加息影响下股市楼市哪个更加有"钱"途(四)

加息影响下股市楼市哪个更加有"钱"途(三)

加息影响下股市楼市哪个更加有"钱"途(二)

大话地产:加息影响下股市楼市哪个更加有"钱"途(一)

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对于一般的正常人，我们假设这是一个25—30岁的年轻人，他未来10年预计要买房子、结婚、生小孩，但是小孩还没有到教育的支出高峰期，这样我们建议他买房子，我建议他按揭，25—30岁的年龄收入可以预期是一个增长的阶段，而且是一个稳步的增长期。所以，我们建议按揭，到后来的还贷压力会越来越小。至于投资多少，我们建议买80—100平米以下的房子，不需要太大，这种房子按现在看就是80万左右，做按揭30万就足够了，剩下的可以做一些理财投资，我们建议他买基金，因为他不是专业，上班一族没有时间打理资产，他就要买一些基金或其他的理财产品，我建议他买10万的打新股，20万的基金或者20万炒股票，但是这30万不能把炒基金像炒股票一样今天买了，明天卖掉，这样不好，我们建议长期持股，利滚利，我相信20万长期可以翻3—4倍左右，10年后应该有100—120万左右

【主持人】：牛版主会不会用60万投资？

牛牛投资（网名）：我认为这个题目前提条件不足，这个人是什么样的情况，我自己对投资比较熟悉，60万说少不少，说多不多，大的投资投不了，我会进行一个流动性的投资方式，包括国内的股票、国外的股票、期货、外汇，都是投资的品种，包括保险产品也是具有投资性质的，也有固定的回报率，有很多的渠道。

我考虑到流动性比较强，60万我全拿去炒股票，不会在现在的情况下就买60万的股票，我也可能一点股票经验都没有，掌握了流动性，我肯定追求资产的收益最大化。但是前提是你认为安全的情况下才去做，我们有很多的选择，不是只有一条路走，如果只有一条路，我什么情况都要去做，就不安全了。所以，我们有很多投资品种的选择下，这段时间A股不安全我会做其他的产品，这些产品都不安全的情况下我暂时可以不做。和我们今天的主题比较相切合的是，在损盘的情况下，我会按揭，做一个100万的楼盘去投资。

林勇坚：我建议两条腿走路。我知道很多银行都是随借随还，当然借款的用途不一样，不能用于股票投资，但是我们新购置的物业，可以不动用我的资金，先动用银行的资产购买，并不是说我到时候再去买房子，股票市场如果下跌，我用股票市场的钱还房子的钱。

牛牛投资（网名）：在某一个行业或者某一个领域里，都是有良莠之分的。比如买股票，你投资地产股也是有区别的，地产股投资的优质企业不是以往的业绩有多好，而是楼盘的售价、质量，是属于高档、中档还是低档，从今年开始以后的若干年之内，房产的储备资源是否丰厚，这才是我们炒的预期，以后有没有升值的能力，有没有多赚钱的能力。投资房产也是一样，现在整体的房价上涨了，但是你要挑到一个很合适的单位还是要花心思，有时是可遇不可求的。比如我有一个朋友买的很便宜的房子，一个月转手就可以赚十几万，上次有个女孩子从国外回来，她要把国内的房卖掉，又不了解国内的行情，她就很便宜的卖掉，我们的朋友知道这个事情，就一次付款买了，以低资产买了一个高质量的物业，买进之后立刻转手就可以赚很多。一个是运气、一个是机会，对于我们来说就是保持资产的流动性，股票今天买，明天可以卖，可以随时留意房产的机会，但是不会说随便去买一套房产等它升值。

【主持人】：下次有这样的房子通知我一下了。

牛牛投资（网名）：这要问专家了。

林勇坚：我们都不知道这样的盘。

【主持人】：有一个网友想问林先生，他可能刚才听到你讲万科，你对目前地产股的走势和操作有什么建议。

林勇坚：操作的建议我不敢提，但是目前的走势，我是这样看的，刚才两位地产界专家在这里探讨了房地产行业。我主要是从供求关系来看，有几方面的综合原因，实际上人均的地的需求就是房子的需求，现在涨的最厉害的是90平米以上的。但是我国的政策刚好跟这个相反，如果从供求角度来说，供求是导致价格上涨，如果把价格压下来应该是增加公积，现在减少公积，我认为我国的房地产政策还是应该调整一下。

从供不应求这个角度看，我认为房地产行业持续的发展，不管是大型的企业还是小型的企业都会持续的发展，当然像万科因为是房地产的龙头，它的思想比较超前。我为什么持有万科的股票，因为万科是一个具有比较超前意识的企业。

