层洋房是2100元的平均价格，而小高层是2600元。联排别墅是4800元。

不可低估市场的潜力。很多人没买上房，说为什么这么贵？买了房子的，没人愿意亏，这是很简单的道理。就像坐公交车，当你没上车的时候，就希望停下来，当你上了车之后，就不愿意它堵车。

【欧阳婉萍】：我们现在为什么有这么高的房价，而且还要继续追高，就是国家制度问题，他们觉得拥有物业是最稳定的，物业投资跟其他有比较大的区别，股市还是股市，跟业绩是挂钩的，所以存在比较大的风险。但是房地产，广州的市场跟其他大城市相比不算高，相对于政府制订的地价和成本来讲，利润空间还很大。所以我觉得房价往上升，对我们来说，风险不是很高。

还有就是土地资源，土地资源非常紧缺，毕竟是一种资源，跟股市完全不一样，资源是有限的。特别是江边的楼盘，江边的资源的确很有限。你买了之后，就算不升值，也会保值，跟股市完全不一样的概念。

还有一个原因，我们有强大的消费群来支持，因为人民币还在升值，现在升值的话就影响到外来资金大量投入，这对广州市场的影响是最大的。特别是房地产市场影响是最大。

【郑隽宸】：房价上升，一个是供求需要的关系。另外一个问题是土地供应的问题，土地供应如果还这么高，房价不可能会低，尤其是以拍卖的形式，把价格不断的拍高。这个土地供应的方式不变，谁愿意做赔本生意，我相信没有开发商愿意少于25%的利润，甚至更厉害。

【郭振声】：25%做不到。

【韩世同】：以前万科超过25%才做，现在不到25%也做。

【 欧阳婉萍】：这是看资产总值。

【韩世同】：最初是楼价带动地价，现在是地价推高楼价。

【郑隽宸】：拿这个地的人本身要推高价格，你看万科拿了沙湾的地，马上其他楼盘升了1000。

【韩世同】：东部的板块还没有升这么快。

【欧阳婉萍】：万科在沙湾拍了这样的地价，整个市桥南边这一块都封盘。因为万科拍地拍了5000多，而原来那里的房子也才卖5000多，所以他们现在囤积楼盘。

【韩世同】：像中山五路为什么开发不下去，珠江新城已经试过开发不了的状况发生。因为碰到经济转换，就难以为续，楼价在上升，加上写字楼和商业地产，至少是3000元—4000元的成本。这样的话就没有办法开发。这种情况到中山五路，在珠江新城的早期，在广州的广穗区都出现过，因为底价过高，没办法开发。现在的状况我们还是要往好的方面引导。

【主持人】：上一个周末我们在北京总部开会，17个城市的负责人谈房价，其中以重庆做代表，重庆是去年全国唯一跌的地方，今年涨价了。因为频频在重庆出现地王，房价的问题不仅仅是一个城市的问题，在国家第一轮打压房价时只是上海和北京的问题，但是这个政策一出来，令所有的中国的房价都发生改变，现在调控是全国的问题

【刘智慧】：最核心的问题就是土地的供应。

【主持人】：现在最关键的是拍卖问题。表面上是阳光化操作，但是带来两个问题，第一政府在后续土地储备跟进不足，这就给市场一个信号。现在大家是否有留意，地产股不断的蒸发，比如说万科股。拿钱买地，然后把涨价的房子给股民，整个市场就是这样。到最后就是心理的问题，大家对房价的预期还在涨，所以大家都把房子投在房地产业。

【韩世同】：心理的问题最终还是要落实在掏腰包的问题。

【主持人】：有钱人现在感觉到，除了股票之外，房地产是很好的投资工具。

【韩世同】：但是我跟你讲，真正股市投资的时机很重要。

【主持人】：说到这些问题，大家都谈了个人的观点，刚刚很多人都说，每出一个政策，房价就往上推一推。我们回到广州楼市这一块，我想，大家是否能预测一下，按照这种趋势下去，深圳投资力量将在广州扮演着什么样的角色？给我们一个预测。

预测深圳投资者给广州楼市带来的影响

我自己的预测，深圳人在广州投资，主要是因为广州楼市在涨，从全国区域看都有一个特点，省会城市都是吸引财富的洼地，广东的广州一支被很多因素所分散，但是广州这几年的经济已经体现出，尤其是几大产业已经发挥它的效应，而且中心的地位越来越被明确，空间越来越好，深圳投资客可能是第一拨，我认为下面比如说番禺都回到广州来买房。广州的经济和地位不断的提升，发展的趋势会更好。下一次我们可能会谈中山人在广州买房，或者是佛山人在广州买房。

【欧阳婉萍】：我个人认为，深圳投资者对广州市场影响比较大，为什么？深圳的投资商跟广州投资商有比较大的区别，有几方面，第一个是整个投资策略，还有一个是战略规划，我觉得深圳开发商与广州的开发商有很大的区别，第一个是战略投资和战略规划比较系统，有比较完善的管理方式在里面。还有一个是前期规划非常考究，不同本地。本地比较看重目前的市场，他们是看重发展的趋势，发展的空间。万科的规划战略，投资战略跟本地的发展商有很大的不同，它的整体规划、整体运营，整体管理跟本地开发商都有很大的区别，虽然我们有很成功大的发展商在这几年也比较突出，做得比较成功，但是我感觉，有一些是无意中赚了钱。

