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主持人：今天非常欢迎大家参与我们的大话地产，为稳定房价，在今年3月颁布的“广七条”中明确提出2007年全年住房土地供应计划5平方公里，其中商品住房土地供应为3.7平方公里，截至2007年8月8日，我们统计到了数据是广州商品住宅土地供应面积只完成全年计划的30.42%，但房价高企，地王频现，这一现象与政府的初衷是互相违背，所以今天想请各位来讨论土地与房价之间到底存在着怎样的关联？首先请黎文江先生回顾一下今年的土地出让情况。

 黎文江：包括在8月份的预告还没有拍卖的一共是42块地，已经拍卖的完成的是37块，今年的整个土地住宅方面的出让是42块，占地面积是129万平方米，我们可以预计今年有129万平方米的土地出来。42块土地里面，有越秀区12块地，比较多，但都是烂尾地为主，是三块三块捆绑出让的，越秀的面积也很小。海珠区有8块，番禺有8块，白云有5块，花都有3块地，罗岗有2块地，这是土地的数量，按照出让的面积最多的是番禺，虽然只有8块地，但是有50.7万平方米。第二个是白云区，有33.3万平方米。第三位是罗岗，罗岗虽然只有两块，但是占地很大，有23万平方米。跟着是海珠，海珠有10万平方米，花都有6万平方米，越秀区虽然有12块地，但是面积只有3.7万平方米，另外还有荔湾区，也是4块地，面积只有2.5万平方米。这是各个区域土地的分布情况，南沙今年还没有。

主持人：我想请问吴定金，您认为政府能完成今年的土地出让的计划吗？

经纬地产项目发展及研究部副经理 吴定金

吴定金：之前我们写过报告，当时发现上半年的只完成了5%，我们也采访了业内的人士，他们也非常悲观。刚刚搜房，黎老师也说了截至到现在完成的出让面积比例，但是很多是在7月份和8月份出让，真正上半年的6月之前非常少，只有5%，上半年比较少到近两个月出让的面积大幅上升，政府执行相关的政策“穗七条”力度不断的加强，包括之前也跟记者联系，问房管局相关的领导，他们都对外说可能完成5平方公里的面积。

主持人：我想问一下喻海文先生，作为开发商，你对政府有信心吗？下半年会完成5平方公里的土地出让面积？

广州云景房地产开发有限公司副总经理 喻海文

喻海文：刚刚我电话询问了广州政府土地部门的相关人士，得到的答案是肯定的。

主持人：下半年我们有70%的计划土地面积要出让，我想跟大家讨论一下，下半年土地出让的情况是什么样的？

黎文江：按照06年和07年的五年规划中，本来出让的土地中06年还有117万平方米还没有出让，今年还有174万平方米还没有推出。两年加起来准备计划要推出的一共有292万平方米，差不多3平方公里。如果下半年能够把原来计划的推出的都推出，我觉得5平方公里完全可以完成的。

举个例子，白云区、金沙洲，还有A区还有10块地，大概是30万平方米，还有原来的奶牛场，还有一个泰国的种鸡厂，这些都在10万平方米。在花都、罗岗，番禺都有不少地。在中心区也有以天河和员村，员村按计划有25万平方米工厂还有氮肥厂，广州的氮肥厂有15万平方米，海珠区是7万平方米的土地，珠村是3万平方米，下半年土地有，什么时间推出政府都在考虑，我觉得完成5平方公里是没有问题的。

主持人：黎文江先生也说出了地块在哪里？我想问下吴定金先生您是如何预计各区域的出让情况。

吴定金：黎文江老师刚刚说的应该是长期的出让计划，比如说白云区，天河，番禺北部，花都，还有南沙中心区，政府之前都有长远的规划，从长期来看，这几大块是最多的。按照题目的要求，下半年会哪些地方重点出让，番禺，花都，白云区的金沙洲，还有老城的烂尾地，还有大学城，以这五个区域为主。   

主持人：在花都的二块地的拍卖中又刷新了花都的地王，我们采访业内人士说，  以后楼盘肯定会过万，我想问一下朱漓先生，您认为这会给广州楼市带来什么样的现象？

广州新城市投资控股集团总经理助理 朱漓

朱漓：这也是造成房地产市场所谓的这么火爆，以及大家对远期心理预期的调高，几乎每一次都会有地王出现，政府到底是否能够提供这么多的供应量，这是一个因素。我们相信政府既然说到，应该做得到。现在的招拍挂的方式，所采取的具体的方式，包括所设定的条件，从现象看导致这些地能够参与，以至于最终能够获得的必定是一批很有实力以及有规模的发展商。这样的话，结合现在的资本市场综合考虑，大家也知道拿到新地王往往是实力雄厚的上市公司，这样的话，无疑是收窄了参与拍卖公司的范围，获取土地的门槛进一步提高。