【主持人】：谢谢。我们开始说到了央行加息的问题，林先生也说了今年会有两次的加息，请各位预测一下，未来央行在金融调控政策方面，会有什么样的走向？

龙斌：经济发展很快，有通货膨胀的风险，今年开始会有加息的可能。当然要看各方面的因素。央行的金融政策对投资的影响不会是实质性的，主要是调控我们的经济向良性发展，不至于过热，软着陆。央行并没有完全调整，只是所有调控的一个部分，当然是一个重要的部分，但不能代表全部。

从调控的预期来看，影响会继续，但是我认为会是好的方面。这是一种防止过热、保持稳重、快速。尽管现在股票市场、楼市都比较热，但市场的调节力量也不能小看，现在市场有调控自己的能力，比如股票市场冲上去还会回来，央行的调控也是这样，但是会更加的理性。

【主持人】：潘小姐觉得未来的走势会怎么样？

潘婉霞：你这里是只说金融方面的调整，还是包括政策方面的调整。

【主持人】：都可以谈一下。

潘婉霞：我认为虽然今年已经加过一次，但是在短期内还是会加息，肯定有这个可能。

首先，现在房地产上升的速度其实没有得到控制，还是比较猛烈，所以会根据第二季度的状况来决定加息的时间。第二季度我们房地产的上升速度并没有减弱，所以预计加息的可能性很大。加息不可能永远加下去，总有尽头，所以市民不需要太担心加息问题，无论加多少，加的幅度并不会很大，毕竟会牵涉到方方面面的东西，因为不只房地产和市民买股票需要贷款，而且牵涉到很多企业需要做融资，加息对存款、贷款的影响不会很大，当然你说加七次八次不可能，但是一年加两次息还是可以接受的。反而是其他的政策比较难接受，如果加息依然得不到房地产上升速度的减慢，中央现在的策略已经在准备，但是出台时牵涉到太多自己内部收益的问题，体系的问题，所以一直出不来，因为有几个方面的：

第一、房地产贷款，无论是贷给发展商还是市民，绝对是房地产上涨的一个催化剂，如果要把房地产的上升速度减下去，要在贷款上做个调控，如果贷款超过3万就不会给予再罚款贷款，这样的可能性会出现。

第二、贷给发展商的比例有可能会减少，这些都是对房地产的调控有一定效果的。只不过这会直接影响到银行的收益，银行才是整个中国最多的份额，确实要好好考虑这个问题。

第三、税费还要进行调整，广州有些报纸都登过关于个人所得税的调整，由原来的20%调整到50%，由原来的1%调整到25%。我们初步的了解到是有出台的可能性的。只不过现在很多方面还没有实施，但是现在做的有效的措施，有些还是感觉不是很清楚。房管局已经把房屋的评估价做了一个很大的跳跃式的拉升。我们现在去房管局办手续有一个成交价，这个成交价写上去的时候是比市价稍微低一点，我们最近成交量帐单上都高于市价，他们拿这个区的一手楼作为标准，再根据一手楼减去折旧，评估出一个价格。很奇怪，以前从来不会出现高于的情况，现在都出现了。我们买房子的时候本来成交多少递进去一般都是差不多的价格交税，但是现在是会高出这个价格，差不多10%左右来交税。所以，我劝大家买房子的时候预备好这个价钱，不要按自己的成交价交税，以前是低于或等于，现在是高于。

【主持人】：您说除了加息，房地产贷款方面有可能出现新的政策。

潘婉霞：而且现在已经实施了新的政策。

【主持人】：林先生是否还有补充？

林勇坚：我认为今年还会加两次左右，加息的幅度也会提高。为什么这样说？我们要从全球的角度看加息，目前我国出现的状况是流动性资金太多，而且把国外的热钱吸引进来，现在国家要做的是“排毒”，怎么把这些钱引出去。我们不断的加息只会吸引更多的钱进来，美国目前是5%左右，可以预见未来肯定不会加息，而且有可能降息，我国如果继续加息超过4%，两个国家的利差太大就会导致更多的企业进来。所以，我认为我们的加息步伐会有，但是不会太大。

另外我们的存款准备金这方面就会不断的提高，但是即使加息也不会出现像99年最高利率达到9%的情况，但是存款准备金到12—14%都是有可能的。 当然还会出台其他的政策，比如增加了QDII的投资渠道，吸引我们国家的资金流向国外的政策会继续出台。

【主持人】：牛版主怎么看？

牛牛投资（网名）：大家都是这样，如果加息必然引起人民币升值加剧，这样热钱就会继续流入中国，现在管理层都在做平衡的工作，希望变化幅度不要太大，比如楼价年年喊跌，也是希望不要涨的那么快，慢慢的涨是允许的，太快就不好了。现在股市也是一样，你要保证在奥运之前健康的发展，不能一味的增长，如果中间没有调整，一味的上涨就会夭折，为了保持长久的上涨，大家还是要悠着点。

【主持人】：今天非常感谢四位参加大话地产，希望你们能继续支持我们的工作，继续关注搜房网，谢谢。