【韩世同】：这就是买的时机不一样，你如果在高位买，绝对不会赚钱的。跟买股票是一样的。

【欧阳婉萍】：我非常认同韩老师的观点，就算现在这么高位，万科也拍卖一些土地，它跟本地不一样，懂得整个运营，懂得用资源整合，对成本控制得非常好。就算很高位也买下来，也有稳定的利润空间，但是作为本地发展商，跟它不一样，运营的模式和管理模式完全不同。基于它有这种素质，它可能会带动广州房地产市场的发展，在它的带动下，广州有很多发展商会学到万科的经营理念和管理上的理念。

【韩世同】：对异地投资，我有一个不同的看法。当初香港人来广州投资，他们看广州开发的实力比本地要好，也有很多人到广州投资，结果并不好。我觉得房子还是应该以本地居住为主，这样才比较合适。就像刚刚一位嘉宾讲的，每一个地方都会挤，结果会出现什么呢？会出现这个地方没人住的现象。

像华南板块最早是度假式的生活模式，结果就造成这种结构对当地经济促进的发展并不是很好。我现在还是希望异地的投资保持清醒，因为以本地的发展眼光来看，我们自己都看不明白，所以要非常审慎。你买之后你投什么，赚钱，收租？我还不是赞同大量的异地购房。如果你觉得这个城市更好，你干脆移居。

【刘智慧】：深圳投资者对广州有一个推动作用。

【向阳】：楼市这一块价格高企，不管是什么情况，人们对将来的预期还是太高，我们在这里，投资的需求目前是相对夸大了一些，所以随着时间的推移，冲动性投资者慢慢地向宏观经济的稳定方向走，大家都理性，觉得这不现实，大家也慢慢地回归到理性的投资，在这种情况下，深圳人在广州买房，对广州楼市还是一种促进。广州人比较理性，而深圳人不一样，深圳人来自全国各地，有不同的文化背景，在房价高涨的情况下，产生了很强烈的购买冲动。到了一定时候，它会慢慢回归理性，将来不管是深圳投资者还是其他投资者都会在广州存在，因为这个城市有它的魅力，有它存在的价值，这个有比较好的升值潜力，良好的位置。像一些运营比较良好的项目，是会得到投资者的青睐，楼价不好预测，但我们可以预测，趋势会慢慢回归理性，这是可以想到的。

【郑隽宸】：深圳投资者在广州的发展趋势，刚刚都提过，深圳万科在产品和开发理念领先于市场，这可能是楼价虚高其中的一个原因。

另一方面，跟随着开发企业到广州投资的也有一定的比例，不过这些都是大集团。一些资源都会进入到广州，如果从大的市场看，广州的市场也很大，作为深圳投资的比例在广州占到的份额还是有限的。而且跟90年代中后期比较，90年代中期，香港很多人在广州投资，周边都是农田的地块也能卖到7千多，这是一个对比。慢慢随着市场的发展，会趋于理性，但并不意味着深圳的投资会退潮，毕竟在广州市场上所占的比例有限，包括香港的资金也好，而且它对整个房地产市场是有机的补充，如果一个房地产市场单单是本地消化，肯定是有限的，肯定要有吸引力，吸引外来的投资者。但是对广州大的环境不会形成很强的影响。所以我想我们不应该把它看得太重，在房地产终端进行推广时，可能针对区域上有优势的项目，在稀缺资源有优势的项目，或者短时间内有回报的项目会做一些针对性的工作。比如说像勤天E品，这些有稀缺性的东西，它可能会作为一种投资。

【黎文江】：广州是包容的城市，谁来都欢迎，在从化，像雅居乐都过去了。广州是一个不设防的城市。第二，他们来的同时，现在投资回报没有了，这是计算的问题，但是投资还是有回报的。深圳人来买房子不要紧，关键是二手怎么做，必须要有代理商处理他的房子，所以在这方面，我们的二手房要跟上，深圳人买了房之后，帮他租出去。不是说不让他们来，来了之后要怎么处理好。这是我们要做的工作。我们做好这方面，对于广州市的市场也是有好处的。因为我觉得现在的广州高端物业成交量在萎缩，媒体都是这么反应，主要是承受力的问题，深圳人来买房没问题，因为深圳房价比广州高。比如一些高端的物业，像别墅，深圳人还是可以消化。作为出租都是一个方向。

另外，像万科和金地是深圳起家的，但也是全国的。都有很多深圳客户，把他们的客户带过来广州，由于深圳开发商到广州来，也带动了深圳客户来这里投资，这是很自然的现象。广州欢迎各方的人才、各方面的投资都欢迎。

【欧阳婉萍】：我希望通过媒体为发展商给多一点支持，多做宣传，另一方面，通过媒体呼吁政府，现在土地供应不平衡，楼价推高也跟这个有关系，因为土地资源有限，这两年批出的土地远远没有达到计划的目标。希望能够通过供求关系平衡一下。尽量达到批地的计划目标。

【黎文江】：现在开发商手上囤积了很多地没有开发。你应该向政府提出，把门槛提高，有多少土地的就不能参加拍地了。   

【欧阳婉萍】：黎总的建议非常好。对中小型发展商非常公平。

因为他们上了市，有时候我感觉他们拿土地不考虑成本，为什么？因为他上了市，不进则退，不断的扩大资产总值。

【黎文江】：今年一定可以完成5平方公里的土地供应。

【主持人】：今天我们谈了关于深圳投资者对广州楼市的影响，非常感谢各位开发商代表和专家过来作客，给了我们精彩的见解，这期的大话地产到此结束，谢谢大家的参与。