主持人：谢谢。那喻海文先生，您是怎么看待地王频现对楼市的影响？

喻海文：我们应该考虑宏观经济环境。贸易顺差不断的增大，央行每天都在不断增收新的美元，我们每收入1美元就要发行7元人民币。这个市场上充斥的货币太多了，这些货币不可能都拿去购买普通的商品，因为普通的商品是在全球范围内贸易的，可贸易的商品的定价是全球范围内的。只有不可贸易的产品，比如说住房等不动产，还有股票等，它们的定价是受制于国家的范围。货币发行多了，就会发生通货膨胀。比如猪肉涨价，但猪肉价格高了，可以进口猪肉压低国内的价格。但是房子价格高了，就无法进口房子。这样，必然造成特殊的通货膨胀，就是资产的通货膨胀。这就是不断拍出地王的深层次背景。而这种地王的频现，政府并不是定价者，竞买者才是定价者。每一个竞买人都在预测未来的房价是多少？没有人拍下地王是为了今后破产，出价肯定是在有利可图的范围内，只不过他们竞争出价的结果使得政府利益最大化。一方面通过宏观调控的种种措施，政府在房地产这块蛋糕上的利益分成不断地变大；另一方面，政府通过招牌挂这些土地出让方式使其利益更加最大化。大型的房地产公司，包括上市公司，它们往往会比其他中小房地产公司以更高的价格夺下更大的土地，尤其越大的土地它们承受的价格越高。为什么？可以取得区域的定价权，就是这个区域的房地产价格它们说了算。另外可以消灭竞争对手，让竞争对手没有土地，迫使他们转行，抬高了行业的门槛。这种现象是必然的，只要这些游戏规则不改变，这种现象将长期存在。

在目前这种环境下，中小房地产商要争食的话，必须承担更大的风险、更小的利润，不能再按照以前的利润空间去抢夺土地。它们要比大的开发商承受更小的利润空间和承担更大的风险，才有可能拿到土地。另外不要有侥幸的心理，不要认为在二级市场上能比别人更便宜地拿到土地，在目前的环境下，是不大可能的。一块土地很便宜，别人不去争，一般情况下是因为这块土地问题很多。这就像你在树下看见一个苹果，没有人去捡，经济学家告诉你不要去捡，为什么？因为前面一定有人捡过看过，那是一个坏苹果。在今后的一小段时间内，是广州市的土地集中供应增多的时期。中小房地产商应该要抓住这个机遇，去一级市场争夺土地资源，因为再大的房地产商短期内也拿不下这么多的土地。

主持人：黎文江先生您怎么看待这种现象？

黎文江：我认为是地王现象是好事情，这说明广州土地的价值提升，广州作为大城市，土地卖得这么高的价值说明城市的价值很高，如果想象在荒山野岭卖这么高的价格，不可能。为什么广州市有这么高的地价拍出来，因为广州市每年都投入了不少与200亿的资金放在城市建设，由于2010年亚运会的举办，所以市政府在这几年，一直到2010年要投入2000亿的资金投入城市建设中，这么多的资金投入下去，如果我们的土地价值没有提高，就说明每年的200亿就丢在水里了，当然要有回报，回报就是土地的提升。我是这么看待地王的。

政府的地价这么高，不是放在市长的口袋里，还是回到土地本身的价值提升，回到城市建设，还有回到保障住房的建设。昨天公布了国务院廉租房建设要在土地收益里面要有10%以上土地净收益作为廉租房的建设。价值越高，廉租房的建设更充足，对于广大市民一定有好处。反过来说，地价低，是否能够产生第一个房价呢？也有可能。我觉得房价决定地价，而不是地价决定房价。为什么？举个例子，在珠江新城保利香槟和力迅上筑都是05年的时候出售，保利香槟是8千的均价，力迅上筑是9千的均价，同一时期，以前出让的价格是3888，他卖的是2万多，跟保利香槟来讲，土地占房价的成本，比如说国林是1.9万，当时的均价是3888，比例不到20%，但是在05年之前，力迅上筑和保利香槟地价成本占30%左右，现在占到15%不到20%。不一定地价低房价就低。开发商不跟你这么算，开发商是以市场分析确定房价，所以不能说要把地价压下来就会把房价压下来。所以低地价收益的是开发商，不是政府，也不是广大市民，也不是中低收入的群众，所以我们觉得地王越多越好。我认为这是好事，对房地产市场来讲，有正面的影响。

主持人：谢谢。那吴定金先生您是否认同地王越多越好呢？

吴定金：假如从黎先生的角度来讲，是这样的道理，因为不同的立场得到的结论不一样，我觉得关键是，首先地王产生的话，有自己的内在的因素，而不是你不想产生就不产生，所以我觉得讨论它的好坏，更多考虑地王形成的原因，带来的影响。刚刚说到有关地王形成的原因，各位专家都说得很多。我觉得从大的格局看，我们觉得发展商拿地的消费模式已经在中国已经建立起来，因为之前房地产地域之间的格局没有彻底打破，从现在看一方面国内领先的发展商资金和实力越来越强，已经形成了全国的公司，在各个区域驾驭的能力越来越强，另一个是华人企业进入内地市场淘金的浪潮越来越大，所以我们觉得从全国的范围内，土地的消费模式已经基本建立，带来的影响让一些顶级的发展商先要满足他们的胃口，地王产生也是有背景的。

有关地王对房地产市场的影响，我非常认同黎先生的发言，地价高不见得房价高。以后的楼市预期方面，我觉得要做，政府除了稳定房价也好，降低房价也好，这方面要考虑怎么改变市场，应该在以后的房价如何走势上，运用市场的手法，而不是个人的利益，或者是强制的手段。特别是10%的土地出让金来建设廉租房这样很好，这样是两条腿走路，在商品住宅市场里面得到了需求，而买不起房的，就让廉租房满足他们的住房需求，这样社会对房价的敏感，或者是对地王出现的敏感稍微要降低一些。

主持人：无论是地王现象是好还是坏，这种现象是跟土地出让招拍挂方式有关，下面请各位聊一下招拍挂土地出让的方式好处和不足在哪里？您认为这样的土地出让方式是否合理？请问朱漓先生。

朱漓：招拍挂的出发点肯定是好的，主要是规范市场，以及是土地价格的透明化，在以前很大量协议拿地，当时的土地成本，基本是企业的秘密，招拍挂之后，大家每一个人通过看报纸都可以了解到，这一次我们的土地出让价格是多少都很清晰，这也是相对公平的方式，近2年以来，也产生了一些变革，我们看到去年像一些双限双禁的土地出让方式，政府试图不断的完善。政府用市场化的方式决定土地出让的价格，而土地出让的数量由政府决定，企业参与的是价格一部分，假设政府供应土地的数量很多，企业的价格竞争自然没有这么激烈，但是像今天上半年只有这么一点地，这就会导致拿地价值很高。

另外值得称道的一点是政府公布了每年的出让计划，我们会根据这样的一个出让计划，然后决定企业的决策。这种方式提到了一些改革，如果对竞拍企业不加以合适限制的话，导致的劣势就是失去一定程度控制，在某些场次的拍卖中，地王频出是一个事情，但是制度本身也跟地王频出有很大的关系，如果是按以前的协议拿地，地价也许不会这么高。现在不行，都是拍，这样的话肯定是约拍越贵。

主持人：谢谢，那喻海文先生怎么看待这个问题？

喻海文：回答这个问题，首先要把房价和地价的关系先要搞清楚，然后才讨论出让的方式。

主持人：我看过你的博客，你觉得高地价绝对不是引起高房价的因素？

喻海文：房价和地价之间的因果关系不能颠倒。就像我们看到，某年雨水多了，农作物产量多了，不能说农作物产量多导致雨水多。我们从亚当•斯密和大卫•李嘉图等古典经济学家的著作中，已经可以得出是房价决定地价。也可以用数量经济学的统计方法，对1998年以来中国的房价和地价进行统计分析，进行因果检验，也不难得出这样的结论。房价决定地价是经济学常识。这个问题我觉得没有必要多讨论了。说到土地出让方式，以前，房地产公司会做关系的人，人力资源价值很高，他们整天陪政府官员玩乐，就可能廉价获得协议出让的土地资源；现在改招拍挂了，专业人员就比做关系的人值钱了，他们要认真做研究，这个地块的房子能卖多少钱，多少价格去买下这块地。如果在市场上前一种人有价值，这个市场是畸形的。如果专业人员在市场上非常有价值，这个市场就是专业化的市场，是正常化的市场。我赞成刚刚朱总说的话，政府的信息要透明。政府的年度土地出让计划应该是在年初时公布，让每一个参与者有足够的时间做前期准备。在信息不透明的情况下，比如一块土地突然出让，一些企业可能就来不及做好准备。政府运作要法制化、制度化，政策一定要透明。不能说今天要达到某一个目标，就做一个短期行为。

谈到拍卖方式，这对于地价短期有提升的作用。但是这是短期。举个例子，淘宝网上拍卖的成交价经常低于非拍卖的成交价格，所以说拍卖的方式不一定导致高价。在信息非常透明的情况下，拍卖方式不影响成交价格。但是不同的成交游戏规则能影响成交价格，比如说用招标的方式。我们假定一个招标的游戏规则，先定房价，再定底价。游戏规则规定，各个开发商有效报价的平均值作为基准房价，越接近基准房价的投标人得分越高。这种游戏规则下的成交价格一定是低于拍卖的成交价格。反过来思考，这种方式合理吗？

游戏规则对价格是有影响的，但是所有符合市场经济规律，不扭曲资源配置的游戏规则，它们得出的成交价格基本是一样的。如果说，采用某一种方式产生的成交价格跟其他方式产生的成交价格差异很大，一定是这种方式扭曲了资源配置。

主持人：谢谢喻总。给大家介绍一下穆迪总裁盖天佐先生，您认为土地的招拍挂的出让方式，优势在哪里？劣势在哪里？

盖天佐：在拍卖两个字进行优化效果不是太大。我个人认为小户型政策实施已经快到了1年，但是效果不是很明显，这个要从方方面面和土地市场的三个结构，政府，企业和消费者去考虑。

第二，在拍卖时价高者得，但是这与土地使用的趋势，又是完全背离的发展过程。我们各级政府都倡导，在有限的土地上，多做或者是少做都是一样的。另外一个是大盘现象的存在，大企业垄断的现象存在，领导一个区域市场是少数企业来做的。举个例子，番禺经过若干年的发展，由原来一个度假为方向的区域，变成了市民生活居住区域，但是华南板块消费者喜欢住，现在目前的供应也不是太多。价高者得，就变成了大企业值，前几年我们注意到一个关键词，就是淘汰中小企业，然后扶持规模企业，这些规模企业形成垄断起到了决定性的作用，我们都是谁给的钱谁就拿地多，大企业拿的地就越来越多，一些国外的投资机构，他们说我们不在于哪一个单体项目有有多强的价值，更多的是哪一个企业拿到更多的地，中小企业几乎拿不到地。

摆在阳光下对招拍卖土地出让形式另外的影响就是，大企业可以在很短的时间内拿大量的现金满足招拍挂，如果3天内要拿出几个亿，小企业是做不到的，这些便于垄断者发挥垄断价值。另外土地拍卖时，是否考虑到这个地块一旦放在市场上，能否呼应几个项目，是否能够达到垄断市场。

最近市桥拍出一个地是被一个大企业拿到，楼面价格已经去到5000，当地的楼盘基本已经封盘待涨了，还有这样的概念，100亩地给了一个企业，当地的土地资源本来就稀少，其实就已经相当于垄断了。我们讲衡量地有五个标准，还有一个是公众的福利产生了影响，目前存在土地上三级结构，政府、企业，群众都没有引起重视这个方面。  

主持人：黎文江先生，你觉得这种出让方式有问题吗？

黎文江：任何一种方式都不是最完善的，是否有更好的方式有待去创造。招拍挂是三种方式，不是一样的。比如说招标有不好的地方，可以暗箱操作，因为招标是标书，其中有暗箱操作，拍卖对推高楼价有一定的影响，但是不是他们的根源，地王出现的根源不是拍卖，根源是土地价值的提升等等。挂牌如果有两个以上的人挂，就改为竞买。其中有两中方式，一个是招标，一个是拍卖，这种方式跟以前的协议出让明显有优势，因为协议土地出让金的标准是人为的定，这个地方是多少钱，有一个基准的价，然后又增加百分之几，远一点的地方又怎么样，中心加多少？因为是人为，人为就有权利的问题。

现在改为招拍挂，当然地价会高，高是跟以前比较是高了，但是再过一段时间，可能又低了，珠江新城也是招拍挂拿的地价，但是跟现在比只有现在拍卖价格的一半。这是一个阶段不同的比。

招拍挂也有不足的地方，但是也有优点，第一是信息的透明，信息不透明会造成暗箱操作。至于中小企业很难拿到招拍挂的地，这是事实，但并非完全没有，比如说双限双禁地块，比如说旧城改造地块，还有经济适用房地块，政府也鼓励参与经济适用房的建设，这些对中小企业来讲还是有机会的。

主持人：谢谢黎文江先生，那吴定金先生您是怎么看待的？

吴定金：我觉得招拍挂制度本身是好的，还有地王频现是否是招拍挂的原因，我觉得不是。因为招拍挂有最高价者得，但是主要的原因不是这个，第一是土地供应的问题，土地本身的供应就不够，第二个是人为的因素，第一土地供应渠道是一级市场供应土地，人为是政府信息的不对称或者是不透明。而价格高，是因为住房的供求需求大。比如广州就是地少人多。

因为土地供不应求导致了地王的出现，还有一些土地的价格高，主要是中国人多地少的原因。

主持人：几位在讨论中都发表了，其实高房价并不是高地价所引起的。我们搜房在前几天做了一项调查中，有1776个网友，他们认为加大限价房的土地供应是抑制房价上涨的因素。我想问几位，如何优化我们的土地资源，才能抑制房价的上涨？

朱漓：刚刚大家也讲了一些观点，刚刚黎文江老师讲一点是低地价并不会出低房价，这点我赞同，但我还认为高地价很可能会引发更高的房价，这同样有道理，比如说猪肉贵了，相信腊肠会提价，我想土地贵了，房价肯定便宜不了。不能说房价贵是因为土地贵。刚刚也提到，传统经济学，古典经济学有两条核心理论：成本决定价值，但是价格是供求关系决定的。所以我也部分同意大家提到，并不因为成本提高，价格就一定提高。现在反而是供求关系的严重扭曲。这是引发高房价的因素。反过来高房价增加了企业的预期，反而带高了土地价格。

也许传统的购房者接受这样的房价，真正买房的是什么人？当然有自己的需求，前提条件是他觉得我做这个投资，首先我就是一个投资，我的房价在未来多少年之内肯定会稳步上涨，这是基于这样的预期，所以才能接受这么高的房价。这种所谓的供求关系，如果是达到以投资理念越来越占主导的话，那我们的房价肯定会越来越上升。另一个是房价上升，7090政策为什么起到稳定房价的作用，因为这些政策所带来商品房建设有一个周期，我们真正看到广州市场供应的还是倒置，大户型反倒是市场主流，还占了70%左右的市场份额，而且大家打着大户型以后越来越稀缺的旗号，当然会贵，国家又禁止的别墅用地，别墅也会贵。国家出台一些政策，市场会解读为越来越稀缺的信号，这跟所谓的地价，招拍挂没有直接的联系，还是在于供求关系是否能够解决。真正有这么多的地，盖了70/90的房子，也许在某一个时间楼价有拐点。这样的话，市场无论怎么竞拍，地价也不会无休止地向上。当时珠江新城也是招拍挂的形式，而有一些远见的企业照样很低的地价拿到了。

像珠江新城这样，本来就6-7平方公里，又划成了几个地块，大家很明显的看到越来越少，包括别墅用地，包括90平房以上的大户型，大家很明显的看到，原来政策已经严控这些，现在市场集中放量，虽然现在的房价没有看到有下跌的迹象，我们还需要时间等待。

主持人：谢谢朱先生，喻海文先生，您认为我们怎么合理利用这些土地资源，才能够有效的抑制房价上涨？

喻海文：主要是看如何利用这些土地，土地上生产怎样的产品。同样是珠江新城的土地，如果规定只能建90平方米以下的小户型，并且小户型间用剪力墙隔开。这块地拍出去的地价能高吗？不能高。这也就是国家宏观调控，改变住房产品的结构性供应。我们向市场供应什么样的产品，是供给自住者的产品还是供给投机者的产品。在宏观调控方面，我还是比较赞成国家对户型的限制，土地资源有限，如果都去生产满足富人需求的大户型，把房价降下来很难。

另外就是提高容积率，有限的土地生产更多的住房产品。

人们的消费观念也要改变。讲个例子，前几天有个大学同学说同济大学的附近的房子卖到1.7万每平方米了。我说价格还可以，你的收入高，可以买。她说太贵了，原来她要买200平米的住房。现在，普通老百姓稍微有一点钱的，都愿意买100多平米的房子。这反过来说明什么，可能我们的房价还不够高，如果房价高得连投机者都买90平米的时候，这时候土地资源也许得到最充分的利用。香港人就住得很小，住90平方都觉得很大。

现在年轻的夫妇买房还有一个特点，就是双方的父母，把自己的储蓄都给儿女投进去买房了。这一方面是父母对子女的爱，另一方面就是房子不会使他们的储蓄缩水。诸多因素在一起，造成了房价越来越高。政府调控的目标不能把价格作为调控的直接目标，去调控价格本身永远不会成功。政府能调控的是什么？是数量，是产品。这块土地是用来种棉花还是种土豆，是生产别墅还是中小户型住房，这是政府能够调控的。

主持人：盖天佐先生您怎么看待个问题？

盖天佐：有四个方面，首先要搞清楚我们的调控是解决房价还是住房的问题，这是两个问题，刚才喻总也讲过，香港人这么多，而且地更少，但香港的问题不会像我们这么突出，有三分之一的居民买房，三分之一居民租房，政府提供的福利保障部一样，要调控住房问题就比较任重而道远，这要做很多方面的工作。如果是解决房价的问题就有很多办法，比如说我们说三限三禁。所以我想解决老百姓的住房问题，跟解决目前市场上的房价不是一个概念，我们这两年的经济快速发展，我们可以看到。以前说房地产业是支柱型产业，我们应该看到，如果房地产市场失控会对对于其他行业产生严重影响，我们现在目前解决房价的问题还是住房的问题，从长期来看，房价肯定会上升的。中国目前的贫富差距比较大，像沿海地区，已经接近发达国家水平，如果以广州、上海、北京他们社会经济实力和国外的同等城市相比较，我们的房价不算高。

第二是从目前调控的角度看，要稳定房价，我们的目标和方向都很明确，如果是从这个角度看，目前的土地出让方式，要注意几个层面的垄断，第一我们在放地的时候，我们是否有重视城市规划，是否有注意土地出去之后是否造成了结构性垄断，比如说我们明年供应1平方公里，而你把0.5平方公里的土地给一个企业，问题就出现了，招拍挂本身没有问题，但是在技术上，避免垄断现象。大盘的现象本身就不可以，价高者得，除了价高之外，这个企业对社会的回馈又多少。

第三个问题是市场管理方面要加强，我们知道最近国家的反垄断法，它的出台跟物权法的出台有同等的意义。物权法出台解决了很多问题，垄断法出台之后，现在很多社会现象有法可依。

还有一个是关于暴利。这应该有法律界限。我做了很多运营，本身我也是做项目的，我做的项目基本是当地最贵的。但是有一个事实，房价已经很贵，不是因为土地贵，关于利润的法定范畴应该有明确的界限。这里面我要强调如果房地产附加价值，一个企业、一个项目的附加价值远远大于供应价值时，如何鉴定他是否是暴利，比如说土地成本，建筑成本加起来只有3千块，但是经过过度的装修和营销，房价可以操作的很高，这对市场产生多方面的影响。当初中秋节卖月饼的时候不倡导豪华月饼，也是有一定的原因的。

尽管房价在长期看一定要上涨，而且资源性的东西不可能下降，我们讲豪宅现象也好，还是地王现象也好，这里面存在市场长期增长的问题，国家经济从亚洲金融危机之后，我们国家的经济非常稳定，没有多大的波折和挫折，这种个情况下，无论是企业还是个人，前景是乐观的，消费的心里是乐观的，预期的收入不会有什么问题，我的消费就会放大，随着快速增长的经济，买好的住宅也是可以的。很多的发展商利用地王榨取市场经济。不一定拿了地王，就要赚最高价值的回报项目，可能在资本市场上，而不是房地产市场上获得最高的利润。普通的消费者是无法看到背后的东西。我很希望一个一个地王出现在我项目的周边，我肯定能利用得很好。

市场是有规律的，经济越稳定，周期越漫长，所以我们想，一方面你希望周期短，房价下降，另外希望房价上涨，这个行业欣欣向荣。中国的房地产发展20多年，但我们还是冷静的回顾一下，20年前房地产现在还剩多少，什么样的企业最终在市场立足？以我目前来看，现在按照错误的方式，错误的理念来做房地产，依然是大赚特赚。我想调控是一方面，自身的条件也是一方面。

主持人：谢谢。我在跟我同事曹鹏讨论大话地产内容的时候，我们有一个问题互相争执，现在请曹鹏提出这个问题。

曹鹏：我一直在想一个问题，广州市通过增长土地供应达到稳定房价的目标，但是在拍卖过程中不断攀升楼面又促使房价上升，这里面存在着一个矛盾，看各位是如何理解这个矛盾？

黎文江：首先我看了搜房网的调查，我很认同这个调查，它其中认为加大总量供应土地最有效的办法只有13.68%的人认同。有86%的人认同加大土地供应不是最有效的。我觉得民意调查是我认同的观点。加大供应总量能否抑制房价民意调查是不认同的。

我觉得总量的增多不能代表就能控制房价，主要是加大双限双禁的供应，才能抑制房价。为什么？因为加大的供应，我们知道开发商手上还有29平方公里的土地，如果每年5平方公里，开发商手上的土地如何利用是一个问题？原来每年我们土地供应都没有5平方公里，这么多年为什么成交量有这么多，哪里来的？是政府供应的土地吗？不是。开发商的土地是哪里来的？是04年831大限之前拿到的土地，如果不解决开发商手上29平方公里更多的土地，政府每年供应5平方公里的土地，并不代表房价会下降。如果这些土地就算是90平米的房子也不会便宜。你的土地供应越多，只能代表地价会降下来。刚刚说到地价降下来不等于房价降下来。

所以我觉得调控土地资源应该是控制土地总量，政府不要土地供应太多，第二把开发商手上闲置的土地收回来，加大政府调控的力度，第二就是加大双限双禁地块的供应，今年按照计划有年供应量40%是这种双限的土地供应，现在还没有。所以下半年肯定会大量推出双线双进的土地，或者是三限三禁的土地，这样来控制房价。

再一个是供应保障性的土地，这一块在5年规划中，每年大概有17%供应保障型的土地，加起来双限双禁地块将会占57%的土地供应面积属于政府调控价格的。这样就可以控制房价的上涨。

开发商有土地，没关系，40%涨，我这里有50%控制就可以了。另外，价格上涨成本有一个比例，按照税务局的规定，你的利润超过20%就要打土地增值税，超过越多，增值税越多。我觉得珠江新城也好，滨江东也好，上升到4、5万没关系，打土地增值税。有钱人买没关系，你有钱交税，二次分配。地价高了，同样也是二次分配，分配给廉租房还有其他的城市配套建设，未必不是好事。我觉得调控还是要严格控制，土地供应每年不要超过5平方公里。还要有一些土地给子孙后代，还有下一届政府，不要出现没有土地供应的情况。

 刚刚说到政府一方面抑制房价，不是为了解决住房问题，抑制房价上涨是为了解决当前不要有经济危机，因为房地产的泡沫直接影响到金融危机，这个要控制，不等于控制房价就解决住房的问题。政府还是要解决中低收入的住房，加大保障型的住房，只有这样，政府才能达到调控的两手抓目的。

主持人：谢谢黎文江先生，吴定金您怎么看？

吴定金：一方面土地不断的增长，但是地王产生还是不断的出现，刚刚地王产生的原因也有一些因素，为什么量的增加为什么没有降低价格，从根本来讲是度的问题。没有达到度的问题，很难抑制房价。之所以难以达到度，有几方面没有做好，一方面是如何真正的落实一系列的政策，比如说7090，比如说两年不开发要收回，发展商推迟用地的开发对策有很多种，如果这几方面没有考虑，这个度很难达到。

虽然广州相比深圳来讲土地短期内还可以加大土地供应量，但是2-3年之后，增长土地的供应量不是长远之计。还有一个是发展商对土地的用地，尤其是工业用地，房地产开发用地闲置浪费还不如工业用地。比如说20多万的土地外，还应该考虑怎么减少工业用地。

土地资源增加，相关的政策，比如说7090都已经执行了，当时我提出的一个观点，在中国要适当提到容积率的问题，特别是像香港，新加坡，日本人多地少的发展模式借鉴。现在哪怕满足广州的购房需求，10年后还有大批人进入城市，可能是高房价会逼迫一部分人离开城市，但是这一点从目前来看，还是有很多人在城市中发展，毕竟在中国，大的城市中，各方面资源，所得到相应的配套等等，包括教育，咨询一些城市都无法比拟的。要重视整体规划，政府应对人多地少，还是没有比较全局性的规划。我觉得房地产只是这个规划中的一小块而已。我觉得应该考虑以上的问题。

主持人：我们刚刚讨论了很多土地跟楼市之间的关系，我想请各位概述一下，你们认为土地供应量跟楼市跟房价他们之间存在的关系？请盖天佐先生聊一下。

盖天佐：我比较赞同黎文江先生的看法，当前是土地供应量，仅仅靠供应量来压制价值是不可能的。所以我想，我讲，土地增加对市场是可以的，但是黎先生也讲了，第一土地是什么样的土地，双线双进，土地要进行规划，第二就是要珍惜土地利用的原则，把土地让给市场后，土地发出去之后要管。要关注它利用的过程。发展的过程。现在我们知道很多开发商土地储备2年不动。所以我想把土地让给市场后，继续深层次的监控还是很重要的。

主持人：谢谢，喻海文先生怎么看这个问题呢？

喻海文：比增加土地供应量更重要的问题是增加房屋的供给。市场上的很多存量土地并没有转化成住房供应，为什么没有？是因为政府的监管责任没有到位。土地两年没开发为什么没有收回？另外，在土地拍卖的时候，可以设置这样的条件，比如开发商手中的闲置土地超过多少的时候，就没有竞买资格。

考虑的核心不是土地的供应，而是住房产品的供应。包括提高容积率。你看，广州的城中村，为什么建握手楼，农民是最爱惜土地的，所以把城中村建得密不透风。增加市场上高容积率土地的供应，在土地消耗面积不增加的情况下可以极大提高住宅的供应量。还有一个就是限制户型，这样可以减少一部分人的投资和升级需求。产品有两种，一种是人们收入增加而去购买的产品，一种是人们收入增加而减少购买的的产品。如果房子越建越大，收入增加的人群就会增加购买，收入低的人群还是买不起。为什么增加了这么多的土地供应量，但还是满足不了需求。这跟我提到的低利率和流动性过剩的金融环境有关系。一些人的财富在过去的一年内是以翻几番的速度增加，你看同期的股票价格指数的涨幅就知道了。对这些人来说，房价的涨幅同他们财富的增长速度来讲是可以忽略的。

我今年在一篇文章中写道，“我真的不敢想象今后几年珠江新城的房价将飞到哪里”。有人看了，问我珠江新城的房价会飞到哪里。我说，我不敢把预测价格写上去。我告诉他，珠江新城低于3万元单价的新建住宅，广州市区低于20万的地下车位有钱只管买进，赔不了。这是很快就能看到的事实。财富的增长方式发生了很大的变化，你开一个商铺或办个企业，一年回报可能没多少，但你投资于资产，可能翻倍。其实很多国家都经历了这个阶段，包括日本和韩国。在这个时期，资产的增值造就一批富裕的阶层。这一批阶层的出现，对房地产的影响非常大。为什么有的经济学家会讲，房价的增长速度没有超过工资的增长速度，他应该说房价的增长速度没有超过资产财富的增长速度，这样才准确。

大家不要认为房价下降对老百姓是好事。错了，人们解决住房问题时应该是房价上升的时候，没有一个国家是房价下降的时候。房价真的下降了，那是经济危机来了。富人没有钱的时候，也就雇佣不了穷人。穷人没有钱，连租房都困难。房价上升的时期是处在经济周期的上升阶段，一旦上升的经济周期改变时，房价会出现剧烈的变化，房价如果真正下跌时，一天跌10%都不要稀奇。不要仅仅把住房看成是实物资产，住房更是金融资产。分析房价时，一定要紧密盯着金融环境。你去计算它砖头水泥的成本，永远算不出这个房子值多少钱。

另外，政府在推出大地块供应时可以把大的地块分拆成小的地块。这样，能够带来中小房地产商更多的机会，避免一个区域某个大型房地产商对住房产品的垄断性定价。谁取得了一个5-600亩以上的地块，就取得了整个区域的定价权，产品就没有竞争，价格也没有竞争。招拍挂具体操作方式还是大有改进的地方。

主持人：谢谢。朱漓先生您怎么看他们之间的联系？

朱漓：我讲一下另外层面的思考，土地供应量现象实际是一个过程，也就是说土地通过招拍挂成交的那一天并不是解决了土地供应以及住房供应。由于房地产建设的周期，效应可能是2年之后才能够显现，这样的话，我们研究土地供应不能说是理论上的纸上谈兵，政府的行为我们看到了，美好的前景我们也看到了，饼画出来了，但是味道是什么样还是要尝尝。比如说金沙洲的某一个双限双竞地块，按规定将来销售的房子连望江的最高房价都不超过6500元/平方，而现在在它旁面的项目望江单位的价格已经达到了10000元/平方，这样就出了个难题。新的政策如何去执行，大家都在拭目以待。新的政策，大家看你的出发点是好的，前不久，政府推出烂尾地捆绑式的拍卖，这样加大了竞拍的门槛，大集团拿到，他们拿到之后是否能够妥善处理，也要时间看到，举措出来，但不能给市场看到立竿见影的效果。我们看到土地供应量，但是我们希望它有一定的保证的措施，但是更希望政府能够把它的好的想法变成好的做法，以后把这种经验发挥出去，我们公司有一个很深的体会，“穗七条”也提过，土地供应量是一个问题，但是如何提高政府相关部门的审批效率，减少房屋供应的生产周期，只有我的建设速度快了，才能够在相同的时间内向社会提供更多的住房。我们新城市地产就有这样的例子:去年1月份，在珠江新城拍卖拿到一块地，直到今天，我们连出让转名的手续都没有办完，一年半的时间，本来应该建都建完了。现在我们断开了，因为拍卖当中存在着一些历史遗留问题，你碰到拆迁，债权产权的纠纷，甚至我们收购来原单位的破产。如果政府给开发企业扶持，这比它增加多少量的用地是更加落在实处，这对政府来讲是不难达到的。这不是消耗某种资源，而是提高他们的办事效率。我觉得这是关键点。

主持人：谢谢。吴定金先生您是怎么看的

吴定金：下半年的土地供应量，对下半年的楼市和房价暂时还没有多大关系，我觉得下半年的供应量加大，对购房者产生心理的影响。我讲一下需求问题，我们之前都一直特别是06年以来，楼价飞涨，自己也带来很多困惑，所以我们自己部门做了简单的初步的探索，发现现在的购房者本身多次置业者已经占了很多的比例，差不多7层，占了很大的比例。这批购房者当中，他们已经形成购买力的循环计划，我拥有多套住房，我再增加购买时，我的财力就已经增长了，它的购买力是随着房价而提升。我觉得用房价跟收入来比，很难解释这方面。所以我觉得刚刚说到供应，在需求方面做一定的介入，可能会对房价产生一定的影响。特别是有三个介入点。怎么影响和切断这个循环的过程，对房价特别重要，还有物业税的增收，我想应该会影响很多人投资房子，通过重税的方式，限制人购买多套住房。再一个是7090严格执行，也会影响这批人换房的欲望，这方面看需求，假如真正落实的话，确实会对房价形成一定的影响。从这方面考虑需求，研究现在购买力的循环系统，他们已经把不能购房的人排开了，目前需要把这个圈子打破。

喻海文：现阶段具有强大购买力人群的财富，很多是靠资产的升值。不一定是他买了房子升值，可能是他的股票增值了。他们财富的增长这几年是翻番的增长。我们经常讲二八规律，20%的人拥有80%的财富，20%的人买走了80%的房子。高房价也很现实地反映了财富分配的不均匀，这是我们国家历史发展所必然经过的阶段。在城市不断涌入外来人口的时候，经济适用房很难推广。政府拨出土地建经济适用房，根本阻挡不住人来到这个城市，政府的责任将是无限的。房地产还有十几年的黄金时期，其中有一个重要原因，就是人口红利，一大批70、80年代婴儿潮出生的人口，到了结婚置业的年龄。过了这个时候，人口出现拐点，再大力推行经济适用房，进行房地产市场的分割.。当人口不断的涌入时，经济适用房的作用和效果是有限的。

主持人：最后请黎文江先生说一下土地、楼市，房价他们之间有什么样的关系？

黎文江：今年下半年土地供应是很多，但是影响是滞后的，对于下半年的楼市或者是房价的影响，不是马上能够直接体现的，刚刚喻先生的说的，只是心理的预期影响。刚刚我也说了，土地的供应量的大或者是小跟房价没有直接的影响。主要是靠大家讲的，比如说加强技术上的措施，比如说双线房的增加，再一个是出让的技术上，做一些改进。比如说开发商手上有多少平方公里，技术上的涉及，你在广州市的土地有这么多，还供你这么多年的开发，你就不要参加这次的拍卖，应该有开发商手上土地的控制。不应该是全部都是大开发商控制，而中小开发商没有机会。

另一个是土地出来的监管和服务，像新城市朱总说的土地拿了1年多，还不能动，像富力双限双禁的土地也是1年后也不能动，这些都是延迟了土地供应的时效，这应该有改进。这是一个问题。

刚刚也提到容积率的问题，我统计一下，今年出让的土地的容积率，按照出让的公告说，基本中心区，比如说越秀区是6.5，荔湾区是6.6，容积率很高，海珠区是3.6，在中心区以外的容积率比较低，白云区域是1.5，花都是1.35的容积率，外围的容积率低，但城市中心高达6以上的容积率，我觉得政府在今年已经考虑它的容积率的提高。今年1-8月份容积率平均是多少？2.2。我觉得容积率2.5到3是可以的。所以容积率还有提高的空间。

刚刚喻总也说了房价下降一样买不起，这是对的，如果房价下降不是孤立的现象，不是说它跟其他没有关联，房价的下降跟宏观经济和宏观金融环境有关系，金融危机或者是经济衰退房价肯定会下降，房价下降的话，大家都没有钱买，或者是不想买房子，都顾着其他的需要。

大家应该看到，房价下降不是孤立的，不是单独存在，影响很大的。所以我们不希望房价下降，包括金融机构，银行业不希望房价下降，如果出现负债的话，就会出现金融危机。大家不要期望房价下跌是好事。

主持人：今天非常感谢各位来参加这次的大话地产，大话地产到此结束，非常感谢各位。